주간머니이슈 요약 (9월 3주차)

갱신 계약, 처음으로 절반을 넘었습니다

서울 아파트 전월세 갱신 계약 비중은 1월 44%에서 7월 46%로 완만히 오르다가, 8월 들어 51.3%로 크게 뛰었습니다. 

갱신 계약에는 두 종류가 있습니다. 

법정 5% 인상 제한이 적용되는 계약갱신청구권 사용 계약과, 시세에 맞춰 새로 올리는 합의갱신 계약입니다. 

이 중 합의갱신 비율이 갱신청구권 사용보다 약 2배 높게 나타나고 있습니다.

합의갱신에서 월세가 두 배씩 뛴 사례들이 있습니다

8월 합의갱신 1,100건 중 829건이 보증금은 그대로 두고 월세만 올린 경우였습니다. 

이 중 월세가 50% 이상 오른 경우가 100건, 두 배 이상 오른 경우도 40건이 넘었습니다.

왜 유독 외곽 지역에서, '눌러앉기'가 많을까요

자치구별로 보면 중구(84%)·구로구(83%)·강서구(80%)가 계약갱신청구권 표시 없는 일반 시세 계약 비율에서 전체 평균(60%)을 크게 웃돕니다. 

전월세 물량 자체가 부족하고 시장이 불안정하다 보니, 이사를 시도하기보다 지금 사는 집에 그대로 눌러앉는 선택이 늘고 있는 것으로 풀이됩니다.

전월세난, 구조적인 이유 세 가지

→ 기존 물건 회전율 감소 — 갱신 비중이 높아질수록 신규 전세 물건 자체가 시장에 덜 나옵니다

→ 신규 공급 감소 — 서울 연간 입주물량이 통상 4만호 수준에서 내후년부터 1만호대로 급감할 전망입니다

→ 임대용 매입 제한 — 실수요자 위주 정책과 토지거래허가제 확대로, 임대 목적의 주택 매입이 사실상 막혀 있습니다

이 세 가지가 겹치면서 전월세 부족은 구조적으로 고착화될 가능성이 높고, 최소 2~3년은 이어질 것으로 전망됩니다.

실제로 11개월 전 시행된 토지거래허가제 확대 이후 전월세 매물을 찾기가 더 어려워졌다는 진단도 나옵니다. 

신규 입주 확대, 임대 거래 허용, 전세 물건 회전 개선 같은 공급 환경 변화가 없다면 이 흐름을 바꾸기는 어려워 보입니다.

매매로 갈아탈까요, 매매가와 전세가의 '차이'를 보세요

내 집 마련을 고민하고 있다면, 전세가 자체보다 매매가와 전세가의 차이를 먼저 확인해야 합니다.

대출이 상대적으로 수월한 서울 외곽 지역은 이 차이가 작은 경우가 많아, 매매 전환 수요가 몰리며 가격이 밀려 올라가는 흐름으로 이어지고 있습니다.

월세로 갈 수밖에 없다면, 대출이자와 비교해보세요

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 이사해야 하는 상황이라면, 무작정 월세로 넘어가기보다 그 집을 아예 매입했을 때의 담보대출 이자와 월세를 비교해보시길 권합니다. 

패닉 상태에서 계산 없이 결정하는 걸 막아주는 최소한의 점검입니다.

임대인과는 미리 소통하는 게 유리합니다

지금은 임대인이 우위에 있는 시장입니다. 

임대차 기간 만료 5~6개월 전부터 거주 희망 기간, 청약 계획 등을 솔직하게 공유하고 미리 협의하시길 권합니다. 

서로에게 예측 가능성을 높여줘, 갈등을 줄이고 원활한 갱신으로 이어질 가능성이 커집니다.

지금 확인해야 할 것

→ 갱신 계약을 앞두고 있다면, 합의갱신과 갱신청구권 중 어느 쪽이 나에게 유리한지 미리 계산 (청구권은 5% 인상 제한)

→ 매매 전환을 고려한다면, 관심 지역의 매매가-전세가 차이를 먼저 확인 (차이가 작을수록 전환 유리)

→ 월세로 넘어가야 한다면, 월세액과 해당 주택 매입 시 대출이자를 비교 (패닉 결정 방지)

→ 임대차 만료 5~6개월 전, 임대인과 거주 계획을 미리 공유 (협의 여지 확보)

읽어주셔서 감사합니다.