2호기 갈아타기를 할 물건을 미리 찾아 보겠다고
지방에 나선 경이맘이예요~~
규제가 생기고
한 채 한 채 투자를 하는 것이 매우 소중한 경험이기에,
제대로 배운 것들을 적용하고 투자를 해야 하는데요,
지난 저의 지난 투자는 동료분들의 확신을 믿고 했던 것 같아요^^
사실 저의 2호기는 얼마 되지 않았지만,
내후년 초 매도 계획이 있어
미리 앞마당을 만들고, 더 나은 물건을 골라 보고자
지방 투자 실전반을 듣게 되었어요.
지방 투자에서 가장 중요한 선호도
지방뿐만 아니라, 부동산 투자를 함에 있어서
가장 중요한 부분이 선호도인데요,
선호도를 제대로 파악하고자
직장/교통/학군/환경의 정보를 익히고,
이를 적용하고자 하는데요,
선호도라는 것이 눈에 보이는 것이 아니어서,
사람들의 마음을 심미안도 아니고, 캐치해내기가 쉽지 않더라구요.
이를 위해,
전임/매임을 하고, 임보 작성을 하는 것인데요,
저는 제 투자 범위에 들어오지 않는 물건들은
퉁처셔 제외를 했던 것 같아요.
각 지역 안에서도
선호하는 요소들이 다 다르기에
배운대로, 더 중요시되는 요소에 좀더 비중을 두고,
이를 토대로 비교를 해야 하는데
이 미세한 차이를 단지 대 단지로 적용하는게 쉽지만은 않더라구요.
이번 임장지에서는
투자 범위에 들지 않는 단지들이라고 하더라도 단지 분석까지 제대로 해,
왜 이 단지가 투자 범위에 들어올 수 있는지를 명확히 하고,
강의에서 배운 가격 결정 요소의 어떤 부분들이 부족한지를
제대로 적용하도록 해야겠어요.
선호 신축/선호 구축/중간 신축/후순위 단지로 분류를 하여
선호도를 정리하라고 튜터님꼐서 가이드를 주셨는데요,
이 부분도 임보 한 장에 정리를 해 보도록 해야겠어요.
투자 연결은 현장에서
정말 많이 들은 얘기임에도
자꾸 안에서 뭔가를 해결하고 싶은 건
아직도 부동산이 익숙하지 않은 것 같아요^^
전임을 통해 매임을 하지 못하는 부분의 현장감을 더하고,
물건이 없어, 전세를 확인할 수 없거나, 물건이 많아서 깍이는 지역은
현장에서 더 좋은 기회를 찾을 수 있다고 하니,
제 지역에 좀 익숙해지도록
전임/매임도 많이 해보도록 해야겠어요.
투자 방향성
지방 투자는
알파 투자를 통해 더 큰 수익을 얻고자 하는 목표로
선호도가 좋은 단지를 골라야 하는데요,
하락장에는 5-10년 전 가격으로 돌아갈 수 있기에
선호도가 정말정말 중요하다고 강조/강조/강조를 해 주셨어요.
이에 반해
수도권 투자를 하게 된다면,
하락장에는 좀더 여유가 있을 수 있지만,
선호도가 아쉬운 물건을 고를 가능성이 크기에
내 물건에게까지 기회가 주어지려면,
인고의 시간을 견뎌야 해요.
전 인내하고 기다릴 자신이 없어,
지방 투자가 제게 더 맞다고 생각을 했는데요,
수도권에도 남은 기회가 있을 수 있기에,
수도권/지방을 골고루 알아나가도록 해야겠어요.
지방 투자의 매수/보유/매도 성공 공식
저평가
저평가는 수도권에서도 중요한 부분이지만,
지금은 서울이 다 올랐기에,
수도권 몇몇 지역과 지방에서만 저평가를 논할 수 있어요.
가치가 더 좋은데, 가격이 비슷한 것이 저평가인데,
제 눈에는 이런 물건이 잘 보이진 않더라구요.
아마도,
튜터님들께서 말씀하시는
넓게 보세요를 제대로 적용하지 않아,
비교할 대상이 많지 않아서가 아닌가 싶어요.
더 가치가 있는 물건을 골라내기 위해
꾸준히 앞마당을 늘리고, 관리를 해
제 기준의 최선의 물건을 골라낼 수 있도록 해야겠어요.
이번 달에는
앞마당 3곳과 비교해서
저평가 단지를 잘 골라내겠습니다~~
투자금
감당 가능한가? 적게 드는가?
지방 소액 투자에서는 투자금이 적게 드는 것이 중요한데요,
저도 제 물건에 기대했던 투자금보다
좀더 많은 돈이 들어가 당황을 했었어요.
부사님이 이 물건이 더 좋다고 하니,
덜 좋은 물건을 사기가 무섭더라구요;; 매도 난이도 때문에요;;
조금 더 비싸더라도 사람들이 좋아하는
동층향을 선택해야 하는데요,
당연히 감당 가능한 선 안에서여야겠죠.
리스크
잔금이 불가했던 전
가계약금을 넣기 전부터
전세를 맞추지 못할까봐 노심초사했는데요,
다음 투자 시에는
제 상황에 맞는 물건을 찾아
좀더 마음 편하게 투자를 하고 싶네요.
보유 기간에는
전세입자의 중간 퇴거로 인한 퇴거반환자금
다음 세입자가 바로 들어오지 못하는 리스크가 있는데요,
현재의 대출 가능한 상황도 잘 파악을 해,
이러한 리스크에 대비할 수 있을지도
잘 알아둬야만 해요.
지방은 평생 보유가 아닙니다.
팔아서 수익을 손에 쥐어야만 다음으로 갑니다.
지방 투자를 생각할 때에,
가장 많이 들었던 얘기 중의 하나가, 매도를 꼭 해야 한다는 것인데요,
나만의 매도 기준을 미리 세워두고,
매도 후 바로 갈아타기를 할 수 있도록
준비를 잘 해둬야겠어요.
지방 투자자에게 로드맵이 필요한 이유
명확한 목표와 방향성이 없다면
투자를 해도,
집값이 올라도
헤매게 됩니다.
튜터님께서 이 말씀을 하시는데,
이 고생을 하며 지방을 내려가는데,
명확한 목표가 없다면,
이 노력이 헛수고가 된다는 생각에
너무 와닿는 말이었어요.
저도 제 인생의 목표가 있고,
목표를 이루기 위한 비전보드가 있고,
비전보드의 목표를 이루기 위해서는
지방 투자가 필요하다는 생각에 여기까지 오게 되었는데요,
나의 목표를 상기하면서
오늘 할 수 있는 일들에 최선을 다하면
언젠가 원하는 목표에 가 닿지 않을까하는 희망을 꿈꿔봅니다~~
멈추지 않는다면 결국 도착할 거예요.
튜터님께서
멈추지 않는다면,
원하는 목표에 가 있을거라고 하셨는데요,
지금은
목표와 현재 상황의 차이가 너무 커서
그곳까지 갈 수 있을까하는 걱정이 앞서지만,
나를 믿고, 내가 하는 행동을 믿고,
한 걸음 한 걸음 나가 보겠습니다.
지방 투자는 지역도 많고, 이해할 것도 많아
정리를 하는 것이 쉽지가 않은데요,
잘 정리를 해 주시고,
제 투자에 적용할 수 있도록 해주신
튜터님 감사드려요~~
