안녕하세요!! 독서와 강의 내용을 실천하여 부자가 되고자 하는 실천부자입니다.
2강에서는 너바나님께서 구축하신 투자의 원칙, 가.저.환.수.원.리.에 대해 ‘현미경을 놓고 볼 정도로 자세하게’ 살펴봤습니다.
강의를 들으면서 저는, 제가 투자했던 1호기 물건을 매입할 때를 복기해 보았습니다.
매물을 본 뒤 며칠 후, 부동산에 들어가기 직전 잠시 메가커피를 들렀더랬습니다.
거기서 내가 본 단지와 그 단지의 매물에 대해 머릿속으로 조용히 정리해 보았습니다.
◆직장 : 뭐 별 거 없다. 그냥 C.
◆교통 및 위치 : 강남으로부터 직선거리 13.7Km. 강남까지 50분, 단지까지 걸으면 8분, 시청과 여의도 각 3~40분대 주파. 직장 접근성이 나쁘지 않다. A.
◆학군 : 역시 별 거 없다. C. 하지만 학군지의 학원 버스들이 부지런히 드나들고 이용가능하다. 초품은 아니지만 지하보도를 통하여 초등생이 신호등 없이 등교가능하다.
◆환경 : 이마트나 코스트코 등이 2.5km 떨어져 있다. 그래서 C. 하지만 단지 현관 나오면 바로 마트가 떡~하니 지키고 있어서 찬거리 등을 사는 데 불편함이 전혀 없고, 다른 단지들에 비해 이 단지 주변에 편의시설이 많이 모여 있어서 살기는 괜찮다. 하지만 주변에 개천, 산, 낡은 빌라, 철도가 있어서 어수선하다.
☞주요 업무지구로의 접근성이 좋으며, 강남과의 직선거리 또한 다른 비규제지역들보다 가까워 충분히 가치 있는 단지이다. 주요업무지구로 출퇴근하는 젊은 사람들이 싸게 거주할 수 있는 가성비 단지로 괜찮을 것이라는 결론을 냈다.
◆저평가 : 작년 11월 말, 전고점 대비 -22%(좀 더 네고하면 더 낮출 수 있을 것이다.)
◆환금성 : 1,900여 세대 브랜드 대단지. 사고 팔기 용이하다.
◆수익률 : 100%를 달성하려면 전고점을 넘어야겠다.
◆원금보전 : 전세가율 62%로 다른 매물들도 상황은 비슷하다. 적정하다고 평가했다.
◆리스크관리 : 해당 단지 속한 지역 공급…응? 미처 안봤네. 얼른 보자. 다행히 앞으로 몇 년 동안 공급이 없다. 하지만 인접한 다른 지역에 공급이 많으니 주의해서 봐야겠다!
카페에서 저환수원리, 직장교통학군환경공급을 몇 번 되뇌이고, 네고를 얼마만큼 해야겠다고 결심했습니다. 네고를 하면 더 싸게 사서 수익률이 그만큼 높아지고, 전세가율도 올라가겠지…적어도 손해 볼 일은 없겠다고 확신하고 부동산 문을 두드렸던 기억이 납니다.
부동산에서도 생각했던 가격을 점잖게(!) 제시하니 사장님이 적잖이 놀라시면서 “어려울텐데…그래도 일단 얘기해 볼게요~” 하시고는 집주인에게 얘기해서 네고를 진행하였습니다. 2천을 목표로 해서 1천8백을 네고했을 때, ‘아~! 월부에서 2년 이상 들었던 수강료의 몇 배를 여기서 만회하는구나!’ 하는 생각이 스쳐가더군요…
부동산에 들어가기 전, 마지막까지 원칙을 되뇌이고 또 되뇌였습니다. (혹시 지나님, 보고 계신지 모르겠네요…그 때 지나님 1호기 후기 글에서도 저랑 비슷한 행동패턴이 보였던 걸로 기억합니다~)
강의 BM할 점
- 원칙을 새기고 또 새기자!
- 기회가 왔을 때 행동하자!
- 하나 아쉬운 것은 비교평가가 좀 모자랐다. 비규제지역 다른 단지 몇 개랑 비교를 진행했었는데, 상급지 단지들과 좀 더 비교평가를 진행하는게 어땠을까 하는 아쉬움이 있었다. 게으름의 소치다.
주우이님의 가저환수원리를 배우면서 동시에 아홉 달 전에 했던 투자를 복기할 수 있어서 좋았습니다.
앞으로도 원칙을 지켜서 투자하는 사람이 되겠습니다!!
