“투자와 연결되는 임장보고서 작성하기” (룰루랄라7 튜터님)
실제 튜터님의 투자 사례를 말씀해주시면서
지역을 어떻게 선정하였고, 어떤 지표들을 참고하셨는지에 대해 말씀해주셨습니다.
‘지금 시장이 어떤지’, ‘저평가 되어 있는지’를 확인하기 위해서는
아래 5가지 신호를 확인해야 한다는 것을 새롭게 알게 되었습니다.
1.공급 → 2.뉴스 → 3.매매/전세 → 4.매물수 증감 → 5.가격비교
[신호1] 입주 물량, 준공 후 미분양 감소
- 미분양수, 그리고 준공 후 미분양수의 감소폭을 디테일하게 볼 필요가 있습니다.
[신호2] 뉴스
- 기사에서 신호를 포착하자.
(Ex. 매매는 보합/전세는 상승, 미분양 감소, 거래량 증가, 매수세 강화 등 거래회복세)
[신호3] 매매/전세 가격 흐름
- 매매는 보합하고, 전세는 오르고 있었음.
[신호4] 매물수
- 매매, 전세 매물의 증감여부
그런데, 이런 데이터보다도 현장의 분위기가 더 중요함.
(ex. 현장의 부사님들 목소리 ”전세 씨가 말랐어~”)
[신호5] 가격 비교
- 지역 위상/수요에 따라 더 저평가된 지역을 포착! 단 나의 상황에 따라 선택이 필요
그리고, 이렇게 지역, 단지 후보를 선정해서 비교평가 후에는
‘나의 생각’을 나만의 언어로 근거를 남겨놓아야한다고 하셨습니다.
그리고 가설검증이라는 것이 거창한게 아니라,
이렇게 내가 가치 비교를 하면서 궁금한 점들을 풀어가는게 가설 검증이라고 말씀하셨습니다.
이번 강의를 통해 또 하나 관점이 바뀐 것이 있다면
지방에서 구축이라도 사람들의 선호도가 있는 곳이라면 충분히 수익을 낼 수 있다는 점이었습니다.
다만, 선호도를 퉁쳐서 보는게 아닌 선호도를 뾰족하게 보는 것은 중요한 과정입니다.
"가치를 알고 확신이 있어야, 그게 가치에 맞춰 가격이 찾아갈때까지 버틸 수 있다."
가치가 있는 자산을 가졌어도, 그 자산의 가치를 찾아가는데까지 버틸 수 있는건
내가 그 가치를 알고 있어야 한다는 점이 너무나 중요하였습니다.
그리고 튜터님께서 전해주신,
‘양파링’ 멘토님의 말씀도 기억에 많이 남습니다.
우리가 임장을 가고, 임보를 쓰는건
“내돈으로 담을 수 없을 만큼 좋은 것들을 담기 위한 준비 과정"이라고요.
때로는 힘들고, 지칠 때도 있지만,
지금 내가 하는 과정들이 미래의 나에게 더 큰 선물을 주는 과정이라고 생각하니
지금 더 열심히 해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
실질적으로 투자와 연결되는
임장보고서를 작성하는 방법에 대해 말씀해주신
‘룰루랄라’ 튜터님께 감사드립니다.
“투자와 성장에 직접적으로 연결되는 투자복기 하는 법” (반나이 튜터님)
일상이 바쁘고, 할게 많더라도
투자복기만큼 중요하고 시급한 것은 없다라는 것에 대해 말씀해주셨습니다.
튜터님께서도 과거 투자사례를 말씀해주시면서
복기를 하지 않았기 때문에, 더 나아지지 않는 투자를 반복하셨다고 하셨습니다.
복기는 다음 투자의 수준을 높이는 필터다!!
즉, 복기를 했으면, 다음 투자의 기준이 나와야한다!!
저 역시 사실 0호기,1호기를 하면서
그 과정에 대한 내용들은 기록해놓았지만, 마땅히 복기를 제대로 한적은 없는 것 같았습니다…
그러다 보니, 나의 경험들을 다음번 투자에 어떻게 활용해야하는지를 잘 모르고,
단순히 협상하고, 네고하는 등의 기술적인 측면에서의 남는 점밖에는 있다는 생각이 들었습니다.
그런데 생각해보면 그런 일반적인 것들 외에
투자 한 번, 두 번의 과정들로 오직 나만 얻을 수 있는,
나만의 인사이트가 있어야겠다는 생각이 들었습니다.
그런 인사이트는 다른 사람의 투자가 아니라
오로지 내 투자, 나의 경험으로만 배울수 있기 때문에
복기가 정말로 중요하다는 것을 깨우쳤습니다.
그리고 복기는 지금의 가격이 내리고 오르고를 보고
내가 잘했다 못했다를 복기하는게 아니라,
내가 선택한 그 단지의 가치!!자체로 복기를 하는 것임을 말씀해주셨습니다.
즉, 내가 했었던 비교평가 과정 자체를 복기하는 것이었습니다.
그리고 복기를 통해서는 CSS를 남겨야한다는 것도 배웠습니다.
CSS
- Continue : 계속해서 유지해야 할 기준
- Stop : 이제 그만 사용해야 할 기준
- Start : 다음 투자부터 적용할 기준
끝으로, 튜터님께서 해주신 말씀이 기억에 많이 남습니다.
"돌아갔기 때문에, 다시 왔던 곳으로 돌아가지 않았다!
그리고 돌아갔기 때문에, 시행착오하며 돌아갈 일들이 적어졌다."
때로는 직선으로, 부의 추월차선처럼
정답의 길로만 쭉 가고 싶지만
우당탕당 넘어지고, 시행착오를 겪으면서 경험한 것들이
훗날 나를 더 단단하게 만들거라는 것을 믿으며
오늘도 열심히 경험하고, 또 복기하고 반복해서
더 나은 투자를 해나가는 투자자가 되겠습니다.
복기의 중요성에 대해 말씀해주셔서 감사드립니다.
반나이 튜터님!!
"전세 만기 실전 운영법" (스리링 튜터님)
저 역시 전세 만기가 다가오고 있어 막연한 두려움에 있는 상황에서
스리링 튜터님의 전세 만기 실전 운영법이 정말 큰 도움이 되었습니다.
전세 만기가 다가오는 시점별로
어떻게 해야하는지에 대해 상세히, 그리고 명확하게 알려주셨습니다.
Q. 세입자에게 연락은 언제 어떻게 하면 될까?
→ A. 적어도 6개월 전 먼저 운을 띄운다! 마지노선은 3개월!! (63빌딩, 63냉면^^)
6개월 전 의사를 먼저 물어보고 실제 상세 협의는 나중에 다시 하면 된다.
그런데 우리가 정말 주의해야하고, 피해야할 상황이 있는데 바로 묵시적 갱신이었습니다.
잔여 만기가 2개월이 단 하루라도 지나면? 묵시적 갱신이 되는데,
묵시적 갱신이 가장 좋지 않은 Case였습니다.
사실, 묵시적 갱신은 임대인에게 좋을게 정말 1도 없어 보였습니다..
그러니 묵시적 갱신이 되지 않도록 정말 미리미리 캘린더에 일정 등록하여 챙겨야겠다고 다짐했습니다.
그리고 약 5개월 전부턴 시세 파악을 통해 세입자에게 제안해보는 과정이 필요하였습니다.
(5% 증액 or 재계약)
그리고 스리링 튜터님께서 알려주신 꿀팁이지만,
내가 직접 세입자에게 말하면 좋은 내용이 따로 있고,(Ex.계약의사, 일정 관련 내용, 협의 필요 조건 등)
사장님이 말하면 좋은 것들도 있었습니다.(Ex. 시장분위기, 전세 시세 등)
그리고 이렇게 5개월 전 미리 이야기를 해놨더라도
실제 3개월 시점에는 실제 0~5% 내에서 협상을 통해 증액을 시행하는 것이었습니다.
이번에 처음 알게된 내용이 바로
무조건 5%를 증액하는게 아니라
0~5%내에서 협의가 가능하다는 점이었습니다.
그래서 이 부분은 협상하기 나름이었기에 전략을 잘 세워 대응해야겠다고 생각했습니다.
사실 향후의 전세 상황 등에 대해서 잘 설명을 해서
무조건 갱신을 통한 5% 증액이 아니라
재계약을 통한 현재 시세정도로 재계약을 할 수도 있는 방법도 있다는 것을 알게 되었습니다.
그리고 계약갱신청구권을 사용하여
증액시에는 계약서에 아래 2가지 항목은 반드시 특약에 넣는게 좋다고 말씀해주셨습니다.
- 본계약은 임차인의 계약갱신청구권에 의해 증액하여 2년 연장하는 계약임
- 임차인은 나중에 이사계획이 있는 경우 3개월 전에는 임대인에게 미리 알리기로 함
우리의 Risk 제거를 위한 내용들이니, 꼭 챙겨서 반영하도록 하겠습니다.
또, 추가로 알게된 것이 전세퇴거대출자금이
지방과 비규제는 LTV 70%와 DSR 한도 내에서 지급되며, 수도권은 1억이 한도인데..
이게 1억 이상도 나오는 조건이 있다고 말씀해주셨습니다.
아래 2개 조건 맞으면 되는데,
2025년 6월 27일 전(+당일 포함)
① 주택 매매 계약일/계약금 납부일이 규제 전일 것
② 세입자와의 최초 계약일이 규제 전일 것
☞ 이 경우 1억 한도 예외 경우임.
막상 어플 같은 곳에서 조회해보면 1억으로만 나오는데,
실제 물건지 주변 대출상담사에게 전화해봐야 한다고 말씀해주셨습니다.
그리고 추가로 유의할 점이
전세퇴거자금대출은 생활안정자금이라 이걸로 추가주택구입금지 약정이 있다는 점!
그래서 새로 집 살 때의 잔금일 기준이기 때문에,
잔금치기 전에는 미리 다 상환을 해야한다고 하셨습니다.
보통 이걸 많이 놓치는데...
결격이 되면 향후 3년간 전세자금퇴거대출을 받지 못하게 되었습니다..
★그리고 너무너무 중요한것!!!★
신규 세입자에게 돈 받았다고해서, 기존 세입자에게 돈 바로 주면안된다.
금융기관에 채권양도/질권 범위 및 지급처를 꼭 확인하고,
내가 보내야 할 곳이 전세금을 돌려줘야한다!!
이 부분은 절대 놓치지 않아야한다고 말씀해주셨습니다.
끝으로 한 가지만 기억하자고 하셨습니다.
“운전대는 내가 잡고 있다!!”
나의 물건이고, 나의 인생입니다.
알아서 되겠지라는 마인드는 나의 자동차를 남과 상황에 맡기는 꼴입니다.
내가 나의 인생, 나의 물건의 운전대를 잡고 있으니
내가 주체적으로 안정적으로 운행해야겠습니다.
스리링 튜터님 감사드립니다.
