안녕하세요 그레이트한 새로운 삶을 살고자 오늘도 한 발 나아가는 그뉴티입니다.
재이리튜터님의 1강 강의를 통해 지방 투자에 대한 이해를 높이고, 기준을 잡을 수 있었습니다.
<나에게 특히 와닿은 점>
가격에 가치를 입히면 안됨
→ 단지의 가치를 평가할 때 가격을 먼저 보거나 단지 간 비교평가 할 때 그래프를 붙여보고 가격에 맞게 가치를 입히는 경우가 많았습니다. 이렇게 하면 빠른 의사결정을 할 수는 있지만 스스로 단지의 가치를 파악하는 데, 저평가를 판단하는 데에는 한계가 있겠다는 생각을 했습니다. 가격결정요소, 입지요소, 상품성을 고려하여 단지의 가치를 파악하고 그 다음에 가격을 확인하도록 하겠습니다. 그리고 내가 판단한 가치와 단지의 가격이 다르다면 왜 그런 차이가 발생하는지 따져보도록 하겠습니다.
지방에서는 선호도가 매우 중요
→ 단지의 선호도뿐 아니라 단지 내의 매물 선호도까지 디테일하게 파악해야 한다는 것 알게 되었습니다. 지방에서는 실거주자에게 팔 가능성이 높기 때문에 실거주자가 선호하는 단지, 동층향을 선택해야 환금성에 문제가 발생하지 않습니다. 상승장 후에는 하락장이 올 수 밖에 없고 하락장에서는 거래가 안되며, 지방에서 하락장이 오면 많이 하락하고 보합인 상태로 수 년 간 지속될 수 있기 때문에 선호도를 잘 봐야겠다고 생각했습니다.
준공 후 미분양 움직임 파악
→ 미분양 상황을 임보에 넣는 경우는 있었는데 그 가치를 제대로 인식하지 못하고 있었습니다. 단순히 줄어 들고 있다. 생각보다 많이 줄지는 않는다 정도로 파악하고 있었는데 준공 후 미분양은 1채만 팔려도 의미 있는 신호가 된다는 말씀에 미분양이 많은 부산, 대구에서는 미분양도 꼭 체크해야겠다고 생각했습니다.
지방소액투자의 기준
소액으로 투자할 수 있는 단지가 많지는 않고 절대가가 낮기 때문에 절대가가 높은 단지보다는 챙겨야 할 게 적을 것으로 생각했는데 오히려 소액투자기 때문에 더 따져보고 디테일하게 봐야한다는 것을 알게 되었습니다. 절대가가 낮기 때문에 가치가 있는 단지인지 더 분석해야 하고, 그 안에서 선호도가 어느 정도인지에 따라 환금성 문제가 발생할 수도 있기 때문에 입지요소, 가격결정요소를 더 꼼꼼이 살펴야 합니다.
저평가의 의미
→ 저평가는 가치 있는 걸 싸게 사는 것이지만 더 디테일하게 들어가면 조금 덜 좋아도 싼 게 아니라 더 좋은데 가격이 비슷한 게 찐 저평가라는 것을 알게 되었습니다. 내 돈으로 할 수 있는 가장 좋은 거를 사는 게 올바른 투자입니다. 이 관점에서도 덜 좋은 것을 더 싸게 사는 것보다 좋은 것을 내 투자금 안에 들어오게 물건을 만들어 내는 것이 중요합니다.
<bm요소>
bm1)지방 물건을 비교평가할 때 가격 결정 요소 먼저 고려하고, 가치를 비교한 후 가격 비교
bm2)매도시 매도 금액별 시나리오 만들어 놓기
bm3)공급이 중요한 지방 앞마당 만들 때는 악성미분양의 추이도 같이 체크
지방 투자에 관한 인사이트 가득 담아 강의해주신 재이리 튜터님 감사합니다!
