[9별로 앞마당 넓히고, 자산 2배씩 키워, 39억 달성하조 마이모먼트] 실력있는 타자 되어보기

이번 부동산의 투자 원칙은 정말 부동산의 정석 같다는 느낌이 들었다. 그리고 그동안 부동산에 관한 결정이 어려웠던 이유를 알 것 같았다. 큰 결정이라는 부담감에 비해 선택의 기준이 없었다는 것을 수업을 들으며 깨달았다. 부동산에 있어 가치 있는 아파트를 볼 수 있는 안목이 중요하다는 것은 이해했지만 여전히 막연한 부분들이 있었는데 명확한 기준들을 가져갈 수 있어 참 든든하다. 물론 이제 강의를 처음 접하는 입장에서 그 원칙들을 한 번에 내 것으로 만들기는 턱없이 부족했지만 그래도 좋았던 건 적어도 무엇을 걸러야 할지는 명확해졌다. 

매수가 가장 쉽습니다

강의를 처음 접하는 입장에서 가장 받아들이기 쉬웠던 부분은 환금성이었다. 아직 매매 경험이 없는 나로서는 부동산이 환금성이 낮은 자산으로 매도가 생각 이상으로 어렵다는 부분을 처음으로 생각해 보게 되었다. 그동안 저층 매물이나 나홀로 아파트 같은 매물이 안 좋다는 이야기는 들어 봤지만 매물이 저렴하고 많이 보이기도 해서 관심 있게 보기도 했는데 이 부분은 확실히 걸러야겠다고 생각을 했다. 

투자를 잘하는 사람은 가치를 알고 기다린다

그 다음으로 인상적이었던 건 보유의 어려움에 대한 부분이었다. 사실 나는 좋은 부동산을 보유하고 싶었고 이 부분이 가장 자신 있다고 생각했다. 그러나 보유는 그냥 팔지 않으면 되는 것이 아니었다. 매매가가 떨어지는 공포의 구간을 버텨야 했고 그러려면 가치에 대한 확신도 필요했다. 또한 가치를 알고 있다 해도 리스크 관리에 실패하면 원하지 않는 매도를 해야하는 상황도 있었다. 통제 가능한 리스크에 해당하는 공급을 꼼꼼히 분석하는 이유도 납득할 수 있었다. 원하는 시간만큼의 보유를 위해서는 매수를 선택할 때부터 이미 가치에 대한 확신 함께 리스크를 대비해 두는 것이 중요했다.

수익률 높이는 투자는 결국 가진 돈으로 하는 최선의 선택이다

투자를 하는 목적은 결국 수익률이다. 원금의 2배가 되는 시간을 수익률에 따라 환산해보며 부를 이루는데 있어 수익률이 얼마나 중요한 변수인지 실감할 수 있었다. 그러나 욕심은 금물. 초보 투자자에게는 잃지 않는 것이 중요하다. 특히 전저점과 고점에 따른 수익률을 계산해보며 부동산의 등락의 폭이 실감나기도 했고 투자의 타이밍에 대해서도 무시할 수 없다는 생각이 들었다. 조급한 마음에 감정에 휘둘려서는 안된다는 생각도 다시 한번 다잡게 된다. 그리고 매도를 위한 기대 수익률 설정에 대해서도 생각해본다. 그러나 수익률에 있어서도 결국 중요한 변수는 가치 있는 매물을 적절한 가격으로 매수하는 일이다. 

상승장에서 생각 못하는 경우가 있지만 상승 뒤에는 하락이 옵니다.

원금 보존의 원칙 또한 비교적 명확한 기준을 가지고 있었다. 서울의 적정 전세가율 55%와 가치 있는 지역 중에 전고점보다 낮은 지역은 중요한 초보 투자에게 유용한 기준이 된다.  내가 투자를 망설였던 이유도 원금 보존의 불확실성 때문이었는데 아파트의 경우 전세가가 매매가를 떨어지지 않는다는 점이 든든하게 느껴졌다. 물론 입지 가치가 있어 수요가 많고 입지 독점성이 있다는 전제가 필요했다.

가치대비 저평가를 찾는 것은 많은 아파트를 알고 비교평가하는 것

그러나 앞서 말한 모든 원칙들 또한 결국 가치와 저평가라는 가장 중요한 기준을 전제로 한다. 부동산 투자에 있어 핵심은 결국 가치를 볼 수 있는 능력이고 그래야만 가치 대비 저평가 여부를 확인할 수 있다. 그만큼 입지가치를 보는 안목은 중요하지만 어려운 부분이다. 가치에 따른 저평가 여부는 결국 무수한 비교평가(가치 고정 또는 가격 고정)를 통해 구체화 되는 만큼 많은 비슷한 가격 대비 더 나은 입지 혹은 비슷한 가치 대비 저평가된 아파트를 비교 평가하는 과정이 무수히 필요할 것 같다. 내가 바라던 선택에 대한 확신은 그렇게 만들어질 수 있을 것이다. 

원하는 목표물이 있고 기준을 만족하면 매수한다. 

강의에서 해주신 비유처럼 투자자와 타자가 참 닮았다. 훌륭한 타자가 좋은 공을 알아볼 수 있고 타격하는 능력을 연마하는 것처럼 실력 있는 투자자 또한 가치를 구분할 수 있는 기준을 가지고 꾸준히 목표물을 탐색한다. 그리고 이러한 탐색은 다시 가치에 대한 안목으로 이어질 것이다. 가치를 구분할 수 있는 기준을 배웠으니 앞으로는 가치있는 대상을 구별할 수 있도록 부지런히 목표물을 탐색하며 안목을 키우는 일이 남아있다. 

적용점

• 10월에 첫 번째 앞마당  만들기
• 비교 평가 주 1회 이상 꾸준히 해보기
• 조바심에 결정하지 않고 안목이 생길 때까지 공부하기