재이리 튜터님의 1주차 강의는 정말 알차고 지방 투자의 모든 것이 담겨져 있었습니다.
강의를 듣고나니 제가 미처 몰랐던 지방투자의 부분까지 더욱 명쾌해졌습니다.
1주차 강의는 두 번 이상 들어서 지방 앞마당을 더욱 선명하게 만들어야겠습니다.
- 지방은 전세가 움직임이 시장을 이끈다.
- 지방은 전세가가 오르면 매매가도 일정 간격을 두고 따라 오르는 시장이다.
반대로 전세가가 떨어지면 매매가도 같이 떨어진다. → 지방은 적절한 타이밍에 팔아야 함을 의미
- 시세 트래킹 할 때 매매가만 보지 말고 전세가를 꼭 같이봐야함***
- 악성 미분양 읽는 법
- 지방 투자의 타이밍은 가격이 싸진 상태에서 전세가가 올라오는 시기(=공급이 많았다가 줄어드는 시장)이다.
→ 필연적으로 악성 미분양 시기를 거칠 수 있다.
- 건설회사 보유분은 임대 한 바퀴 돌리면 분양가 그대로 싸게 내놓을 수 있어 주변 시세에 부담을 줌
→ 이러한 임대물량이 나중에 내 투자단지 주변에 있을지도 확인할 것
→ 악성 미분양은 내 지역 어디에, 얼마나 있는지, 줄어드는 속도, 3개월 연속적으로 감소하는 방향인지 체크할 것
- 그래도 나무와 숲을 같이 봐야한다.
→ 악성 미분양이 남은 건 사실(나무)이지만, 부산/대구의 공급과 착공 예정 물량은 거의 없다(숲)
좋은 시기에 심어두고 제 가치를 찾을 때까지 기다릴 수 있어야 한다.
- 20평대 신축 vs 30평대 구축
- 정답이 없다. 도시마다, 단지마다 다르기 때문
- 평형 / 연식 / 생활권보다 더 중요한 기준은 그 지역 사람들이 그 단지를 왜, 얼마나 좋아하는가(선호도)이다.
- 참고로 지방에서는 18~19년식도 구축 취급을 받는다는 사실을 잊지말기***
- 임장 후 앞마당 정리 방법
- 대표 단지는 4가지로 구분해 레이더를 띄워라
①선호 신축 → ②선호 구축 → ③중간 신축 → ④ 후순위 단지
- 시세의 상승/보함/하락 추이 뿐만 아니라, 매물개수+나가는 속도까지 체크할 것
- 흐름은 선호 신축 → 선호 구축&중간 신축 → 후순위 순으로 움직임
→ 후순위까지 오르면 끝물이고, 매도 준비의 신호다
- 물건에 나를 맞추지 말고, 내 상황에 맞는 물건을 찾는다
- 개인 상황으로 감당 가능한지 여부 확인
- 전세는 속도전이다
- 동/층/향 : 같은 투자금 안에서 최선을 선택해야한다 (투자금을 남기려는 선택 X)
- 지방 투자의 완성은 매도이다. 비용을 줄이는 쪽이 아니라 편익이 더 큰 쪽으로 행동해야한다.
알찬 강의 준비해주신 재이리 튜터님 진심으로 감사합니다♡
