안녕하세요
절대 포기하지 않는
제리파파입니다
2020년 월부를 시작하고 쉼 없이 달려온 것 같습니다. 30대 초반에 투자를 시작하여 이제 40대를 바라보니 온전히 30대를 월급쟁이 부동산 투자자로서 지내며 이 글을 쓰기까지 어느덧 7년이라는 시간이 지났습니다.
모든 투자가 성공적이지는 않았지만 배운 기준을 통해 하락장에 역전세에도 자산을 지킬 수 있었습니다. 남에게 내세울 만큼 잘한 투자도, 실력도 부족한 편이었지만 그저 오랜 기간 투자를 이어왔기에 10억을 달성했습니다.
이 글을 통해 저와 함께 공부하며 긍정적인 영향을 주었던 ‘월급쟁이부자들’ 안에서 만나 인연을 맺은 수많은 선후배님들과 일 밖에 모르던 제가 투자를 배우고 자본주의 안에서 노후를 준비해 나갈 수 있도록 투자를 가르쳐주신 너바나님과 너나위님을 비롯한 멘토, 튜터님들께 감사함을 전합니다. 그리고 제가 그랬던 것처럼 자산을 가지지 못한 허탈함과 절박함으로 이제 막 투자 공부를 시작한 분들에게 제 경험과 이야기가 힘이 될 수 있으면 좋겠습니다.
2020년~2022년
(수도권/지방 대세 상승장)
세상물정 몰랐던 제가
내집마련을 통해 처음으로
자본주의를 알게 되었습니다
2018년에 결혼을 하며 처음으로 내집마련을 했습니다. 대출은 ‘빚’이라는 생각에 전세를 살겠다고 주장하는 세상물정 몰랐던 저와는 달리 어머니께서는 ‘내 집이 없으면 얼마나 서러운 줄 모른다’, ‘작더라도 내 집이 있어야 한다’고 강하게 말씀해주셨습니다. 그 결과 연고도 없고 직장도 가깝지 않았지만 신축이면서 신혼부부가 살기 좋은 경기도 외곽에 종잣돈 1억으로 보금자리 대출을 이용하여 생애 최초로 아파트를 매수했습니다.
운이 좋게도 상승장 후반 수도권 외곽의 아파트 가격이 상승하면서 매수한 지 1년도 되지 않아 1억이 올랐습니다. 아내와 함께 3년을 아껴 모은 1억이었는데 부동산으로 불과 1년 만에 1억이 오르는 모습을 보면서 성실하게 땀 흘려 일하며 돈을 버는 근로 소득만이 정답이라고 생각했던 저의 세상이 무너지고, 처음으로 자본주의의 힘을 느꼈습니다. 이후 자연스럽게 ‘부동산이 돈이 된다’는 생각을 하게 되었고, 일 밖에 모르던 제가 투자에 관심을 가지게 되었고 우연한 기회에 너나위님의 ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’ 책을 읽으면서 ’월급쟁이부자들' 카페를 알게 되었습니다.
상승장에 돈을 벌었지만
운을 실력으로 착각한 순간
다시 돈에서 멀어졌습니다
20년 2월부터 부동산 투자 공부를 하고, 21년부터 본격적으로 투자를 시작했습니다. 돈을 벌기 위해 시작한 투자였고 ‘3년만 열심히 고생하면 인생이 바뀐다’는 말을 믿고 정말 열심히 했습니다. 매달 강의를 듣고, 주중에도 하루 이틀은 꼭 현장 조사를 갔고, 주말에도 1박 2일로 지방 현장 조사를 다녔습니다. 이제 막 아이가 태어나 집에서 육아를 하고 있는 아내를 혼자 두고 나온 것도 마음에 걸리는데 교통비, 숙박비, 식비까지 지출하는 것에 대한 죄책감으로 게스트 하우스, 찜질방에서 잠을 자고, 끼니를 거르거나 간단하게 김밥으로 해결하는 것이 일상이었습니다. 지금 생각하면 굳이 그렇게 할 필요는 없었지만 그때는 모두 그렇게 돈을 모으기도 했고 그만큼 간절함을 가졌던 것 같습니다. 그렇게 해서 모은 종잣돈으로 전국이 급등장이었던 21년부터 본격적으로 투자를 시작했습니다.
21년 처음 투자금 3,700만원으로 인구 50만 이하 지방 중소도시에서 산 신축 아파트는 사자마자 매주 가격이 오르더니 6개월 만에 수익률 150%를 달성했습니다. 그리고 이어진 두 번째 투자에서도 지방 중소도시에서 투자금 3,500만원으로 6개월 만에 수익률 260%를 달성했습니다. 투자만 하면 바로 돈이 벌리고 매달 순자산이 늘어나는 것이 눈에 보이니 원하는 삶이 더 가깝게 다가오는 것이 느껴졌고, 더 빨리 부자가 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 이때부터는 주변에 좋은 것을 많이 투자한 동료들이 더 많은 돈을 버는 모습을 보며 욕심이 생기기 시작하고 마음도 급해졌습니다.
돈이 부족해지자 실거주 집에 묶여 있던 돈을 활용하기 위해 거주 하고 있던 집에서 나와 30년 된 20평대 구축 아파트에 전세로 들어갔습니다. 신축 30평대에서 구축 20평대로 이사 온 그 날 가구가 방에 들어가지 않자 짐을 옮겨주시는 분들도 거실에 그대로 두고 갈 수밖에 없었는데요. 막막하기도 하고 속상했던 아내가 눈물을 보였습니다. 당시에는 온 정신이 투자에만 쏠려 있었기 때문에 가족들의 어려움을 헤아리지 못했습니다. 오직 돈을 벌기 위해, 부자가 되기 위해 이 모든 것은 당연한 대가라고 생각했고 투자 만을 생각할 정도로 이기적이고 조급했습니다. (다시 돌아갈 수 있다면 조금 더 가족과 함께하는 시간을 보내고 가족이 겪는 어려움에 대해 더 많은 대화를 나누고 신경을 쓸 것 같습니다)
그렇게 상승장에 한 투자들로 인해 20년 순자산 3억에서 22년에는 2년만에 순자산이 8억까지 늘어났습니다. 그때는 모두가 그랬기에 이 모든 결과들이 당연한 것이라고 느꼈습니다. 그리고 이제 조금만 더 하면 10억을 달성하겠다는 부푼 꿈을 꾸면서 매일 보유하고 있는 자산의 시세를 업데이트하기도 해나갔습니다. 그렇게 22년 8월 상승장 고점에 한 마지막 투자를 끝으로 누구도 예상하지 못할 만큼 갑작스럽게 하락장이 찾아왔습니다.
<전세 만기 시점>
2022년 10월 : - 5천만원
2023년 2월 : - 3천만원
2023년 8월 : - 3천만원
2023년 12월 : -2억 원
총 역전세 : 3.1억 원
20년 순자산 3억으로
투자 공부를 시작해서
상승장을 거치며
순자산이 8억으로 늘어났지만
하락장에 1년 만에
다시 순자산 2억으로 떨어졌습니다
상승장에 높게 맞춘 전세가와
무리한 자산재배치로 인하여
3억의 역전세가 발생하였고
회사 대출과 마이너스 통장으로
현금흐름이 막히면서 이후
3년간 투자를 할 수 없었습니다
2022년~2025년
(하락장과 역전세)
‘혼자’ 가 아닌 ‘함께’ 였기에
유독 힘들었던 그 시간들을
잘 흘려보낼 수 있었습니다
22년 말부터 전국적으로 매매와 전세가 하락했는데 지금까지 한번도 겪어보지 못한 속도와 낙폭이었습니다. 23년 초부터 차례대로 전세 계약 만기를 앞두고 있었고 매 달 예상되는 역전세 금액이 1억, 1.5억, 2억으로 늘어나는 상황에 두려움이 굉장히 크게 다가왔습니다. (다행히 대출을 이용해 투자하지 않았기에 모든 자산을 지키는 선택을 할 수 있었지만 만약 대출까지 있었다면 모든 자산을 헐값에 매도해야만 했기에 지금 생각해도 아찔한 상황이었습니다)
이 시기 월급쟁이부자들에서 강의도 듣고, 독서모임 리더로도 활동하면서 매주 동료들과 만날 기회가 있었는데요. 모두 당황스럽고 두려웠겠지만 ‘~님은 역전세 얼마에요?’ 하며 서로 어려움들을 이야기하며 웃기도 하고 울기도 하면서 나 혼자 만의 문제가 아니라는 사실에 위로 받으며 서로 의지하고 도울 수 있었고, 때로는 나보다 더한 사람들이 극복해 나가는 과정을 보며 할 수 있다는 용기를 얻었습니다.
혼자일 때는 자다가도 힘들고 부정적인 생각에 잠 못 이루기도 하고 막막한 상황에 압도되어 주저 앉고 싶은 순간들이 있었는데 주기적으로 동료들과 만나 서로의 어려움을 털어놓고 서로 머리 싸매고 고민도 하고 멘토님들에게 조언도 받으면서 부정적인 현재 상황에 압도되지 않고 ‘어떻게 해야 할 지’ 를 떠올리며 앞을 보고 행동해나갈 수 있었습니다.
투자를 하지 못한 3년 동안
오히려 더 많은 투자를 하고
투자자로 성장할 수 있었습니다
23년 5월 마스터 멘토님에게 코칭을 받았습니다. 그때 멘토님께서 해주신 말씀이 굉장히 큰 힘이 되었습니다.
본인이 어느 정도 감당 가능하다고 리스크도 생각하고 갔는데 생각지 못한 일들이 현실에서 벌어져요. 근데 그 안에서, 그 경험이 내 몸에 체화가 되고 또 지나고 보면 그 시장의 모습을 내가 플레이어로 진짜 시장에 동참해서 내 물건 쏟아가면서, 돈 쏟아가면서 교훈을 배웠기 때문에 다음에 어떤 상승장이나, 비정상적으로 너무 가파르게 오르는 시장이 오면 또 골이 깊을 수 있다는 생각을 하고 그 뒤를 보지 못하는 사람과 나는 다른 액션을 취할 수가 있잖아요. 이런 고민의 과정을 통해 다른 사람이랑 다른 결의 투자자가 되시는 거에요
지나고 보면 시간이 한참 지나고 난 다음에 그 결과로 나한테 돌아오는 일들도 있더라고요. 내가 지금 이렇게 하는 게 나는 왜 힘들고 고생만 하지? 근데 그랬던 그 순간마저도 하루하루 시간이 쌓이면서 어느 순간 의미 있게 딱 쓰일 날이 오더라고요.
마스터님과의 만남을 통해 투자를 시작하고 3년 동안 변화하는 시장에서 제가 얼마나 조급한 마음으로 투자를 하고 있었는지 알 수 있었고, 상승장에 번 돈을 스스로의 실력이라 생각했었는데 하락장에 그 돈을 지키지 못하게 되자 비로소 시장 앞에서 겸손함을 배울 수 있었습니다. 그리고 지금의 시간을 잘 버티고 지나가면 더 나은 투자자가 될 수 있다는 믿음과 확신을 가지게 되었습니다. 무엇보다도 아직은 좋은 결과를 얻지 못했지만 그 과정과 방법이 잘못된 것은 아니라고 생각했습니다. 그리고 지금 이대로 끝내면 저에게 아무것도 남는 것이 없기 때문에 지금의 좋지 않은 결과들을 좋은 결과로 바꿔나가야겠다고 마음 먹고 계속 해 나가는 데 있어 마스터님의 말씀이 큰 원동력이 되었습니다.
이후 투자를 못하는 기간 동안 돈 버는 독서 모임에서 독서 리더로 활동하고, 선배와의 대화와 독서 모임의 선배 투자자로 활동하면서 총 270분이 넘는 투자자 분들을 만날 수 있는 기회가 있었는데요. 가끔 따로 연락을 주시고 ‘너무 큰 도움이 되었다’, ‘감사하다’ 라고 해주시는 한마디의 말이 투자 공부를 계속 해 나가는 또 하나의 즐거움이었고, 지금까지 제가 했던 경험이 투자를 시작하는 분들에게는 큰 도움이 될 수 있다는 사실을 처음 느꼈습니다. 그리고 월급쟁이부자들에서 강의를 수강하고 운영진으로 활동하면서 투자 경험이 많지 않은 동료들의 투자를 돕는 역할을 통해 간접적으로 많은 투자를 해나가면서 개인적으로는 투자를 하지 못했지만 아이러니하게도 투자자로서 가장 많이 성장했던 시기였습니다.
동시에 대출과 마이너스 통장을 갚아야 했기에 육아를 하던 아내도 다시 일을 하기 시작했습니다. 가장으로서 가족을 지키지 못한 것만 같아 힘들었던 시기였지만 함께 대출 상환이라는 공동의 미션을 가지고 서로 의지하면서 끈끈한 전우애를 느끼기도 했습니다. 그렇게 불필요한 소비를 줄이고 저축률을 최대로 끌어올려 70% 이상을 유지해나가면서 종잣돈을 모았고, 이렇게 열심히 모은 종잣돈이 다음 상승장에 자산을 형성하는데 굉장히 큰 역할을 했습니다.
2025년~2026년
(그리고 다시 상승장)
실제 부동산 투자로 돈을 버는 과정
22년~25년까지 3년 동안 보유하고 있는 자산들의 매매와 전세가 회복하기 시작했습니다. 역전세도 회복되면서 23년에 낮게 맞춘 전세 가격을 다시 올리면서 대출도 예상 보다 빠르게 상환해 나갈 수 있었습니다. 지방 상승장 후반에 투자하여 손실이 났던 자산들도 4~5년 이상 보유해나가는 과정에서 가격이 조금씩 회복되며 손실폭이 줄어들었습니다. 포트폴리오 상으로 손실이 난 자산과 수익이 난 자산이 섞여 있는 상황이었는데요.
당시 수도권 시장이 가격이 저렴한 시기였기 때문에 투자하기 좋은 시장이라고 생각했습니다. 일부 자산이 아직 손실 구간이었지만 가격이 많이 회복한 상황이었고 수익이 난 자산도 섞여 있었기 때문에 포트폴리오 상으로 손실이 적은 지방 중소도시 아파트 2채와 수익이 난 수도권 외곽 아파트 1채를 매도하여 지금까지 모은 종잣돈을 합치면 수도권 3급지 구축에서 4급지 신축까지도 투자로 볼 수 있었습니다. 이 정도면 적은 손실을 감수해도 갈아타기를 할 만큼 충분한 가치가 있다고 생각하여 실행에 옮겼습니다. 그리고 운이 좋게도 1년만에 가격이 많이 오르면서 10억을 달성할 수 있었습니다.
지방 중소도시 아파트 매도 (24년 9월)
매수가 2.47억 → 매도가 2.3억 (손실 1.7천)
지방 중소도시 아파트 매도 (24년 12월)
매수가 2.35억 → 매도가 2.2억 (손실 1.5천)
수도권 외곽 아파트 매도 (25년 5월)
매수가 4.1억 → 매도가 7.3억 (수익 3.2억)
서울 4급지 신축 매수 (25년 5월)
매수가 12억 → 현재가 16억 (수익 4억)
과거 부동산 투자로 돈을 버는 과정을 1채를 사면 1억을 벌고, 또 다른 1채를 사면 1억의 수익을 거둬서 총 10채를 사면 10억의 수익을 거두는 과정과 같이 매번 수익이 나는 것으로만 생각했습니다. 그런데 투자를 오랜 기간 하다 보니 아무리 심사숙고하여 투자를 해도 확률을 늘릴 수는 있지만 매 순간 돈을 버는 것이 아니라는 것을 알게 되었습니다.
내가 아는 지역에서 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 자산을 선별하여 비교적 저평가 되어있다고 생각하는 시기에 투자를 하지만 시장 사이클에 따라서 어떤 때는 돈을 벌고, 또 어떤 때는 돈을 잃기도 했습니다. 그런데 우리가 배운 기준을 가지고 투자하면 돈을 잃더라도 손실을 최소화 할 수 있었습니다. 그리고 시간이라는 기회 비용이 들긴 했지만 지켜나가면 가격이 회복되었습니다. 비록 손실이라고 해도 그것이 크지 않다면 시장에 참여하여 상황을 보면서 더 가치 있는 자산으로 바꿀 수 있는 기회를 포착하고 유연하게 보유와 매도를 선택해 나갈 수 있었습니다. 그런 과정들을 계속 반복하다 보니 어느 순간 시장에 의해 모든 자산이 상승하는 대세 상승장을 만나기도 하고, 투자한 자산 중 생각지 못하게 높은 수익을 가져다주는 운이 좋은 순간들을 만날 수 있었습니다. 20년에 투자를 시작했지만 저에게는 25년과 26년이 바로 그러한 시기였던 것 같습니다.
지금 이 글을 읽는 분들 중에는 벌써 이 시기를 겪은 분도 있으실 것이고, 이제 다음 시기를 기다리는 분들도 있으실 것 같은데요. 제가 그랬던 것처럼 지금 많은 자산을 가지고 있지 않더라도 아직 운이 좋은 순간들을 만나지 못하셨더라도 포기하지만 않고 투자를 꾸준히 해 나가면 누구나 그런 시기를 만나게 된다고 생각합니다.
10억 달성 과정에서 중요하다고 생각한 것들
1. ‘저축’은 정말 정말 중요했습니다
투자로 10%의 수익을 얻는 것 보다 지출을 줄여 10% 저축하는 것이 훨씬 쉬웠습니다. 투자자로서 필요한 강의를 듣고, 현장에 나가 지역을 조사하는 과정이 실력을 쌓고 투자 수익률을 높이는 과정이기 때문에 돈을 벌기 위해 너무나 중요한 일입니다. 하지만 이 과정을 반복하다 보면 반대로 저축의 중요성에 대해서 잊게 되는데요. 투자를 해보면 10%의 수익률을 얻는 것이 정말 힘든 일이라는 것을 알 수 있습니다. 그리고 확신을 가지고 한 투자라도 때로는 - 수익률을 버텨야 하는 순간도 오게 됩니다. 그런데 저축은 내가 마음만 먹으면 10%의 수익률을 확정적으로 얻을 수 있고, 저축만 잘 해도 순자산이 늘어나고 복리 효과를 극대화할 수 있었습니다.
2. 남과의 ‘비교’는 하지 않아도 됩니다
누구나 서로 다른 상황과 조건을 가지기 때문에 다른 사람과 비교하는 것은 의미가 없었습니다. 투자자로 지내다 보면 많은 분들을 만나게 됩니다. 많은 돈을 모을 수 있는 고소득자도 있고, 돈을 많이 모으지 못하는 사람도 있고, 자유롭게 시간을 쓸 수 있는 싱글도 있고, 부모님을 모시거나 아이를 양육하느라 그렇지 못한 사람도 있습니다. 회사 일이 많고 바빠서 시간을 많이 내지 못하는 사람도 있고, 더 많은 시간을 투자에 몰입할 수 있는 사람도 있습니다. 처음에는 저도 많은 시간을 투자에 몰입할 수 있었고, 그만큼 빠르게 배우고 성장해나갈 수 있었습니다. 하지만 부서 이동으로 매일 새벽에 퇴근하는 삶을 살면서 몸이 마음의 속도를 따라가지 못하는 상황을 겪어보면서, 비로소 그간 만났던 동료들의 어려움에 공감하고 이해할 수 있었습니다. 다른 사람보다 불리한 조건에 놓여있어 괴로운 분들이 있으시다면 모두가 서로 다른 조건을 가지고 있기 때문에 각자 자기만의 속도를 가진다는 사실을 알아주셨으면 좋겠습니다. 더 많은 돈을 벌고 더 많은 시간을 투자하면 더 많은 수익을 얻고 더 빠르게 원하는 것을 얻을 수 있었습니다. 주변에 나보다 더 나은 조건을 가진 사람은 어디에나 많았습니다. 그런데 그들과 비교하기 시작하면 나만 괴로워지더라고요. 그리고 그런 분들은 투자를 오래 해 나가지 못하는 것을 많이 보았습니다. 반면, 내가 처한 상황과 현실에 맞게 생각하면서 실현 가능한 목표를 세우고 나만의 속도를 존중하면서 오랜 기간 투자를 해나가면 누구나 원하는 결과에 다가갈 수 있다고 느꼈습니다. 저도 처음 목표에 비해 많이 느린 7년에 가까운 시간이 지나긴 했지만 순자산 10억을 달성하면서 중요한 것은 느리더라도 포기하지 않고 해 나가는 것이라고 느꼈습니다.
3. ‘독서’가 어려움을 헤쳐 나가는데 도움이 되었습니다
상승장에서는 내 자산의 가치가 올라가기 때문에 독서 보다는 아는 지역을 늘리고 현장에 나가는 것이 직접적으로 더 중요하게 느껴졌습니다. 하지만 하락장에는 내 자산의 가격이 떨어지기 때문에 부정적인 생각들이 나를 지배하고 투자를 해야 할 이유 보다 하지 말아야 할 이유들이 훨씬 더 많이 생겨났습니다. 좋을 때보다 힘든 상황에서 누가 스스로의 마음을 잘 다독이고 컨트롤 할 수 있는 지가 투자를 지속해 나가는 사람과 그만두는 사람의 차이를 결정한다고 느꼈습니다. 그리고 독서가 투자자로서 긍정적인 사고를 하고 마인드를 단련해나가는 데 도움이 많이 되었습니다.
4. ‘좋은 선생님’을 곁에 두세요
성공적인 투자 경험을 가진 선생님이 곁에 있을 때 시행착오를 줄일 수 있고 훨씬 더 빠르게 성장해나갈 수 있었습니다. 부동산 투자는 금액 단위가 크기 때문에 한 번의 실수가 큰 손실로 이어질 수 있고, 제한된 종잣돈과 세금과 명의 문제로 많은 투자를 경험하기가 어려웠습니다. 주변에 성공한 사람과 가까이 있을 때 조언을 통해 혼자서는 보지 못하는 부족한 부분을 깨닫고 보완할 수 있고 투자 과정에서 발생하는 실수를 줄일 수 있었습니다. 좋은 선생님을 둔 사람들이 더 빠르게 원하는 결과를 얻는다는 것을 느꼈습니다.
5. ‘가족’과의 시간을 소중하게 여겨주세요
저와 제 가족의 행복을 위해 시작한 투자였지만, 한때는 투자에만 치우쳐 정작 가장 소중한 가족을 소홀히 한 적이 있었습니다. 주말마다 1박 2일로 지방 현장 조사를 떠나며 자리를 비웠고, 함께 있을 때조차 마음이 투자에 가 있었던 적이 많았습니다. 투자를 하며 깨달은 것은, 돈은 시간을 들여 투자하면 얻을 수 있지만 가족과의 관계는 시간이 흐른다고 저절로 얻어지는 것이 아니라는 사실이었습니다. 투자의 목적이 가족이라면, 투자하는 과정에서도 가족과 함게하는 순간들을 결코 미루지 않으셨으면 좋겠습니다. 결국 어떤 상황에서도 내 곁을 끝까지 지켜주는 존재는 항상 가족이었습니다.
이 글을 쓰기까지 말로 헤아리기 어려울 정도로 정말 많은 분들의 도움을 받았습니다. 특히, 많이 신경써주신 프메퍼 튜터님과 메퍼닉스 분들에게 감사드립니다. 2020년부터 지금까지 월급쟁이부자들에서 만났던 모든 분들이 저의 동료이자 선생님이었습니다. 너나위님, 너바나님을 비롯한 멘토, 튜터님들 덕분에 노후 준비를 하고 행복한 월급쟁이 투자자가 될 수 있었습니다. 그리고 함께했던 동료분들 모두가 저의 롤모델이 되어주신 덕분에 성장해나갈 수 있었습니다. 지금 이 자리에 없는 오랜 동료 분들에게도 감사드리고 모두 다 각자의 자리에서 행복했으면 좋겠습니다. 다시 한번 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
