현재 내 종잣돈으로 지방 투자 방향성을 잡는데 도움 되는 강의였습니다.
3천만원미만 종잣돈으로 저축하여 내년에 지방투자를 해야할지 1호기 갈아타기를 위해 더 모아야 할지 고민하고 상황보면서 결정을 해야 할 것 같습니다.
지방의 대장단지는 전고점까지 올랐고, 아직 그렇지 않는 단지가 있지만 꾸준히 상승하고 있다고 생각하고 있었습니다.
이미 올랐다고 지역을 퉁쳐서 본다면 가치가 있는 단지를 놓칠 수 있다는 점을 알게 되었고,
공급 물량에 따른 투자 범위를 설정하고 지역 내에서 사람들이 좋아하는 단지를 파악하여
지역 내 투자범위와 우선순위를 정해야 함을 배웠습니다.
인구가 적고 수요가 얕은 지방아파트는 실수요 봐야하기 전세가격 움직임이 시장 상황을 이끌어
전세 가격과 상황 파악이 가장 중요하여 지방 앞마당 시세트랭킹 할 때 매매가만 보지 말고
전세가+전세 개수 움직임을 살펴보자!!
나에게 맞는 투자방향성은?
1주택-5천미만-돈모으기+갈아타기vs추가투자
20억(합산시세)= 기존 보유 물건 + 추가 투자 물건
2주택까지 추가 투자 가능
세금은 내지만 보유세 이상 투자 수익이 가능하다면 투자!
지방에서 가치 성장 투자 시기
공급장 후반부에 접어들면서 가격이 절대적으로 저렴하고 전세가는 더 이상 빠지지 않는 시기 “지켜보자”는 심리가 지배적일 때=절대적 저평가 시기
지방 소액 투자 범위 기준
생활하기 편리하여 거주만족도 괜찮은 아파트
- 환경(상권,균질성,건물-연식/새대수/구조)
- 학군(학교와 학원 가까운 곳)
- 직장/교통: 주요 업무지구 30분이내
예전에는 상권이 많은 곳을 보고 살기 좋겠다라고 단순 생각했다면 지금은 상권은 많아 유동인구가 많고 활발한데… 어떤 업종이 있는지? 살펴보는 눈에 담을려고 자세히 보는 습관이 생겨서 좋았습니다.
지방 소액투자하기 좋은 시기
지방 소액 투자라고 투자금 적은 걸 찾는게 아니고 소액투자의 핵심은 “가치 판단”이며 투자금을 더 적은 걸 선택하는건 두 단지의 가치가 비슷할 때 뿐이라고 합니다.
처음 투자 공부를 할 때 종잣돈에 맞는 투자 지역을 선정하였고, 선정한 단지를 보고 가치 판단을 하지 않고 이 정도면 투자해도 되지 않을까 라고 생각하였고 그 단지가 좋아 보였습니다… 지금 알고 보니 지역의 후순위 생활권이였습니다. 지방 소액투자도 마찬가지로 비교하여 가치 판단(저평가)하고 가격이 비슷하다면 투자금이 적은 단지에 투자한다는 마음가짐을 잊지 않겠습니다.
리스크 투자 후 잃지 않는 것
잔금 대비가 되는가? 안된다면 전세 낀 단지에 투자를 하고 전세가 20% 하락 대비 마이너스통장, 신용카드 대출을 한다는 걸 배웠습니다.
전세입자 퇴거로 인한 전세금 돌려줄 때 비수도권(규제지역 제외) 전세보증금 반환목적 주담대 LTV 60~70% 가능하다고 하였습니다. 비규제지역도 1억까지만 반환 대출이 가능한 줄 알고 있었는데 은행별로 다르다는 걸 알게 되었습니다.
지방투자 매도의 기준
지방은 평생 보유가 아니고 팔아서 수익을 손에 쥐어야 다음으로 간다!
임차인 만기 시 입주 가능 물건으로 매도(2~5년)한다고 배웠습니다. 입주 가능 물건으로 해야 한다면 임차인 전세 계약 만기 시점에서 매도하여 신규 매수자가 신규 임차인과 시세에 맞는 전세금을 계약하는지 궁금하였습니다. 이렇게 매매와 전세 계약을 동시에 한다면 좋다고 생각이 들었고 어렵다면 전세입자가 낀 상태에서 매도를 해야하는 것으로 이해하였습니다.
