재이리 튜터님께서
얼마나 정성껏 강의를 준비하셨는지 느낄 수 있었습니다.
앞뒤가 논리적으로 착착 잘 이어지게 설명해주셔서 이해하기가 너무 좋았고,
지방 투자에 대한 모든 것을 하나의 흐름으로 이해할 수 있었던 강의였습니다.
강의를 듣고도 곱씹고 곱씹어 모두 담아내고 싶지만,
아직 그럴 깜냥은 안 되네요.
너무 좋은 강의 해주셔서 감사합니다.
수고 많으셨습니다 튜터님~
지방은 상대적으로 수요층이 얕기 때문에 실제 거주수요의 힘이 중요하고, 그 힘이 가장 잘 드러나는 것이 전세가격임을 알 수 있었습니다. 결국 공급이 소화되면서 전세가의 하락이 멈추고 상승하는지를 통해 시장에 들어갈 시점을 판단할 수 있는 것이 중요하다고 생각되었습니다. (★ 전세 가격과 상황 파악이 매우 중요하고, 전세가 하락이 멈췄는지, 올라가는 상황인지, 이러한 시장 진단이 필요.)
하지만 좋은 시점에 사는 것만으로는 충분하지 않다는 것도 알게 되었습니다. 내게 지방투자는 (물론 다른 예외의 경우도 있겠지만) 결국 종잣돈을 불려 더 좋은 자산으로 이동하기 위한 과정이기 때문에 얼마나 오를 것인가만큼, 얼마나 잘 팔릴 것인가가 너무 중요합니다.
내가 파는 시장까지 선택할 수는 없기 때문인데요. 그래서 그 지역 사람들이 무엇을 좋아하고 어디를 먼저 선택하는지를 잘 알고 매수 시점에 이를 (환금성) 판단하고 들어가는 것이 (돌아보니) 너무 너무 중요했습니다. 또, 선호도가 높은 단지는 먼저 오를 뿐 아니라 수익을 실현할 수 있는 시기가 빨리 찾아오고, 팔 수 있는 시간도 상대적으로 길어져 매도에 유리하다는 내용도 인상 깊었습니다. (★ '팔 수 있는 시기 넓다' = 먼저 오르고 수익률 빨리 달성 = 상승장으로 지역 끝까지 오를 때까지 팔 수 있는 시간을 줌.)
결국 선호도를 잘 안다는 것은 단순히 좋은 단지를 고르는 문제가 아니라 어쩌면 내 투자에 걸리는 시간을 줄이는 일이라는 생각이 들었습니다. (=> 임장, 임보, 앞마당, 가치 판단, 저평가 판단, 의사결정 능력 = 실력이 왜 중요한지, 내가 오늘 하는 행동들이 어떤 의미를 갖는지로 귀결이 되었습니다.)
그래서 현재의 시장에선 지방이냐 수도권이냐의 구분보다도, 언젠가 팔아 더 좋은 자산으로 이동해야 하는 자산이라면 같은 기준으로 바라볼 필요가 있다는 것이 중요하게 다가왔는데, 수도권 외곽의 선호도 낮은 자산보다 지방에서 사람들이 먼저 찾는 자산이 오히려 내 목적에 더 적합할 수도 있고 지역의 이름보다도 그 시장 안에서의 (내가 보고 있는 단지의) 선호도와 환금성에 초점을 맞추는 것이 필요하다고 생각되었습니다.
보유 역시 같은 맥락이었는데요. 가치 있는 물건을 샀다면 시장이 좋지 않을 때도 그 가치를 알고 기다릴 수 있는 것이 중요합니다. 반대로 아직 수익이 나지 않았다는 이유만으로 계속 가지고 있는 것도 반드시 보유의 이유가 될 수 없다는 것도 알게 되었습니다. ★ 기존 자산의 보유가 다음 투자에 제약을 만들거나 감당하기 어려운 세금과 현금흐름의 리스크를 만든다면 그것 또한 보유와 매도의 비용·편익을 다시 비교해서 의사결정을 할 수 있음을 알게 되었습니다.
<적용할 점>
이번 달 원씽인데요.
현재 매도 검토 중인 물건이 있는데 이번 강의를 통해서 현재의 내 보유 채수에서 어떤 방향으로 사고를 해서 보유할지 매도할지를 판단할 수 있는 기준을 배울 수 있었습니다. 오늘 돈죠앙 튜터님과의 줌터링을 통해서 사고의 전환을 가질 수 있었는데요. 단순히 수익이 나지 않았기 때문에 보유를 해야겠다는 생각에 머물지 않고, 이 물건을 보유한 상태로 3호기를 했을 때와 수익이 나지 않았지만 싸게 해서 매도하고 3호기를 했을 때의 리스크와 편익/비용 비교를 통해서 최종 의사결정까지 이어가보려고 합니다. 일일 단위로 저의 생각을 말씀드리고 튜터님과 싱크를 맞춰가며 결정을 좁혀갈 수 있도록 하겠습니다.
- <To do> 선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위 단지. 4개로 구분 후 레이더 띄우기 & 트래킹. 오르는지 보합인지 하락인지 추이 물건 나가는 속도. 투자 타이밍 흐름을 읽을 수 있도록. 멘토님들 최소 한달에 700개씩 (하루에 23개 정도 됨) 본다. 이거 안하면 무용지물!
