9.29 세법 시행령개정, “나는 해당될까?”부터 정리해봤습니다

안녕하세요 스리링입니다.

이번 세법 시행령 개정 내용을 보면서 용어도 많고 날짜도 많아서 조금 복잡하게 느껴졌습니다.

그런데 하나씩 살펴보면 결국 두 가지가 중요한 것 같아요.

“나는 해당될까?”
“그렇다면 언제까지 무엇을 해야 할까?”

정부는 2026년 9월 29일 관련 시행령 개정안을 의결했고 10월 1일부터 시행할 예정입니다.

이번 글에서는 갈아타기, 등록임대, 상생임대 등 우리 상황에 맞춰 확인할 내용을 정리해봤습니다. 

집의 취득일과 임대차계약 날짜를 떠올리며 읽어보세요.

※ 출처: 재정경제부, 「소득세법 시행령」 등 4개 시행령 국무회의 의결(2026.9.29.)

1. 갈아타기를 준비하는 1주택자

나는 해당될까요?

기존 집을 팔기 전에 새집을 먼저 사서 잠시 2주택자가 되는 경우입니다.

이번 기간 단축은 조정대상지역의 집을 보유한 사람이 

조정대상지역의 집을 추가로 취득하는 경우에 해당합니다.

모든 일시적 2주택자의 처분기한이 줄어드는 것은 아닙니다.

무엇이 달라질까요?

양도세·종부세에서 1세대 1주택 특례를 적용받는 기간이 3년에서 2년으로 줄어듭니다.

즉, 해당되는 갈아타기라면 새집을 취득한 뒤 2년 안에 기존 집을 처분해야 한다는 것입니다. 

물론 각 특례의 다른 요건도 충족해야 합니다.

언제부터 적용될까요?

공통으로 2026년 8월 4일 이후 새집을 취득한 경우가 대상입니다.

양도세와 종부세는 세금을 판단하는 시점이 달라 적용 날짜가 다른 건데요,

양도세는 기존 집을 파는 날, 종부세는 매년 6월 1일의 주택 보유 현황을 기준으로 판단합니다.

다만 2026년 8월 3일까지 새집을 취득했거나, 

매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 기존 3년 기준이 적용됩니다.

예를 들어볼게요.

조정대상지역의 A아파트를 가지고 있는 사람이
2026년 11월 1일 서울 B아파트를 추가로 취득했다고 가정해보겠습니다.

이 사람은 일시적 2주택자가 됩니다.

기존 기준이었다면 → 3년 안에 기존 주택을 정리할 수 있었지만,

새로운 기준에서는 → 2년 안에 기존 A주택을 처분해야 특례를 받을 수 있게 됩니다.

즉, 갈아타기를 준비하는 사람에게는 
기존 집을 매도할 수 있는 시간이 1년 줄어드는 것입니다.

📍조정지역 → 조정지역으로 갈아탄다면 새집 취득일과 기존 집 처분기한을 함께 확인하세요

2. 등록임대아파트를 보유한 임대사업자

나는 해당될까요?

조정대상지역에 있는 아파트를 장기일반/단기 매입임대주택으로 등록했던 임대사업자입니다. 

무엇이 달라질까요?

지금까지는 일정 요건을 충족한 매입임대주택의 경우
등록이 말소된 뒤에도 다주택자 양도세 중과배제 등의 특례가 계속 적용될 수 있었습니다.

앞으로는 다주택자 양도세 중과배제 등의 기존 특례를 적용받을 수 있는 양도기한이 생깁니다.

예를 들어볼게요.

어떤 매입임대아파트의 의무임대기간이 2028년 6월 30일 종료된다면

2027년 1월 1일 기준 아직 의무임대기간 중이기 때문에

→ 따라서 2029년 6월 30일까지 양도하면 기존 특례를 적용받을 수 있습니다

📍등록임대아파트를 보유하고 있다면 의무임대기간 종료일과 등록말소일을 먼저 확인해보세요.

(참고)

• 이번 기한 설정은 조정대상지역의 매입임대 아파트에 한정됩니다. 
  비아파트, 조정대상지역 밖의 아파트, 건설임대·공공지원은 기존 특례가 유지됩니다.
• 재건축·재개발 관련 요건에 해당하면 이전고시일부터 1년까지 등 별도 기한이 적용될 수 있습니다.
• 임대사업자의 거주주택에 대한 1세대 1주택 특례는 등록말소일부터 5년간 유지됩니다. 
  임대아파트의 중과배제와 거주주택의 특례는 구분해서 봐야 합니다.

3. 상생임대 특례를 활용하려는 사람

개인적으로 이번 내용에서 유심히 본 부분입니다.

나는 해당될까요?

보유한 집에 세입자를 두고 있으며, 나중에 집을 팔 때 필요한 

2년 거주요건을 상생임대 특례로 면제받으려는 사람이라면 확인해야 합니다.

무엇이 달라질까요?

상생임대 특례는 예정대로 2026년 말에 일몰됩니다.
새로 활용하려면 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결하고

그 계약에 따른 임대를 시작해야 합니다.

상생임대 요건을 갖췄더라도, 이제는 집을 파는 기한도 확인해야 합니다.
양도기한은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 언제 끝났는지에 따라 달라집니다.

• 2026년 12월 31일 이전에 끝난 경우
  별도 기한을 두어 2027년 12월 31일까지 양도하면 거주요건 면제 특례를 적용받을 수 있습니다.

   

• 그 이후에 끝나는 경우
  원칙적으로 상생임대 종료 후 1년 안에 양도해야 합니다. 다만 최종 한도는 2029년 12월 31일입니다.

   

예를 들어 상생임대가 2027년 6월 30일에 끝난다면, 2028년 6월 30일까지 양도해야 합니다.

📍 모두 2029년 말까지 팔면 되는 것은 아닙니다. 내 상생임대 종료일에 맞춰 양도기한을 확인하세요.

예시로 보면 쉽습니다.

예시 ① 직접 계약하고, 다음 계약에서 5% 올렸다면?

A씨가 집을 산 뒤 직접 체결한 임대차계약이 다음과 같다고 가정해보겠습니다.

직전 계약으로 1년 6개월 이상 임대했고, 다음 계약의 인상률은 5%, 그 계약으로 2년을 실제 임대했습니다.

따라서 다른 요건도 충족한다면 상생임대 특례를 활용할 수 있습니다.

여기에 이번에 바뀐 양도기한도 확인해야 합니다.

상생임대가 2027년 12월 31일에 종료됐다면, 2028년 12월 31일까지 양도해야 합니다.

예시 ② 집을 살 때 기존 세입자가 있었다면?

A씨가 아파트를 매수하면서 기존 세입자의 전세 4억 원 계약을 그대로 승계했다고 해보겠습니다.

이 승계계약은 상생임대의 ‘직전 임대차계약’으로 인정되지 않습니다.

이후 A씨가 직접 체결한 계약부터 직전 계약 해당 여부를 살펴봐야 합니다. 

세입자가 같은 사람인지보다 집을 취득한 뒤 직접 체결한 계약인지가 중요합니다.

📍 상생임대를 활용하려면 요건 충족 여부와 양도기한을 함께 확인하세요.

4. 비수도권 준공 후 미분양을 보는 사람

한편 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원은 2027년 12월 31일까지 1년 연장됩니다

이 부분은 반대로 혜택이 줄어드는 게 아니라 1년 연장됩니다.

일정 요건을 충족한 비수도권 준공 후 미분양주택에 대해, 

양도세·종부세 계산 시 주택 수에서 제외하는 등의 특례 적용기한이 2027년 12월 31일까지로 늘어납니다.

정책을 읽고 나니 먼저 제 물건의 날짜부터 확인해야겠다는 생각이 들었습니다.

📍 갈아타기를 준비한다면: 새집 취득일과 기존 집 처분기한
📍 등록임대아파트를 보유했다면: 의무임대기간 종료일과 등록말소일
📍 상생임대 특례를 활용한다면: 직전 계약의 인정 여부, 임대기간, 임대료 인상률과 양도기한

모든 내용을 한 번에 외우기는 어렵기에

해당하는 항목부터 하나씩 확인해보시면 좋겠습니다.

감사합니다!