[열반스쿨 기초반 92기 싸게사서 비싸게 8조 동대아] 내 인생의 BEST 강의 열반스쿨 기초반 92기 , 4강 후기

안녕하세요

동래구 대장 아파트를 담는 그날까지, 동대아입니다.

[열반기초반 강의에서 한달 간 나의 목표(이유)]

1) 투자 기준과 원칙을 배우며 새로이 느껴지는 부분을 더 깊게 파보며 체화할 수 있도록 노력한다★

2) 조장으로서 역할을 다하고, 적극적으로 움직인다.

3) 강의에서 깨달은 점을 정리, 내가 변화하여 적용할만한 점을 정리하고 기록으로 남긴다. (강의후기)

[열반기초반 강의를 듣고 가장 크게 도움이 된 점]

가장 크게 도움을 받은 강의면서도 가장 크게 반성 했던 강의입니다.

그동안 첫 수강이었던 내마기부터 기초강의, 실전강의, 월부학교까지 수강하면서 공부를 했는데 

내가 제대로 하고 있었는지 물음표가 지어졌던 강의였습니다.

먼저 이번 강의를 조장으로 지원하며 강의수강, 과제, 조장으로써 역할에 최선을 다하려고 노력했습니다.

그러면서 강의에서 그동안 부족했던 점, 몰랐는데 모르는걸 몰랐던 점, 다 안다고 착각했던 투자 원칙&기준 등 많이 배울 수 있었습니다. 그리고 과제에 강의에서 배운대로, 가이드에 따라서 조금 더 노력해서 작성했습니다. 조장으로써 조원들이 포기하지 않도록 더 나은 선택지를 가질 수 있도록 노력했습니다.

그랬더니 강의후기 때때 작성했고 수익률 보고서 1개 썼고, 조장만 했을 뿐인데 성장을 가장 많이 했다고 느꼈던 강의였고 앞으로 목표 달성을 위한 과정을 배우고 그 동력을 얻을 수 있었던 한 달이었습니다. 

월부에서 가장 크게 도움이 됐던 이번 열반스쿨 기초반 강의였습니다.

열심히 해주신 저희 8조 채신입님, 슬기로운햇살님, 내인생의업그레이드님, 프레즐님, 익이다님, 나지안님!

좋은 강의 해주신 자음과 모음 멘토님, 주우이 멘토님, 너바나 멘토님!

전체 톡방, 조장 톡방에서 큰 도움 주신 샤샤와 함께 튜터님, 험블튜터님, 썸머님 등 많은 튜터님들 감사합니다.

[4강을 수강하며 느끼고 적용할 점]

먼저 자모님! 수익률 보고서 자세한 리뷰해주셔서 너무 감사합니다.

[수익률 보고서] 

-교통 Part : 직장/교통의 중요도가 70%이며, 베드타운일 경우 교통이 상당히 중요해진다. 
교통에서 강남, 도심, 여의도 등 업무지구 접근이 좋은 단지를 우선으로 하고 그 다음에 학군, 환경까지 좋은 단지면 사람들이 더욱 좋아하겠네 하는 생각을 할 수 있어야 한다.

ex) 성북구는 도심(시청,광화문) 일자지를 가진 사람들이 40분 내로 출퇴근할 수 있는 곳으로 내집마련의 수요가 있다. 다만 아무 단지나 사지 않을 거고 어떤 단지를 선택할 것인지 임장, 임보를 통해서 내가 알아내야 한다.

직장/교통] 만족하면 그 다음 학군, 환경을 본다. 그래서 길음뉴타운, 센터피스/클라시아를 선호하는 것이다.
성북구는 대부분 언덕인데 거기서 교통이 좋으면서(역세권), 대단지, 연식도 괜찮은 위에 단지들이 괜찮다는 것.

따라서 수요가 몰리고 가격이 비싸다. 거기가 좋은 것이고 가치가 좋은 곳이다. 그래서 전고점 가까이 간거다. 

핵심) 땅에 대한 가치판단과 아파트에 대한 가치판단을 할 수 있어야한다.

-결론 Part : 결론 작성 시 철저히 수요관점에서 써야 함! 내 투자(내집마련)에 근거를 마련하여 확신을 가질 수 있다.

다른 많은 내용이 있어 수익률보고서에 피드백 내용을 기재함. 

※ 동대아-아파트 수익률 보고서(길음동부센트레빌) https://weolbu.com/s/QbJ9MEjViI

[4강 라이브]

<비규제 수도권과 지방광역시 비교>

사실 지금 지방 중소도시 1호기를 매도하고 지방광역시 갈아타기를 하려고 준비하고 있습니다.

매도 계획를 세운다고 아직 세입자에게 퇴거 요청, 계약갱신청구권 사용 여부를 묻진 않은 상태입니다.

비규제 수도권 앞마당이 없어. 기존 부산(부산진구,동래구,연제구, 남구, 해운대구, 수영구) 앞마당이 있고 건강과 육아 핑계를 삼아 수도권까지 앞마당을 늘리지 않으려고 했습니다.

근데 비규제수도권을 대부분 중심으로 보다 보니 질문들이 많았는데 지방광역시까지 동일 선상에 두고 투자금에 맞는 가장 좋은 것을 사야한다는 말씀을 계속 주셨습니다!

역으로 지방광역시만 생각하던 사람들도 비규제수도권까지 고려해서 가치 및 가격을 보고 투자를 해야겠다는 마음이 들었습니다.

추가적으로 핫한 산본과 부천은 봄 시장이며 가격이 올라갔다고 투자를 하지 못한다고 생각해선 안된다고 합니다. 

그것보다 내가 가진 돈으로 가장 좋은 것을 사는데 비교평가를 해서 저평가 물건을 산다!

=> 비규제 지역에서 전고점이 먼저 넘었다면, 수도권 내에서 좋은 단지일 확률이 높다.
다만 비규제 수도권 투자는 지방 투자처를 비교하여 어떤 투자가 더 수익률을 낼 수 있는 투자인지에 대해 가치판단, 저환수원리를 고민해봐야한다. [★어떤 단지인지가 중요하다] 

<종잣돈 불리기를 선택할 때, BEST 시나리오? 내 첫번째 시도는 WORST 시나리오가 됐다>

Best 시나리오는 한 두달 안에 수익률 10%가 나오고 종잣돈이 불어나는 것. 그리고 원하는 시점에 매도하는 것이다.

이렇게 쉬웠다면 누구나 부자가 됐겠지 위안을 삼아봅니다. ㅎㅎ

나의 Worst 시나리오 : 수익률이 나오지 않았다… 마이너스 수익률이 나왔다. 적게는 -25%에서 -50%까지는 생각해야할 것 같다. 게다가 세입자가 퇴거를 할지 연장을 할 지에 따라 원하는 시점에 매도도 못할 수 있다.

아주 좋지 않은 상황은 맞다. 하지만 3년이라는 1호기 투자 기간 동안 열심히 돈을 모았고 주식투자를 통해 조금 더 불릴 수 있었다. 그래서 매도금+종잣돈 합쳐 1.5억 내외가 될 것 같다.

왜 이런 결과를 나왔을까? 매수 당시 2개 지역이 있었다. 공급이 3년간 많은 지역(중소), 공급이 없어지는 지역(광역시) 두개 중 광역시를 1번으로 시도하고 실패하고 계속 시도했지만 투자로 이어지지 못했다. 그래서 중소도시에서 기회를 찾았고 5년 정도 보유, 100% 수익률 목표로 저렴하게 매수했다. 지금 와서 이게 베스트인지는 아쉬움이 많이 남는다. 

하지만 많은 걸 배웠고 지금 더 가치있는 시장에, 더 좋은 물건에 갈아타기를 준비하고 있다!! 

=> 지금 현재!! 내 돈으로 가장 좋은 아파트를 사는 것 그 자체가 전략이다.

   (중소도시를 그냥 보유 하기에는 29년에 물량이 압도적으로 많아서 감당 불가로 매도 해야한다. 
    그리고 매도하지 않으면 1억 내외라 추가 매수 물건의 가치도 아쉬워진다. 그래서 매도는 필수)

<1호기 투자 완료, 2호기 내집마련 완료 그리고 나는 시장을 떠났다>

투자, 내집마련까지 2채를 하고 가장 시장이 좋았던 지난 2년 동안 월부, 부동산 환경을 떠나있었습니다.

순자산 10억 달성은 굉장히 어려운 과정, 힘든 일입니다. 그래서 3~5년 단기간 동안 달성하는 어렵습니다.

10년을 보고 장기간 뛰어야하는 싸움이기에 긴 호흡이 중요했습니다. 

시장의 변화를 느끼기 위한 꾸준한 강의 수강 / 부자마인드를 키우기 위한 1~2권 정도 독서 및 후기 작성/

감을 잃지 않기 위한 임장 / 월부 환경 속 동료들과 함께 가기 위한 댓글 응원

이런 장치들을 사용해서 환경에 붙어 있어야 시장 변화를 빨리 캐치하고 내 자산을 더 좋을 곳으로 옮길 수 있는 기회를 잡음을 깨달았습니다. 

=> 투자 후에도 환경에 지속하기. 독강임(투)인!! 

<★실력을 쌓으려면 무엇을 더 해야하는가★>

투자의 본질에는 3가지가 있다고 합니다. 

[가치판단 / 저평가 판단실력(비교평가) / 투자 의사결정(마인드)]입니다.

실력을 쌓기 위해선 위 3가지 각각을 키우는 노력을 해야합니다.

가치에 대한 정의 - 수요(선호도)가 어디서 오는지 정의가 잘 내려져야 비교평가 또한 잘할 수 있습니다. 

그래서 내가 늘린 앞마당에 대해서 정의를 잘 내리고 있는지, 어떤 단지에 대해 정의를 잘내리고 있는지 항상 체크해보는 습관이 중요하다고 느꼈습니다.

저평가는 가치판단, 비교평가 통해 정해집니다. 그래서 임장, 임장보고서를 통해서 실력을 키워야 합니다. 

투자 의사결정(마인드)는 멘토 & 동료 & 부자마인드가 필요로 합니다. 

멘토 및 동료라는 인맥을 만들기 위해서는 강의를 들으면 환경 속에서 접점을 만드는게 중요하고 

부자마인드는 독서를 통해서 키울 수 있다고 생각합니다. 

저는 앞마당을 늘리면서 의사결정을 내렸지만 지속적으로 시장을 트래킹하면서 비교해보지 않았습니다.

항상 판단이 옳았는지 나의 선택이 최선이었는지 시장을 보면서 확인하는 습관이 필요하며 이것이 실력 향상에 

큰 도움이 되는 것임을 잊지 않겠습니다. 

=> 가치판단, 저평가 판단실력(비교평가), 투자 의사결정(마인드) 3가지만 생각하고 지속하기

적용할 점 TOP3)

1.내 돈으로 가장 좋은 아파트를 사는 것!! (제발ㅎㅎ)

2.제대로 가치판단 내리기(수요를 어디서 가지고 오는지 정의를 잘 내려야한다, Feat. 수요관점)

3.앞마당을 만들고 내린 의사결정을 가지고 시장을 트래킹해서 피드백하기(모의투자, 시세트래킹 등)

[앞으로 6개월 계획(독서, 강의, 임장, 투자, 인맥 / 독감임투인)

-독서 : 한 달 2권 독서후기까지 작성

10월 - 부의사다리에 올라타라, 월부은

11월 - 레버리지, 알면서도 알지 못하는것들

12월 - 억만장자 시크릿, 백만장자 시크릿

1월 - 생각하라 그리고 부자가 되어라, 투자는 심리게임이다

2월 - 인생투자, 강남의탄생

3월 - 나는 매일매일 부자로 산다, 백만불짜리 습관

※매달 돈버는 독서모임도 참여해보기!!

-강의/임장 : 매달 강의 수강을 통해 임장하여 제대로된 앞마당을 만든다.

10월 - 지방투자 실전반 / 지방광역시(대구 희망! , 부산 앞마당 많지만 갈아타기를 위해 재점검 good)

11월 - 열반스쿨 실전반 / 서울, 수도권

12월 - 내집마련 실전반 / 지방광역시(대구 등)

1월 - 월부학교 겨울학기 / 중소도시

2월 - 월부학교 겨울학기 / 지방광역시

3월 - 월부학교 겨울학기 / 서울, 수도권

-투자 : 중소도시 1호기 매도 후 광역시 갈아타기(비규제 수도권 비교)

-인맥 : 강의마다 조장 지원하여 항상 적극적으로 독강임투하기!

=> 앞으로 저 [동대아]는 알파투자를 목표로 6개월은 강의 수강을 꾸준히 하겠습니다.

과거가 모여 오늘의 나를 만들었듯이 오늘이 모여 내일의 나를 만든다.

내가할 수 있는 오늘에 최선을 다하며 부자의 행동을 하나 더! 실행에 옮기자

NOT A BUT B   -  어제보다 오늘 B를 조금 더!

 “어제와 똑같이 살면서 다른 내일을 기대하는 것은 정신병 초기 증세이다. ” -아인슈타인-