안녕하세요. 배당받는도비입니다.
규제지역에 있는 구축 아파트로 내 집 마련을 구하는 과정에서 궁금한 점이 생겼습니다.
“만약 내가 매수한 아파트에서 재건축이 진행된다면, 나는 어느 정도의 분담금을 준비해야 할까?”
규제지역에서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되는 경우가 있기 때문에,
재건축이 진행되는 아파트를 매수한다면 향후 분담금을 감당할 수 있는지도 함께 확인할 필요가 있었습니다.
그런데 문제는 조합설립인가 이전의 초기 단계에서는 개인별 예상 분담금을 확인하기가 어렵다는 건데요
그렇다면 조합에서 공식적인 분담금이 나오기 전에는 어떻게 가늠해볼 수 있을까요?
저는 아래와 같은 방식으로 대략적인 분담금 규모를 추정해볼 수 있다고 생각합니다.
분담금 추정치 계산 방법
① 분담금은 어떻게 계산할까?
기본적인 구조는 어렵지 않습니다.
분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
그리고 권리가액은
권리가액 = 감정평가액 × 비례율로 계산할 수 있습니다.
따라서 이를 정리하면,
분담금 = 조합원 분양가 - (감정평가액 × 비례율)이 됩니다.
* 물론 실제 재건축 사업에서는 사업비, 일반분양 수입, 평형별 배분, 각종 비용 등에 따라
계산 방식이 더 복잡해질 수 있습니다. 따라서 지금부터 설명드리는 방법은
조합설립인가 이전에 분담금의 규모를 가늠해보기 위한 단순 추정 방법이라고 생각해주시면 좋겠습니다.
② 조합원 분양가 : 인근 신축 가격의 80%로 가정
먼저 내가 매수한 구축 아파트가 재건축되어 현재와 동일한 평형의 신축 아파트를 받는다고 가정해보겠습니다.
그렇다면 가장 먼저 새 아파트의 가격을 추정해야 합니다.
저는 보수적인 가정을 위해 인근 신축 아파트 시세의 약 80%를 조합원 분양가로 가정해보겠습니다.
예를 들어 인근 신축 아파트의 같은 평형이 10억 원에 거래되고 있다면,
조합원 분양가 = 10억 × 80% = 8억 원
으로 추정하는 것입니다.
③ 감정평가액은 어떻게 추정할까?
다음은 현재 내가 가지고 있는 구축 아파트의 감정평가액입니다.
조합설립인가 이전 단계에서 대략적인 사업성을 계산해보기 위한 방법으로는
주변의 구축 아파트 거래가격을 참고하는데
이때, 재건축 기대감 반영되지 않은 인근 구축 아파트의 최근 매매가격과 전세가격을 확인하고,
그 중간 수준을 예상 감정평가액으로 가정합니다.
④ 비례율은 일단 100%로 가정
마지막으로 비례율입니다.
비례율은 쉽게 말해 재건축 사업성을 나타내는 지표라고 생각하면 됩니다.
일반적으로 비례율이 100%보다 높으면 사업성이 좋고, 100%보다 낮으면 사업성이 나쁘다고 정리할 수 있습니다.
여기서는 계산을 단순하게 하기 위해 비례율을 100%로 가정해보겠습니다.
용어가 많이 어려우시죠? 사례를 통해 적용해보면서 다시 확인해보겠습니다.
예시) 노원구 상계주공 아파트
노원구 상계동에 위치한 상계주공11단지입니다.
7호선 마들역 초역세권에 위치하고 있고,
주변에 비슷한 연식의 대단지 아파트들이 모여 있어 전체적으로 균질한 주거환경을 갖추고 있습니다.
현재는 재건축 안전진단 단계에 있구요
그렇다면 이 단지의 전용 59㎡를 매수해서,
향후 재건축이 진행된 후 같은 평형의 신축 아파트를 분양받는다고 가정해보겠습니다.
과연 어느 정도의 분담금을 준비해야 할까요?
앞서 설명드린 방법을 활용해 대략적인 분담금 규모를 추정해보겠습니다.
① 조합원 분양가 = 인근 신축 아파트 시세 × 80%
상계주공8단지가 재건축을 통해 신축 아파트로 탈바꿈한 포레나노원이 마들역 인근에 있습니다.
현재 포레나노원 전용 59㎡ 가격을 10.5억 원이므로
10.5억 × 80% = 8.4억 원
따라서 예상 조합원 분양가는 약 8.4억 원으로 잡아보겠습니다.
② 감정평가액 = 인근 구축(개발 기대감x) 매매가와 전세가의 중간값
상계주공11단지 맞은편에는 상계주공9단지가 있습니다.
상계주공9단지는 상계주공11단지와 비슷한 연식의 구축이면서
아직 재건축 기대감이 본격적으로 반영된 단지라고 보기 어렵기 때문에 비교 대상으로 삼아보겠습니다.
현재 매매가를 7억 원, 전세가를 4억 원으로 가정하면,
(7억 + 4억) ÷ 2 = 5.5억 원
따라서 예상 감정평가액을 약 5.5억 원으로 가정해보겠습니다.
③ 비례율 : 100%로 가정
편의상 100%로 가정하겠습니다.
그러면 권리가액은
그렇다면 예상 분담금은?
분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액x비례율(100%)
8.4억 - 5.5억 = 약 2.9억
즉, 약 2억 9천만 원의 분담금이 발생할 것으로 추정할 수 있습니다.
분담금 추정치로 감당 가능한지를 판단
해당 분담금을 신축 입주 전까지 감당할 수 있는지
현재 저축액과 앞으로의 자산 상황을 고려하여 대략적으로 판단하실 수 있습니다.
물론 해당 분담금은 추정치이기 때문에 맹신하지 마시고 대략적으로 감을 잡는다고 생각해보시면 좋을 것 같습니다.
재건축 분담금이 구체적으로 확정되는 시기는 ‘관리처분인가’ 이후이며,
정확한 금액은 정비사업정보몽땅 홈페이지를 방문해서 확인하시거나
해당 단지 매물을 갖고 있는 부동산 사장님께 문의해도 답변을 얻으실 수 있습니다.
저처럼 규제지역에서 구축 투자를 고려하시는 분들께 조금이라도 도움이 되기를 바라며 긴 글 마치겠습니다 감사합니다.
