8~9월 동료와 만안구 앞마당을 자실로 만들었습니다.
수도권 비규제지역 앞마당을 만들고 싶었기 때문입니다.
월부에서 배운대로 했지만 직접 분석해나가는 게 쉽지 않았고 잘 한 게 맞는지 확인하고 싶었습니다.
그런 점에서 잔쟈니 튜터님의 안양평촌(만안구 포함) 특강은 저에게 최고의 선택이었습니다.
특강을 통해 지역 분석하는 방법을 거인의 관점과 싱크로를 맞출 수 있었습니다.
어찌저찌 서툴러도 스스로 해보고 정답지를 보니 더욱 도움이 되었습니다.
게다가 원래 평촌은 앞마당이었지만 제대로 분석해두지 않아 항상 마음 한 켠이 불편했었는데
이번 특강을 계기로 잘 정리하게 되어서 너무 시원합니다.
물론, 매임을 직접 다녀와야 한다는 과제는 남았지만요.
이렇게 경험해보니 앞으로도 지역 특강이 있으면 무조건 듣되,
자실로 먼저 앞마당 넓혀보고 정답지 확인, 오답노트 작성의 방향으로 특강을 활용해야겠다고 생각했습니다.
인상깊었던 점
- 강남은 나와 전혀 상관이 없는 지역이라고 생각했는데 수도권 투자자라면 주의깊게 봐야 함
- 구축과 신축의 가격이 같다면 명백히 어떤 곳의 가치가 더 높은지 알 수 있음
- 선호 생활권의 (가격에 영향을 미치는) 선호 요소를 명백히 알고 있어야 비선호 생활권에서 어떤 단지가 그나마 단점을 극복할 수 있는지 알 수 있음
- 단지의 절대적인 가치가 있다기보다는 상대적인 평가를 통해 우선순위를 잡는 게 중요
- 가치가 떨어진다고 못 사는 것은 아니며(같은 매매가,투자금 비교평가 必), 매수 이후 로드맵을 가져야 함
- ‘글로 투자를 공부한 사람들’은 상승장 갈아타기가 불가하다고 생각(나 포함), 현실은 not A but B
적용할 점
- 해당 지역 시장상황 알아볼 때 : 구별 구축 대표단지 가격 흐름, 분양 현황 살펴보기
- 세대당 인구수 부동산 지인에서 가볍게 찾아보기
- 어느 지역이랑 많이 비교하는지 물어보기
- 단지 임장할 때 나는 너무 단지 내부에만 치우쳐서 보는 것 같음. 튜터님처럼 좀 더 광범위하게 단지 외부에 오히려 더 중점을 둬서 볼 것.
- (특히 가격과 연관된) 지역 정보를 알 때는 어렴풋하게 알지 말고 최대한 정확하게 알 수 있도록 노력할 것
- 특히 하락장에서 어떻게 거래되는지 단지별로 살펴보기
- 확신 안 들면 물리적으로 집을 많이 보기
- 매번 만드는 앞마당 임보 결론에서 갈아타기 후보물건 나오면 매달 시세트래킹할 때 1호기와 가격 격차도 같이 따져볼 것
느낀 점
- 지역의 입지는 고정된 것이 아니라 생물처럼 항상 변화하므로 계속 관심갖고 지켜봐야 함
- 하위 생활권을 앞마당으로 두고 있으면 상위 생활권에 대한 확신을 가질 수 있음
- 시세트래킹을 할 때 생활권별, 단지별로 특징을 잡고 계속 추적해가면서 일정한 흐름을 파악해내면 그게 인사이트로 쌓이게 되는 것(단순히 ‘이 단지 가격 저번달보다 더 비싸졌네X’)
- 비슷한 투자금에 서로 다른 생활권, 연식도 다르면 어떻게 비교해야할지 너무 복잡하게 생각하고 어려웠는데 구/신축의 땅의 가치, 매매가/투자금을 기준으로 한 우선순위로 원칙을 정하고 생각해보면 나도 할 수 있을 것 같은 자신감이 생김 => 튜터님께서 반복적으로 같은 툴로 비교해서 사례를 말씀해주시니 이해가 잘 되었음
- 단지의 약점이 있더라도 해당 지역의 입지요소 중 1개라도 확실하게 가져가면 돈 벌 수 있음을 알게 됨
- 1호기가 리모델링 준비 중인데 강의에서 말씀해주시는 내용조차도 제대로 모르고 매수한 것에 식은땀이 남. 다음 번 투자 시에는 해당 단지의 특징에 대해서는 최소한 기본은 알고 투자해야 해야겠다고 생각.
- 1호기 매수 결정이 너무 어려웠는데 왜 어려웠는지 알 것 같음. 1호기 한 지역은 자실로 가격에 결정을 미치는 선호요소 및 생활권/단지 우선순위가 전혀 정리되어 있지 않은 상태였고, 비교하고 있던 지역들도 한 곳만 매임을 20회 이상 가고 나름대로 분석이 되어 있는 반면, 다른 곳들은 그렇게까지 정리되어 있지 않았음. 결론적으로 동일한 기준을 갖고 지역들을 일관성있게 분석해서 가치비교가 되었어야 하는데 전혀 안되었고 현장에 대한 감도 없었기 때문에 매수 결정이 어려웠던 것이 당연하겠다는 생각. 지금 생각해보면 도대체 무슨 용기로 매수한 것인지 의문.
