안녕하세요.
죽지도 않고 살아돌아온 국동이입니다.
와, 이 페이지에 글을 쓰는 게 얼마만인지…
24년 10월에 지투실을 마지막으로 임신과 출산을 하며
잠시 월부를 떠나있다 공교롭게도
복귀강의로 26년 10월에 지투실 강의를 다시 듣게 되었네요.
이렇게 돌아온 첫 강의를 해주신
재이리 튜터님!
그동안 미모에 대한 소문은 떠나있던 저에게도 들렸…던^^..
근데 이거 미모는 디폴트고.. 강의력이랑 진심이..미쳤어요…
처음엔 와 귀에 쏙쏙 박히는 딕션과, 너무 명쾌한 강의내용에 놀랐고
방금 막 완강한 저의 마음에 열정과 간절함, 그리고 먹먹함을 선물해주셨습니다♡
(그래서 이 감동이어 바로 후기 쓰러 왔습니다)
그럼 시작해볼까요
# 지방에서의 타이밍
사실 투자에서 타이밍이라고 표현하긴 그렇지만
가격이 싸지고, 전세가가 올라오는 시기가 있습니다.
그 포인트는 공급이 많았다가 적어지는 시장!
공급이 많다는 건 → 매매가가 싸진 다는 다른 말
반면, 악성미분양시기를 지나야 합니다.
그럴 땐 악성미분양의 위치, 방향(오름과 내림), 기간(감소기간)을 보라
그럼 이 지역이 앞으로 보여줄 모습을 예측할 수 있습니다.
여기서,
먼저 공급이 정리된 지역을 먼저보는 것이 현재 공급이 많았던 곳들이
곧 보여줄 모습을 알아볼 수 있는 방법이기도 합니다.
사실 그동안 미분양의 중요도?를 체감하지 못해 거의 본 적이 없는데
그 악성 미분양들의 흐름을 보면서 내가 보고 있는 지역의
모습을 알 수 있다는 점을 확실히 배울 수 있었습니다.
BM. 현재 임장지&내가 염두하는 앞마당 미분양 살펴보기
Tip 주변 임대단지도 함께 살피기(나중에 매매물량으로 나올 수 있음)
# 왜? 얼마나? 학군+부촌
이번 강의에서 재이리튜터님이 지역별로 막대를 통한 선호요소를
한판에 비교정리해주셨는데, 좋았습니다!
보통 우리가 단지를 비교하다 보면
위치좋은 준신축vs 위치가 애매한 초신축
입지+학군 가진 구축vs 입지는 떨어지지만 초신축
이런식으로 우리를 헷갈리게 하는 경우가 많은 데
그럴 때 선호요소 한판정리를 활용해 비교평가하는 법을 알려주셨습니다
오! 진짜 직관적으로 판단할 수 있어 좋았습니다.
선호요소의 큰 틀을 정해놓고 그 안에서 단지 대 단지로 비교하며 답내리기
BM. 이번 임보에 헷갈리는 단지 선호요소 한판정리로 비교해보기
# 살거야? 어디까지? 팔거야? 언제?
이 부분은 정말 가장 가려운 부분을 긁어주시지 않았나 싶습니다.
변화하는 정책과 규제 속에서
‘내가 집을 사도 되는지? 사도되면 어디까지 사도 되는지?’
‘매수가 제일 쉽다던데.. 사면 언제 팔아야하지?’
이런 부분은 지금의 저도 계속해서 고민하는 부분입니다!
(매수)
현 정부 정책속에서 어느 금액까지가 추가 투자를 해볼 수 있는 범위인지
큰 가이드라인을 알려주셨고
수익이 세금보다 크다는 판단 속에 매수를 결정하고
매수 후 시세가 오름에 따라 세금(보유세)부분도 달라질 것이고 그와 관련해 보유를 판단하는
과정을 예시로 들면서 설명해주셨습니다.
여기서 기억할 두 가지!
수익과 환금성! (세금보다 큰 수익, 팔 때 잘팔릴 것인가)
결국 팔아야 하는 자산이기에 가장 기본적으로 생각해두어야 할 부분이죠
또한, 현재 있는 종잣돈 범위에서 지방과 수도권 투자 방향성 설정하는 가이드를 잡아주셨는데
여기서! 비규제수도권이라고 다 지방보다 나은 것 아님을 명심하고
현재 전세가 횡보로 느껴지는 지방에서
전세가가 한계단 올라올 때 달라질 수 있는 편익과
반면, 수도권의 전세가가 계단씩으로 올라오며 내가 매수할 때가 횡보하는 구간이
될 수 있음을 주의해야함을 짚어주셨습니다.
물론 수도권보다 지방은 더더더 뾰족하게!!! 봐야한다는 점!
(대장단지 옆이라도 안오르는 곳들있는 만큼! 단지별로 왜 좋아하는지!!!)
그럼에도 불구하고 지금 지방의 대부분 절대적 저평가 시기
(23년 서울시장이 절대적 저평가 시기라 하셨는데, 지금 지방이 왔습니다)
대장단지만 움직였거나, 아직 대부분이 20~30% 빠져있거나, 공급으로 눌려있거나하는
지역들이 많기에 우리가 충분히 투자하기 좋은 시기인 것입니다.
여기서 또 아차 싶었던 건, 지방에서 우리가 가지는 편견
구축은 안좋다, 신축이 좋다!(그놈의 얼죽신..^^)
이게 바로 제가 범했던 실수아닐까 합니다.
강의에서 예시로 학군 선호받는 구축을 들어주셨는데, 제가 매수를 고민하던 시절
저도 이단지를 봤었는데 보통 그당시 a투자금으로 여긴 안되겠지하고
그 밑에 부터 보는데 제가 그랬습니다.
투자금보고 응 여긴 구축이니 수리&보유비용도 들고, 선호되도 신축보다 늦게 오르지 않을까
하고 퉁쳐 생각하고 그 밑에 투자금이 적게 들어가는 단지들만 봤던 것 같습니다.
하지만 그 지역 그 단지가 현재 보여주는 상승력을 보면서
‘ 아 내가 두루뭉술하게 퉁쳐서 봤었구나’하고 제가 가지고 있던 편견이
잘못되었음을 다시 한번 느꼈습니다.
수도권에서 ‘평촌에 들어가야지’처럼이 아닌
지방은 ‘특정단지’를 찍어서 들어오는 만큼 정말 뾰쪽뾰족!하게 생각하고
봐야함을 다시 한번 깨달을 수 있었습니다.
Tip. 우리는 덜 좋고 싼거말고, 가치가 좋은데 가격 비슷한 것을 찾는 것!
(보유와 매도)
보유 기간, 수익, 포트폴리오 등에 따른 보유 결정 방법과
임차 만기와 세낀 집의 경우를 나눠 매도하는 방법에 대해 설명해준
그저 빛나는 부분!
(지금의 저에게 딱!!!! 필요했던)
이건 약간 코칭받는 기분이었다해도 과언이 아닐 수 있습니다.
언젠가 팔아야하는 지방 물건이기에 더 궁금했던 부분인데,
엄청 디테일하게 알려주셨어요!
상승장에서 수익이 났을 때,
반대로 하락장에서 매도해야할 때 방법으로도 나눠주셨고
매도를 위해 가는 과정에서
임차인과 소통하는 법
(임차인이 받아들이는 태도? 기분에 대해서 알려주셔서 아, 그럴 수 있겠다 싶었습니다.)
거기에 쁠러스로 부사님과 소통하는 법까지!
이건 진짜 디테일하게 예시를 다 보여주시면서 알려주셔서
적을수가 없네요…(궁금하면 강의를… 보시…)
저 매도할 때 교재 보면서 꼭 실행해보겠습니다!
추가로, 내가 투자한 지방이 규제지역으로 묶일 경우
어떻게 매도 기준을 잡을지까지!
뭐랄까?
진짜 지금 현장에서 생생하게 뛰고있는 투자자이기에 나올 수 있는 노하우들을
다 알려주시지 않았나 싶었습니다.
BM. 매수후 보유기간 갈아탈 단지 앞마당 만들고, 매도결정+매물단위로 리스트업하기
이번 1강은 진짜
저희가 하다보면 궁금한 부분을 다 알고 정리해주신
명쾌함의 끝판왕이 아니었나싶습니다.
“결국 지방투자는 사는 게 아닌 팔 때 끝나는 게임이다.”
그런 의미에서 저도 이제부터가 시작이지 않나 싶네요.
강의 마지막에 재이리 튜터님이 진짜 진심으로
우리가 이번달 내돈내산하고 광클까지 하면서 여기 지투실 강의를 들으러 온
목적에 대해 다시금 말씀해주셨습니다.
때로는 몇억씩 있는 동료가 부러울 때도 있었고
왜 내가 모을 수 있는 종잣돈은 이렇게 적지라는 한탄도 해보았습니다.
근데, 튜터님이 말하신 “우리 모두의 출발선은 같지 않다"라는 말씀
이제는 공감하고 인정합니다.
그렇기 때문에 상대적으로 좀 더 힘든길이라고 느껴질 수도 있고
이렇게까지라는 마음이 들 수도 있습니다.
하지만 결국 내가 하려는 이 지방투자가
내가 꿈꾸고 내가 정해놓은 목표와 내 상황에 간극을 줄여줄 수 있는
정말 단단한 징검다리가 되어 줄 수 있다는 말씀이
다시금 저의 투자 마인드를 잡아주었습니다.
오랜만에 다시 시작하는 강의+임보+임장+조모임에서
설렘과 걱정이 있었고 예전처럼 자유롭지 않은 환경에 내가 할 수 있을까?하는
마음도 없던 건 아니지만,
강의를 듣고
왜 내가 지방투자를 하려하는지
지금 결정하는 이 지방투자들이 결국
내가 원하는 삶을 어떻게 도달하게 해줄 것인지
좀 더 생생하게 만들 수 있었습니다.
튜터님이 마지막에
“진심으로, 진심으로, 진심으로 응원합니다”라는 말
기억하겠습니다.
누군가 나를 정말 진심으로 응원해준다는 환경이 얼마나 있을까
그 안에서 동료가 남긴 말 그냥 넘기는 것이 아니라
내 반응하나, 내 대답 하나가 동료한테 힘을 줄 수 있고
또 그렇게 힘을 얻은 동료가 성장 범위가 되어줄 수 있는
그런 한 달 만들어보겠습니다!
