9월 4주차 주간머니이슈
토지거래허가구역 내 '임차인 있는 집(새낀 매물)' 매매 규제 완화 정리
계약청구권 썼어도 추가 2년…무주택자는 3년간 '세낀 매매' 가능
1. 이번 개정안의 배경
- 토지거래허가제 : 약정 후 허가 획득 ➔ 잔금 후 4개월 이내 입주 ➔ 2년 실거주 의무 충족해야 함
- 임차인이 거주하고 있는 집은 4개월 내 입주가 불가능하여 시장에서 거래 자체가 막힘
- 토지거래허가제에서는 집주인 거주/임차인 퇴거 하는 물건만 거래가 가능해짐
- 문제점
- 임차인 거주건 보호X : 매도인이 집을 팔기 위해 세입자에게 퇴거를 요구하면서 임차인 주거 불안 가중
- 매물 감소 : 거래 가능한 매물(집주인 실거주 매물 등)만 줄어들어 매물 부족 현상 및 집값 자극 문제 발생
- 해결방안
- 실거주 유예 : 임차인 거주 시 매수인이 임차인의 만기까지는 입주하지 않아도 되도록 유예 (26.12.31까지)
2. 이번 완화책의 핵심 내용 (10월 1일 시행)
- 실거주 유예 기간 1년 연장
- 실거주 유예 신청 기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장
계약갱신청구권 추가 인정
- 기존에는 임차인의 남은 임대차 계약 기간까지만 입주를 미룰 수 있었음
- 개정안은 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 추가 연장(2년)하는 기간까지 포함하여 실거주를 유예
- 현재 세입자가 거주하는 집도 최장 3~4년 정도 세낀 상태로 매매가 가능해짐
3. 무주택 매수자 & 매도자별 실전 활용법
💡매수자 입장
- 전략
- 당장 입주할 필요가 없는 매수자(예: 1~2년 뒤 결혼/전근 예정자)는 "세 낀 저렴한 매물"을 적극 찾아볼 것
- 장점
- 세 낀 매물은 시세 대비 저렴하게 나오는 경우가 많아 상대적으로 싸게 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 됨
💡매도자 입장
- 전략
- 임차인이 살고 있어 집을 팔지 못한다고 포기했던 매도자도 2027년 12월 31일까지 거래를 시도할 수 있음
4.⚠️ 반드시 주의해야 할 필수 조건 (체크리스트)
- 무주택 요건
- 매수자는 2026년 5월 12일 이후부터 계속 무주택 상태를 유지해 온 실수요자여야 함
- 유주택자가 기존 집을 팔면서 동시에 사는 것은 불가
- 실거주 의무 승계
- 입주만 유예될 뿐, 임대차 만기(갱신 포함) 후에는 반드시 본인이 직접 입주하여 2년 실거주 의무를 채워야 함
- 기존 임대차 계약의 첫번째 계약 만기일이 2027년 12월 31일 이전이어야 유예 특례가 적용됨
- 예: 2026년 9월에 신규 체결된 임대차 계약은 첫 만기가 2028년 9월이므로 적용 대상 제외)
이재명 정부 부동산 대책 (대출/세금/공급/규제지역) 2025년 6월 27일 : 627대책 (대출) - 내용 : 수도권/규제지역 대출 6억 제한 주담대 받을 경우 대출 실행 후 6개월 이내 실거주(전입) 의무화 생애최초 LTV 80%→70% 규제지역 LTV 70%→50%, 비규제지역 LTV 70%→60% 다주택자 주담대 금지 / 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 - 효과 : (25.7) 발표 후 1~2달 이후 규제의 약발이 다하면서 상승세로 전환 (26.8) 1년 후 대출이 감소하여 고가 아파트 구매력 감소, 저가 아파트 구매력 증가 (양극화 완화) (26.9) 중저가 지역 가격 상승으로 상급지와의 가격차 감소하며 갈아타기 기회가 생김
2025년 9월 7일 : 97 주택공급대책 (공급) - 내용 : 수도권 5년간 135만 호 공급 계획 (서울 물량은 2~3%에 불과) LH 공공택지 조성 후 민간 매각 중단하고 직접 건설/공급하여 속도를 높이려고 함
- 효과 : 발표 후에도 사람들의 의구심이 강해졌으며 실제 큰 효과를 보지 못함 서리풀지구는 주민 반대에 부딪쳐 지연되고 있고, 민간 매각에서 LH개발로 선회된 부지 (성남, 수원, 하남, 동탄 등)이 매각 중단되며 공급이 묶이면서 착공으로 이어지지 못함 실제로 135만 호 중 제대로 진행되고 있는 곳이 없음
2025년 10월 15일 : 1015 대책 (대출/토허제) - 내용 : 조정대상지역+투기과열지구+토지거래허가구역 지정 (서울 25개구+경기12개구) 규제지역 LTV 40% 주택 가격에 따른 대출 한도 차등 적용 (15억~25억 : 4억, 25억 초과 : 2억) - 효과 : 발표 후 일시적으로 2~3개월 거래량이 줄어드는 양상을 보임 (서울 아파트 거래량 3천건 수준) 매물 없어서 거래량 감소(매수 기피X), 가격은 꾸준히 상승함
2026년 1월 25일 : 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 시사 - 내용 : 5/9 다주택자 중과 유예 폐지 시사 5/9까지 계약 (토지거래허가 신청 완료)이 완료된 건까지 적용 - 효과 : 한강벨트를 중심으로 서울 1~3급지의 매물이 늘어나며 상승이 둔화되기 시작함 반면, 그동안 주목받지 못한 강북,동대문,강서 등 외곽 지역의 상승률이 높아짐
2026년 2월 3일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 다른 보완 방안 - 내용 : 다주택자 매도하고 무주택자가 매수하는 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예 가능 - 효과 : 다주택자의 매물을 유도하여 더 많은 매물이 시장에 나옴
2026년 4월 6일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 - 내용 : 5/9까지 계약 → 허가 신청 으로 기준 완화 - 효과 : 다주택자의 매물을 유도하여 더 많은 매물이 시장에 나옴
2026년 4월 4일 : 4.1 가계부채 관리방안 발표 - 내용 : 다주택자 투기적 대출 수요 불안으로 발표된 대책 가계부채 총량관리 강화 (대출을 더 어렵게 함) 다주택자 수도권/규제지역 아파트 담보대출 만기 연장 불허
2026년 5월 9일 : 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 - 효과 : 전월세 매물 뿐만 아니라 매물이 잠기며 급속도로 감소함 강남구 매물 -2.5% 감소, 노원/강북/구로 매물 -13~17% 감소 중저가 아파트 수요 집중 (노원구 3개월 연속 거래량 700건 이상)
2026년 5월 12일 : 비거주 1주택자 실거주 의무 유예 - 내용 : 비거주 1주택자까지 실거주 유예를 확대 세낀 물건 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예 - 효과 : 다주택자 중과 유예 폐지 이후 매물 잠김이 심화되어 비거주 1주택자 매물을 유도하고자 나온 정책이나 효과 적음
2026년 6월 30일 : 동탄.기흥.구리 규제지역.토허구역 전격 지정 - 내용 : 7월 1일 부로 동탄, 기흥, 구리를 규제지역.토허제역으로 지정 - 효과 : 동탄, 기흥, 구리의 가격 상승이 지속되고 있으나 거래량은 줄어들게 됨
2026년 8월 3일 : 세제개편안 (종부세, 양도세 등) - 내용 - 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제 변경 - 다주택자 비거주할 경우 장기보유특별공제를 절반으로 줄임 - 장기거주 소득공제의 한도가 생겨 고가 주택의 경우 28년이 지나면 10억 공제만 가능함 - 비거주자의 종부세 기본 공제 축소 (12억 → 1주택 9억/다주택 4억) - 종부세 공정시장가액비율 상향 (60% → 70%) - 종부세 세율 가액 기준 변경 및 인상 ('주택 수'가 아닌 ‘과세표준 금액’에 따라 종부세 부과) - 효과 : (26.8) 강남,서초,송파 등 고가 주택 위주로 호가 조정되고 있음 (원베일리 호가 39억으로 5억 하락)
2026년 8월 13일 : 주택 공급 대책 - 내용 - 수도권 23만 가구 추가 공급 목표 발표 (강서구 염창, 남양주 덕소, 경기도 광주) - 금융 규제 완화 - 서울 주택 공급의 90%는 민간이 담당하도록 규제 완화 / 이주비 대출 규제 완화 - 신혼부부 대상 금융 지원 확대 / 전세대출 금리 인상 폭 축소 / 가계대출 총량 목표 상향 - 비거주 1주택자 전세 대출 제한 / 전세대출 보증 비율 축소 - 효과 : (26.8) 세제개편안, 공급대책 이후에도 강남을 제외하고는 가격이 눌리지 않고 있음 (시장이 적응) (26.9) 97공급대책 이후 계획 상 서울에 짓는 것이 5만 호도 되지 않음 (정책에 대한 학습 효과 발생)
2026년 9월 18일 : 토지거래허가구역 내 '임차인 있는 집(새낀 매물)' 매매 규제 완화 - 내용 - 실거주 유예 신청 기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장 - 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 추가 연장(2년)하는 기간까지 포함하여 실거주를 유예
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