✅ 핵심 내용 정리
✔️ 일어난 일 : 서울이 토허제로 지정되면서 사적자금(부모찬스)와 위험자산(주식)으로 채워지고 있다
✔️ 사건 배경 : 갭투자가 막히면서 세입자 보증금 활용이 절반 이하로 줄어듦
✔️ 상세 내용
갭투자 몰락 : 2025년 14.84%에 달했던 임대보증금 비중이 6.51%로 반토막
사적자금 : 증여, 상속, 차입금이 6.88% → 11.55% 급등
자산 스와프 : 주식, 채권, 가상화폐 등을 팔아 집을 산 비중 역시 3.66%→7.89%로 2배 증가
✅ 떠오르는 질문
Q. 유동성은 결국 어디론가 흘러가기 마련인데, 부동산 정체가 오고 주식이 활황이 된다면 다시 흘러갈 수 있나?
일단 토허제로 인해 좋은 부동산 투자처에는 실거주를 해야하는 상황이 온다.
실거주를 위해서는 큰 돈이 필요한데, 세입자의 보증금이 막혀있으니 결국 대출이나 사적자금을 활용해야한다.
대출도 6,4,2억으로 막혀있으니 결국 주식 판매대금과 증여나 차용증을 쓰고 부모찬스를 쓸 수 밖에 없다.
지금의 50,60 들도 자식세대에 대한 안타까움을 표현하는 경우가 많기 때문에 기꺼이 증여나 차용을 선택한다.
결국 지금 가장 안정적이고 우상향하는 자산이 부동산이기에 사람들의 자금이 몰리고 있다.
하지만 결국 급등한 자산은 급락하기 마련이고 토허제로 매수한 집들도 2년이 지나면 세입자를 맞출 수 있다.
2027년 10월 이후로는 신규 세입자를 맞출 수 있는 매물들이 증가할 것이고, 분명 1년 뒤의 전세금은 지금의 전세금보다 훨씬 높을 것이다.
결국 1년 뒤 (매매) 부동산 시장의 분위기는 알 수 없지만 전세시장은 수급 이외의 상황이 영향을 미치긴 어려워보이고, 세입자를 맞춘 사람들은 새로운 유동성이 생길 수 있다.
그 당시 주식시장이 활발하지 않더라도 주식시장으로 자금이 흘러들어갈 수도 있을 것 같다. 돈이 갈 곳이 없기 때문이다.
✅ 투자에 적용할 점 1가지
주요 경제지표들이 주식시장에 그렇게 긍정적이지는 않은 것 같다.
앞으로의 11월 중간선거 결과도 보고 그 이후의 전쟁과 세계 경기 흐름을 봐야겠지만, 투자환경으로 좋은 흐름은 아닐 수 있다.
미장의 경우도 여전히 M7과 AI쪽은 긍정적인 흐름이 있지만 계속해서 이 흐름이 유지될 순 없어 보인다.
이번 부동산 갈아타기에서 주식을 한번 정리해서 부동산에 투입시키고 다시 생기는 현금흐름+2년 뒤 전세 세팅으로 생기는 투자금회수로 투자할 곳을 미리 공부해두자!
적용점 : 2년간 주식+채권 공부해서 투자하기
✅ 주요경제지표
미국 10년물 국채 금리가 또 다시 폭등 : 5.16→5.27%
달러인덱스도 여전히 101달러로 강달러를 보여주고 있다.
일본 40년채 국채금리도 4.29%로 유동성을 빨아들이는 중이다.
즉, 세계적인 금리 현상은 고금리가 오랫동안 지속될 것으로 판단하고 인플레이션이 지속될 것이라 생각한다.
주식시장에는 긍정적이지 않은 흐름이다.
외국인들은 4주 연속으로 매도세를 강하게 이어가고 있는 반면, 환율이 잘 버티고 있는 점이 재미있다.
정부의 개입이 있었던 걸까? 아님 반도체 수출 호황이 가져오는 효과일까?
아파트 쪽 매수심리는 꺾여있고, 추석이 지나면 보통 회복/반등을 하는데 이번 달 지표를 잘 지켜봐야겠다.
전세가는 소폭 증가, 매물은 2만 개 아래를 유지중으로 전월세 시장 불안은 여전하다.
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