주간머니 이슈 - 서울에서 시작된 전세난, 결국 경기·인천까지 번졌다. 지금 꼭 알아야 할 수도권 부동산 상황 (주간머니이슈_1부 부동산편) [월부학교 6반 프로투자자들의 메일 퍼펙트한 몰입_킴나두]

[주머니 정리]
1. 경기·인천도 전세가 상승세
- 전세가격지수 < 100 : 전세 여유 있음
- 전세가격지수 > 100 : 전세가 부족
- 25년 경기도 인천은 100 이하였지만 올해 100돌파
- 평균 전세 가격도 6월, 7월, 8월 꾸준히 오르고 있음

2. 왜 경기, 인천까지 전세난이 왔나?
- 전세시장은 크게 ① 신규 입주 ② 매수 후 임대 ③ 기존 전세의 회전으로 봐야 함.
- 수도권 전체적으로 입주 물량 감소
- 서울은 토지거래허가제 영향으로 매수 후 전세를 놓는 물건이 제한됨.
- 경기·인천은 서울보다 전세 상황이 늦게 악화됐지만, 최근에는 서울 전세난의 영향을 받기 시작함.
- 서울에서 전세를 구하지 못한 수요가 서울과 가까운 경기·인천으로 이동하면서 인접 지역의 전세 수요가 증가.

3. 서울에서 벌어진 현상을 경기·인천에서도 봐야 함
- 서울에서는 최근 전세난 + 대출 가능 → 전세 대신 매매 선택 → 매매가격 상승
구조가 나타남.
- 특히 15억 이하 주택은 상대적으로 대출 활용이 가능해 매수 수요가 유지됐고 전세가격까지 크게 오르면서 전세금 올려주느니 차라리 집을 사자는 매매 전환이 발생

4. 경기·인천도 비슷한 조건이 만들어지고 있음
- 경기·인천 대부분 지역은 15억 이하 주택 비중이 높고 최근 서울과 인접한 지역부터 전세가격이 빠르게 상승하고 있음.

즉, 대출 환경이 살아 있음 + 전세가격 상승 + 전세 물건 부족
이라는 서울의 가격 상승 요인이 경기·인천에서도 나타나고 있다는 것.

5. 그래서 중요한 투자 판단 기준★
- 경기·인천에서 내 집 마련이나 투자를 고민한다면 단순히 전세가가 올랐다만 볼 게 아니라

① 서울에서 왜 전세가가 올랐는지
→ ② 그 원인이 내가 보는 경기·인천 지역에도 있는지
→ ③ 전세 상승이 매매 전환으로 이어질 수 있는 구조인지
를 확인해야 함.

특히 전세가격은 많이 올랐는데 매매가격은 상대적으로 덜 오른 지역이라면 매매 전환이 일어날 수 있는 중요한 신호로 볼 수 있다

6. 단, 경기·인천은 지역별로 반드시 따로 봐야 함
★여기가 가장 중요한 주의점
서울은 지역 규모가 상대적으로 작아 서울 전체 공급량을 어느 정도 묶어서 볼 수 있지만, 경기·인천은 범위가 훨씬 넓음.

따라서 같은 경기라도
입주 물량이 많은 지역 → 전세 상승세가 꺾일 수 있음
입주 물량이 적은 지역 → 전세난이 지속될 수 있음
서울과 가까운 지역 → 서울 전세난의 수요 이동 영향을 받을 가능성

[내생각]
시장에 어떤 일이 발생했을 때 왜 이런 일이 일어났는지 의문을 갖고 비슷한 상황은 언제 있었는지? 어느 지역에 있었는지 사례를 보고 배우는 것이 중요하다는 것을 깨달았다.
철저하게 실수요자들 입장에서 이 사람들이 지금 어떤 어려움을 겪고 있고 그래서 선택하는 것이 무엇인지?를 이해하는 것이 중요하다.

이런 일들이 계속해서 지속된다면 서울 인접 경기, 인천에서 더 넓게 퍼질 수 있겠다는 생각이 들었다. 외곽 지역의 공급상황을 지켜봐야겠지만 결국 본인의 자금 사정에 맞는 지역을 선택해야 할테니..

전세는 올랐지만 아직 매매 가격이 움직이지 않은 지역들에서 투자 기회를 잡을 수 있지만  '가치'를 우선적으로 보고 입주 물량을 체크 하며 내가 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 건인지? 꼭 비교하고 투자해야겠다.

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