부동산 지인 26년 9월 21일 기준 전국 평당가를 바탕으로 산출한 지역 별 내집마련과 투자 가능 예산 조사 결과입니다.
각 지역별 평당가 및 내집마련 예산, 투자금, 특징, 투자 생각을 참고하시어, 본인의 상황(연 저축액, 투자금, 포트폴리오, 투자 방향성, 향후 투자 계획 등)을 고려해 투자 우선순위 설정 / 다음 달 앞마당 선택 / 전국 현황 파악에 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다.
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※ 이미지가 잘 보이지 않는다면 첨부 PPT 참고 부탁드립니다!
※ 지역의 평당가로 평균의 오류가 있으며 세부적으로는 단지별로 판단이 필요합니다.
※ 평당가로 예산 ±3~5천만원 수준으로 좋은 지역부터 앞마당으로 만들어 보시면 좋겠습니다.
※ 지난달(26년 8월) 조사 결과는 아래 링크 참고 부탁드립니다.
https://weolbu.com/s/QGj3Q7pU56
감사합니다. 😁
[서울]
- 매매
- 지난달과는 다르게 3급지의 상승폭이 줄어들었고 4~5급지의 상승폭은 유지중
- 8.3 부동산 세제 개편안 이후 고액 주택에 대한 핀셋 규제(종부세, 장기거주 소득공제 개정)로 상대적으로 영향이 적은 시가 30억대 이후 수준 단지들에 대한 매수 수요가 증가 + 대출 규제로 인한 유동성 차등 현상으로 보여짐
- 전세
- 상급지에서는 일시적인 조정 (특히 강남3구 서초구 입주 물량 여파), 그 외 상승 추이 특히 하급지 위주로 강한 상승 반응 보이는 상황
- 투자 생각
- 상/중급지의 경우 오히려 상황에 의해 조정 받는 지금 이 시점을 역으로 활용해 갈아타기 검토할 것
- 하급지의 경우 임대 시장 불안에 의한 ‘생존 매수’ 뜨거운 시장임을 이해하고 적극적인 자세로 내집마련에 임할 것
- 본질적인 공급 물량 부족 + 정부의 정책에 의한 시중 유통 물량 감소로 임대 시장 불안이 여전히 유지되고 있으며 해당 본질을 이해하고 장기적인 관점에서 편익과 비용을 고려해 ‘주거 안전성’ 을 위한 감당 가능한 내집마련을 더는 미루지 않는 게 좋겠다.
- 궁금증
- -
[경기]
- 매매
- 8월달과 유사하게 경기 남부 강남 1시간 이내 지역들이 주로 상승 흐름을 이어나감
- 과천시 역시 마찬가지로 8.3 부동산 세제 개편안 이후 고액 주택에 대한 핀셋 규제(종부세, 장기거주 소득공제 개정)로 상대적으로 영향이 적은 시가 30억대 이후 수준 단지들에 대한 매수 수요가 증가 + 대출 규제로 인한 유동성 차등 현상으로 보여짐
- 전세
- 전체적인 상승 흐름 유지중, 특히 경기 남부 강남 1시간 이내 지역들 상승 폭 큰 상황 (탄탄한 경기 남부 일자리의 중요성)
- 투자 생각
- 확실히 경기 남부 지역들은 상대적으로 많이 상승했음을 이해하고 일시적인 조정에도 감당 가능한지 검토 후 매수 필요, 그 외 부천, 의왕, 만안구 등 상대적으로 저렴한 지역들이 남아있으니 “강남/한강과 물리적 거리, 교통 접근성이 좋은 지역을 우선”으로 좋은 지역부터 살펴보면 좋겠다.
- 이미 오른 것에 거부감을 느껴 아직 덜 오른 것. 즉, 가격의 변화에 집중하기보다 → 같은 매매가/투자금이라면 조금 더 가치 있는 것을 매수하려고 검토하는 자세가 필요하겠다. 우리는 싼 것도 중요하지만 가치 있고, 가치 대비 싼 것을 매수해야 한다.
- 본질적인 공급 물량 부족 + 정부의 정책에 의한 시중 유통 물량 감소로 임대 시장 불안이 여전히 유지되고 있으며 해당 본질을 이해하고 장기적인 관점에서 편익과 비용을 고려해 ‘주거 안전성’ 을 위한 감당 가능한 내집마련을 더는 미루지 않는 게 좋겠다.
- 궁금증
- 확실히 서울과는 다른 움직임을 보여주는데, 주택 매매 가격대 관련 세제 개편안과 대출 규제로 인한 유동성 쏠림에 의한 현상으로 보는 것이 합리적인 방향일까?
[지방]
- 부산
- 매매가 일시적 조정, 전세가 상급지 해운대 外 보합 및 조정, 26~27년 남구 대규모 입주 여파 주의 필요
- 대구
- 수성구 학군지 신축/기축 위주, 중구 신축 多 위주 매매 상승, 전세 꾸준히 상승 중, 공급 정리되며 투자 기회
- 광주
- 매매/전세 모두 심정지,, 지금 먼저 볼 상황 아님
- 대전
- 서구 둔산동 재건축 선도지구 지정 관련 핫한 열기 이어오고 있음, 그 외 차가운 시장, 특히 27년 유성구 중심으로 대규모 입주 예정 주의 필요
- 울산
- 상승장을 끝으로 매매/전세 보합세 → 하락세 전환, 공급이 예정된 것은 아니지만.. 언제 공급이 들어올지 모르기 때문에 Exit 잘 볼 것
- 중소도시
- 공급이 정리되는 지역 위주로 매매보다 전세 야금야금 상승 중, 특히 창원은 매매가 함께 지속적으로 꿈틀거리며 올라가고 있는 상황 NEXT 전주, 울산을 그리며 지속적으로 Tracking 및 소액투자 기회 잡을 것
- 투자 생각
- 광역시 우선 접근, 부산의 경우 남구 입주 물량을 주의해 임대중인 물건 보유 Risk 검토 및 공급을 기회로 삼아 저렴한 가격에 소액 투자 기회도 물색하면 좋겠다.
- 대구가 부산 후발주자로 다소 늦은 감이 있었지만,, 공급 물량이 확실히 정리되면서 선호하는 지역/생활권/단지 위주로 빠르게 상승을 보여주고 있기 때문에 Tracking 지속해서 소액 투자 기회 잡으면 좋겠다.
- 지역 별 공급에 따른 Risk 와 기회를 동시에 볼 수 있도록 노력할 것
- 궁금증
- 최근 부산의 매매/전세 흐름이 주춤거리는 상황이다. 26~27년 남구 11만 세대 대규모 입주 여파가 그 원인으로 생각되는데 맞는지? 입주 물량이 어떻게 정리되고 어떤 기회를 줄 수 있는지 시장을 모니터링하며 Study 해보면 좋겠다.
# 마무리
돌아보면 시장은 언제 어디서나 늘 기회를 만들어 주고 있습니다.
그리고 그 기회는 언제나 준비된 사람이 포착할 수 있고 그 누구보다 먼저 잡을 수 있었습니다.
특히 그 기회를 잡는 과정에서 오늘 이 글이 여러분들의 투자와 다음 달 임장지로 발걸음을 옮기는 데 조금이라도 도움을 드릴 수 있었다면 그 자체로 너무 행복할 것 같습니다.
우리는 분명 잘 될 겁니다 ^^ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
💕
260927 정리.pptx
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