안녕하세요.
가치 있는 찬스를 잡고 싶은 찬스2입니다.
최근 9.29 시행령 개정 이후,
인턴 튜터님의 칼럼에서 짚어주신
등록 임대 요건에 해당하는
물건들의 시장 분위기가
궁금해 직접 전화 임장을 진행해 보았습니다.
현재 서울의 등록임대 아파트는
약 6만 8천 호로 추정됩니다.
이 중 이미 등록이 말소되었으나
계속 보유 중인 것으로 추정되는 물건이 약 2만 5천 호,
2028년까지 자동 말소 예정인 물건이
약 4만 3천 호에 달합니다.
이 집들이 한꺼번에 매물로 쏟아질 가능성은 낮지만,
소유자마다 보유 의사나 적용 기한이 다릅니다.
특히 지금까지 매도를 고려하지 않던 소 유자 중
일부가 세금 부담을 고려해 계획을 바꾼다면,
그것이 곧 기회가 될 수 있다는
인턴 튜터님의 칼럼 내용에 깊이 공감하여
전화 임장을 시작하게 되었습니다.
특히 이번 단지 선정 과정에서는
스부님이 공유해 주신 '렌트홈(renthome.go.kr)' 사이트가
큰 도움이 되었습니다.
렌트홈의 ‘임대주택 찾기’ 지도 서비스를 활용하니
서울 내 등록임대주택의 위치를 직관적으로 확인할 수 있었고,
덕분에 타겟 단지를 정확히 특정해 알
차게 전임을 진행해 볼 수 있었습니다.
시간 관계상 더 다양한 지역을 둘러보지 못한
아쉬움은 남지만, 조사한 모집군을 통해 현장의 생생한 흐름과
시장 분위기를 확실히 파악할 수 있었습니다.
ㅣ 10억대 물건 전임 결과
✅️ 신길센트럴자이 2021/1008^ 59 17.5억
✔️ 시장상황
최근 18.0억원에 거래되었으며, 실거래가와 비슷한 수준으로 거래가 이루어지고 있습니다. 매물은 많지 않은 편이며, 이 가격대 구간은 거래가 비교적 잘 되는 모습을 볼 수 있었습니다. 다만, 신길쪽도 15억 이상이 넘어가게 되면서 그 상승폭이 상반기보다는 둔화된 모습입니다. 현재 이 금액 구간은 거래가 잘 되기 때문에 등록임대 같은 물건이 나오더라도 호가 대비 1,2천 조정이 될 것 같다는 사장님의 의견을 들었습니다.
✔️ 등록임대물건 여부
아직 발표 직후라 곧바로 움직이는 물건은 없었고, 관련 문의도 아직은 없다고 합니다. 취득 시기에 따라 8년 의무 보유 기간이 다르지만, 대략 2028년에 만기가 도래할 것으로 보이며, 기간이 남았기 때문에 차차 나올 것 같다고 합니다.
✅️ 영등포아트자이 2014/836^ 84 16.9억
✔️ 시장상황
호가는 16.9억원이지만 실제 거래는 16억원 선에서 이루어졌습니다. 마지막 거래 이후 다소 시일이 좀 지난 상태로 매임했을 당시, 선호도가 많이 밀리는 느낌을 받았는데, 10억대 구간이어도 거래가 활발하지는 않은 느낌입니다.
✔️ 등록임대물건 여부
등록 임대 관련 문의는 아직 없다고 하셨고, 지금 나와 있는 매물들을 깎아보는 것이 유효하다는 의견을 공유해주셨습니다.
✅️ 벽산블루밍1차 2014/836^ 59 11억
✔️ 시장상황
최근 전용 59가 10억원 후반대를 기록했으나, 아직 11억원 가격을 돌파하지는 못했습니다. 현재, 59가 84에 비해 가격이 높게 형성되어 있어 84가 상대적으로 저렴한 것으로 보입니다.
✔️ 등록임대물건 여부
등록임대물건의 경우 일부 존재하나, 세제 개편안과 시행령 등이 아직 확정된 것이 아니기 때문에 확정된 이후에 움직이겠다는 매도자들이 있습니다. 우선은 최저가에 내놓고 대기한다고 합니다.
✅️ 가산두산위브 1998/1495^ 59 8억 / 84 8억 8천
✔️ 시장상황
매물이 귀해서 실거래가 대비 거래가 잘 되는 편입니다. 최근 실거래 전용 59는 7.9억원, 전용 84의 경우 8.8억원에 체결되었습니다.
✔️ 등록임대물건 여부
등록 임대와 관련해 최근 문의가 조금씩 늘고 있으며, 마침 전용 84 등록 임대 물건이 8.8억원에 나왔습니다.(단지 내 최저가이지만 다른 물건들도 8.8억원 → 거래 되면 최고가) 다만, 이 가격대에서는 등록 임대 물건이라고 해서 특별히 저렴하게 나오기가 힘들고 시세대로 거래될 가능성이 높다고 합니다. 그만큼 매수세가 강하다는 표현을 하였고, 아직 매도 기한까지 기간이 많이 남았기 때문에 많이 깎이기는 쉽지 않습니다.
ㅣ 번외로, 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축에 따른
고가 주택 매도 분위기를 확인하고자 마포 대장 단지인 마래푸 확인
✅️ 마포래미안푸르지오 2014/3885^ 59 22억
✔️ 시장상황
현재 시장 거래는 활발하다고 보기 힘든 편이고, 거래가 성사될 만하면 정부에서 대책을 발표해 매수 심리를 꺾는 분위기가 강하다고 토로합니다. 마래푸뿐만 아니라, 일대 단지들에 매수세가 생각보다 강하지 않고 RR층이나 가격이 조정 되는 물건들이 하나씩 거래되는 추세입니다.
✔️ 3년 -> 2년 단축에 따른 매물 출회 여부
기간 단축으로 인한 급매물을 아직 찾아보기는 어렵다고 하며, 오히려 전세를 끼고 후순위 사업자 대출을 받은 물건이 대출 연장이 불가하여 매물을 내놓은 경우를 볼 수 있었습니다. 특히, 이 물건은 호가 23억원에서 22억원까지 내려온 상태, 매도자와 매수자 간의 관망세가 지속되고 있었습니다. 해당 단지의 최근 실거래는 8월에 전임을 진행했던 000동이 호가 대비 낮은 금액에 거래되었습니다.(미리 매수하고 매도하려고 했던 급한 물건)
최종 정리하자면,
① 9.29 시행령 이후 등록 임대 물건이 갑자기 나오는 모습은 아님
② 생각 외로 정책이 자주 바뀌기 때문에 확정을 짓고 움직이려는 사람들이 多
③ 8.3 대책 이후 바로 전임을 했을 때, 고가 주택의 매도세에 대해 회의적인 사람들이 많았으나,
이제는 고가 주택이 조정되는 상황/10억대 물건이 오르는 상황을 당연하게 받아들이기 시작함(1~2개월소요)
④ 9.29 시행령도 즉각적으로 반응하기는 힘들고, 각자 계산기를 두드려보고 움직일 가능성이
큰 것으로 보이며, 지금은 급한 물건이 나오지 않지만 매도 기한이 다가오면 다가올수록 급한 물건이
시장에 나올 것으로 예상됨
⑤ 매물이 일정 부분 나올 것으로 보이기는 하지만, 수도권 전체적인 공급 부족으로 인해서 상승세는 지속될 것으로 보임
