집을 사려고 하는데
같은 동네 안에서도 아파트가 너무 많아요.
그래서 어느 단지를 골라야 할지 모르겠어요.
비슷한 가격이면, 좋은 동네를 사는 게 낫겠죠?
이 말은 반은 맞고, 반은 틀립니다.
좋은 지역일수록, 좋은 동네일수록 좋지만 정말 중요한 것은 ‘어떤 단지’를 선택하느냐 입니다. 결국 우리가 계약하는 건 단지 하나이기 때문입니다.
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같은 가격인데 어느 동네가 더 좋을까? 집 고르는 기준 두 번째 (#1 급지)
같은 가격인데 어느 동네가 더 좋을까? 집 고르는 기준 두 번째 (#2 생활권 선호도)
지금까지는 급지→생활권의 순서로 더 좋은 단지를 고르는 기준을 말씀드렸는데요. 여기까지 잘 따라오셨어도 결국 선택 앞에서 망설이게 될 가능성이 높습니다.
그래서 오늘은, 여러분들의 선택을 조금 더 명확하게 도와 줄 ‘단지 선호도’에 대해 말씀드리고자 합니다.
단지 선호도를 알아야 하는 이유
지난 글에서는 급지가 도시의 위상이라면, 생활권 선호도는 그 도시 안에서의 위상이라고 말씀드렸습니다. 실제로 같은 구 안에서도 사람들이 선호하는 동네가 다르고, 그 차이가 가격과 수요에 영향을 줍니다.
그런데 같은 가격으로 더 좋은 집을 고르려면, 여기서 한 단계 더 들어가야 합니다. 생활권이 더 좋다고 해서 그 안에 있는 모든 아파트가 더 좋은 것은 아니기 때문입니다.
구로구의 신도림 인근을 예로 들어보겠습니다.
신도림 인근은 1호선 지상철을 기점으로 크게 신도림 생활권과 구로 생활권으로 나뉘어 집니다. 일반적으로는 아파트도 균질하게 모여 있고, 초중고 모두 모여 있어서 생활 편의성을 갖춘 신도림동 쪽의 주거환경을 상대적으로 더 선호합니다.
그렇다면 신도림동에 있는 아파트가 항상 구로동의 아파트보다 비쌀까요? 그렇지 않은 경우도 있습니다.
선호하는 생활권에 있지만 소규모 구축 단지라는 점에서 단지 선호도가 상대적으로 떨어지는 우성1차, 상대적으로 덜 선호하는 생활권에 있지만 규모가 크고 신도림역 접근서잉 좋으며 단지 주변 편의시설을 이용하기도 편리한 신도림태영타운, 두 단지를 비교하면 아래와 같습니다.
- 생활권 선호도 : 우성1차(신도림) > 신도림태영타운(구로)
- 단지 선호도 : 신도림태영타운(구로) > 우성1차(신도림)
실제 가격 흐름을 비교해보면, 비슷한 흐름임을 알 수 있지만 최근에는 신도림태영타운의 가격이 조금 더 우위에 있는 것을 확인할 수 있습니다. 단지 자체를 원하는 수요가 더 크기 때문입니다.
위 사례처럼 단지 선호도는 가격에 영향을 미칠 정도로 중요합니다. 여기서 핵심은 생활권 선호도의 차이를 단지 선호도가 어느 정도 상쇄할 수 있다는 것입니다.
단, 조건이 있습니다. 생활권의 선호도 차이가 크지 않아야 합니다.
신도림 생활권에서 상대적으로 선호도가 떨어지는 단지인 우성1차와, 오류동 생활권에서 상대적으로 선호도가 우수한 오류푸르지오를 비교해보면 그 차이가 명확히 드러납니다.
따라서, 단지 선호도가 생활권 선호도를 상쇄하려면 그 차이가 크지 않아야 합니다. 그리고 이것은 공식처럼 딱 정할 수 없기에 직접 지역을 분석하며 정리해둬야 합니다.
그래서 비교평가를 할 때
“신도림동이 구로동보다 좋으니까 우성1차가 무조건 더 좋겠네.”
라고 성급하게 결론내리면 안 됩니다. 한 단계 더 파고들어 물어봐야 합니다.
“생활권 차이는 어느 정도일까?”
“그 차이를 단지 선호도가 뒤집을 만큼인가?”
비교평가의 핵심, 순서
같은 가격으로 더 좋은 동네를 고르는 방법의 핵심은 ‘순서’를 아는 것입니다. 급지도, 생활권도, 단지도 선호 ‘순서’를 알면 비교평가가 훨씬 쉬워집니다.
- 급지 : 어느 지역의 위상이 더 높은가?
- 생활권 선호도 : 그 지역 안에서 어느 동네를 더 선호하는가?
- 단지 선호도 : 그 동네 안에서 사람들이 어떤 아파트를 더 선호하는가?
중요한 것은 어느 하나만 보고 판단하지 않는 것입니다. 앞서 말씀드린 것처럼 생활권의 선호 순서는 높지만, 단지의 선호 순서에 따라 판단이 달라질 수도 있습니다. 따라서 급지, 생활권 선호도, 단지 선호도를 모두 고려하여 비교해야 합니다.
그래서 저는 임장을 하고 나면, 꼭 ‘순서’와 그 이유를 남기려고 노력합니다. 이것들이 차곡차곡 쌓였을 때 비로고 ‘같은 돈으로 더 좋은 동네를 고를 수 있는’ 나만의 기준이 됩니다.
지금까지 단지 선호도의 중요성에 대해 말씀드렸습니다.
선호도 있는 즉, 찾는 사람이 많은 단지는 내가 나중에 팔아야 할 때도 사줄 사람이 많습니다. 따라서 단지 선호도는 가격 뿐만 아니라 팔기 쉬운 집인가의 관점에서도 중요합니다.
본질은 변하지 않습니다. “같은 가격이면 더 좋은 집을 사는 것”
좋은 집을 산다는 건 결국 내가 좋아하는 집을 고르는 것이 아니라, 나중에도 다른 사람들이 계속 좋아할만한 집을 고르는 것입니다. 결국 수요의 차이가 가격의 차이를 만들어내기 때문입니다.
다음 편에서는 지금까지 말씀드렸던 비교평가의 3단계를 어떻게 적용하는지에 대해 조금 더 자세히 말씀드리겠습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
