서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 4기 46조 정케빈]

안녕하세요.

서기 정규강의로 컴백한 정케빈입니다.

우선 아직 조모임은 못했지만

함께하게된 46조 조원분들 반갑습니다.

지금까지 월부생활 6개월간 강의와 여러 조모임을 경험을 쌓으며

제 투자 목표와 과 기준/공부 방법을 정립하는 과정이었다면..

이번 서기과정은

명확한 목표와 기준을 가지고

구체적인 실행을 시작하는 단계로 의미를 두고 싶습니다.

이번에도

한 단계씩 성장하고

함께하는 성장을 즐길 줄 아는

제가 되길 희망하며 후기를 시작합니다.

현재 서울 시장 진단

급지별 상승 비교

2급지 중에 성동구의 하락세가 가파랐지만 반등은 생각보다 쎄지 않은 이유는 무엇일까?

3급지는 동작구가 많이 빠졌다. 그 이유가 무엇인가?

이번에 성동구를 뽀개며 꼭 조원들과 이야기 해보자

서울의 70% 이상이 반등을 했다고 한다.

그래서 이번 하락장은 기회를 놓친건가?

그래도 부동산 역사상 규모있는 3번의 연속의 하락은 없었다고 하니

다시 한 번 하락장이 온다면 기필고 움직이리라 생각만 했다.

(떨어져라.. 내껏이 떨어줘도 좋다 떨어져라 기도만 했다)

하지만 급지별 상승비교를 보면 아직 3,4,5급지는 일부만이 반등 중으로

아직 전고점 대비 30% 이상 떨어진 곳들 중에 기회가 있는 곳들이 있을 수 있다고 한다.

포기하지 말자.. 이왕이면 기회가 있다고 생각하자.

그래야 지역과 단지의 본질에 집중하게 될 것이다.

BM

• 상승장이 제법 시작되었어도 개별 물건 별로 기회는 충분히 준다는 말을 곱씹으며 실전투자 느낌으로 진중하게 다가서자

금액대별 서울투자 로드맵

투자금 한번에 vs 나누어 여러번

시뮬레이션해보면 보통은 양도소득세율 구간의 차이로

나누어 여러번이 유리하다고 알려져 있다

허나 급등장시 정부의 보유세에 대한 다주택중과 규제가 있을 수 있으니

리스크관리나 정확한 계산을 통한 투자전략이 필요하다.

(총 자산 60억 기준 1채와 3채(20억)의 보유세 차이는 4500에서 7000천으로 증가)

(총 자산 21억 기준은 반대로 보유세가 줄어들었음.)

이 강의가 끝나면 스스로의 질문과 답변을 내릴 수 있어야 한다고 했다.

• 나는 어떤 서울투자를 할 수 있는 투자자인가?
• 가치성장투자
• 서울 2~4급지 두채 or 서울 1~2급지 한채

• 나는 어떤 기준을 가지고 투자처를 선택할 것인가?
• 잃지 않고 & 가치가 보존되는 투자처
• 가족의 거주만족 밸런스
• 중소규모의 다주택 포지션

서울 25개구 입지별 특징과 투자기준

결국 서울은 평균 전세가율 60%이상이면

투자하기 어려운 전세가율은 아닐 수 있지만

그렇다고 이 기준으로 투자적기라고 판단할 수 있을지 의문이다.

장표에도 코멘트 되어 있는 것 처럼

지역과 단지에 따라 최고 전세가율과 유지기간이 다르므로 

해당 전세가율 평균지수는 평균일 뿐 

각자의 투자 목표에 맞는 급지와 단일 물건의 

적정 전세가율을 찾아 보아야 한다.

비슷한 매매가로 가정하고..

상급지의 비선호 아파트와 

하급지의 랜드마크 급 선호아파트라면

어디가 더 좋을까?

이분법으로 구분할 수 없을 것이다.

그래서 임장이 필요하고 물건 하나 하나의 본질을 드러다 보며

최대한의 정성/정량적 평가를 해야 할 것 같다.

BM)

• 성동구, 내 순위권 아파트들의 과거 전세가율과 적정 전세가율에 대해서 예측해보자
• 어쨋든 서울의 25개구의 급지는 달달 외우자.. 그리고 더 중요한 평균 가격대까지
• 구별로 입지와 특장점을 기억하자
• 목표한 투자지역의 동급지와 상하위 급지의 대표 단지의 시세와 전세가율 모니터링

서울아파트 투자 사례

BM)

• 지금할 수 있는 내 투자에 집중하자