안녕하세요
함께 성장하고 투자하고 싶은 월부지니1입니다.
오늘은 바로 줴러미튜터님께서 해주시는
월부학교 1강 강의였습니다.
1강에서 어떤 것을 듣고 깨달았는지, 그리고 어떤 것을 적용해볼지 정리해보겠습니다.
월부학교의 목적과 그에 맞는 행동
줴러미 튜터님께서 강의를 시작하시면서 해주셨던 말씀이 계속 기억에 남았습니다.
“여러분은 월부학교의 목적을 명확하게 인지하고 따라와야 해요.
월부학교의 기대치와 참여하는 사람의 기대치가 맞지 않으면 의미있는 결과를 만들지 못해요.”
월부학교의 목적은 국내 최고의 부동산 투자자를 양성하는 투자사관학교로
월부학교 학생들은 그에 맞게 “실전투자”를 통해 “순자산 10억”을 달성하고 더 나아가 “자산 30억을 보유”하는 것이 최종 목적지라고 생각해야 한다고 말씀해주셨습니다.
월부학교 학생이라면 “나는 순자산 10억 달성을 위해 국내 최고의 부동산 투자자로서 실전투자를 하는 사람”이라는 명확한 정체성을 인지하고 있어야 한다는 것을 깨달았습니다.
그리고 그러한 정체성을 가지게 되었다면 그에 맞게 행동해야 했는데요, 그를 위해 월부학교에서 강조하는 것이 바로 “성장계획서, 투자, 복기”라는 3종 세트였습니다.
#성장계획서
성장계획서는 항상 “독강임투나”로 작성했었는데 이번학기부터는 “독강임투커”로 조금 변경되었습니다.
그 이유는 “커뮤니티”라는 환경의 중요성 때문이라고 줴러미 튜터님께서는 강조해주셨는데요,
커뮤니티를 관리하는 것은 시급하지만 중요하지 않은 것에 속합니다.
좋은 분위기를 만드는 것이 당장 나의 투자에 중요하지 않을수도 있어요.
하지만 이것은 월부라는 환경 안에서 롱런하는 플레이어가 되기 위해 중요한 것입니다.
월부학교를 수강하지 않더라도 월부라는 환경 안에서 플레이어로 뛴다는 것을 유지하기 위해서는 커뮤니티를 중요하게 여기시길 바랍니다. - 줴러미 튜터님 -
울림이 있는 이야기였습니다.
튜터님께서 3년간 학교에서 학생들을 가르치면서도 사라지는 제자들과 동료들을 보면서 안타까웠던 마음이 고스란히 전해졌습니다. 그리고 튜터님께서 월부라는 환경을 얼마나 소중하게 여기시는지도 느껴졌습니다.
저에게도 정말 중요한 월부라는 환경을 지켜나가기 위해서 저도 이 커뮤니티를 위해 더 노력해야겠다는 생각이 들었습니다.
나머지 독강임투의 경우는 목표해왔던대로 세우지 않고 내가 부족한 부분을 더 디벨롭하는 방향으로 목표를 세워보라고 말씀해주셨는데요, 이번에는 에이스반에 온 만큼 임장보고서의 질을 끌어올리고, 현장에 익숙한 투자자가 되는 것을 목표로 임장보고서와 임장에 더 힘을 주려고 합니다.
#투자 : 매수+보유+매도
투자라는 파트에서 튜터님께서 강조해주신 부분은 바로 투자는 매수에서 끝나면 안된다라는 것이었습니다.
투자라는 것은 매수, 보유, 매도까지 통합적으로 관리한다는 개념을 인지해야 합니다.
기다림과 운영을 통한 보유와 수익실현 또는 갈아타기 시 하는 매도가 함께 이뤄지는 것이 투자이며 이것이 임장보고서에 반영돼야 합니다. - 줴러미 튜터님 -
과거에는 “매수”가 투자의 끝이라고 생각했던 적이 있었다는 것을 이번 강의를 들으면서 되돌아보게 되었습니다.
나는 과연 보유와 매도에 대해서 잘 이해하고 있는지, 내가 보유한 물건들의 보유, 매도 관점에서 임장보고서를 잘 작성하고 있었는지 반성하게 되는 순간이었습니다.
BM Point!
임장보고서 작성시 1,2호기 보유와 매도 관점을 포함하여 결론 작성하기
#복기 : 투자복기 + 경험담 작성
튜터님께서 오래오래 롱런하면서 내가 경험한 투자로부터 배우려면 중요한 것은 같은 투자라도 시기별로 복기를 새로이 해보는 것이라고 이야기해주셨는데요, 저도 과거 이러한 투자복기를 같은 투자이지만 여러번 하면서 복기 포인트가 점점 발전하고, 배우는 것들이 구체화되기도 하고 시장이 변하면서 또 다른 결과물로 보여지기도 해서 튜터님께서 해주신 말씀이 잘 이해가 되었던 것 같습니다.
복기에서 중요한 것 중 또 다른 하나는 경험담 작성이었습니다. 나의 경험을 정리해서 나눔글로 작성하는 것만으로도 많은 분들께 도움이 될 수 있다는 것을 첫 월부학교 시절에는 깨닫지 못했는데 하루하루가 지나면서 깨달아가고 있는 것 같습니다. 한분에게라도 도움이 되겠다는 마음으로 제가 경험한 것들을 이번 4분기에도 열심히 풀어내보도록 하겠습니다.
수도권 현재 시장에 대한 이해 : 가격, 공급, 금리, 분위기
시장에 대한 이해를 하려면 가격, 공급, 금리, 분위기 4가지 요소를 잘 분석해야 한다고 말씀해주셨는데요, 현재 금리는 예전처럼 폭등하거나 하는 동향이 아니라 크게 충격을 줄 정도는 아니라고 말씀해주셨습니다.
[1] 가격
튜터님께서는 월부학교를 하실 때마다 3개월 증감률을 동일한 단지에 대해 그어본다고 말씀해주셨는데요, 이번에 3개월 증감률을 그어보고 많이 놀라셨다고 말씀해주셨습니다.
1~3군의 경우 전저점 대비 상승률이 3개월 전과 비교해서 보합하는 중인데 반해 4군은 1~3군을 따라잡는 상승률을 보였고, 5군의 경우는 단지마다 다르지만 1~3군의 상승률을 따라잡은 단지도 보인다고 말씀해주셨습니다.
저도 그래서 하나하나 단지들을 한번 찍어봤는데요, 확실히 4급지는 전반적으로 가격이 상승했지만 5급지는 뒤죽박죽 섞여있다는 것을 알 수 있었습니다.
튜터님께서 알려주신대로 급지에서 평균정도 된다고 생각하는 단지들을 선정해놓고 지속적으로 트래킹하는 것을 통해 서울의 시세개요 한파트에 적용해보아야겠다는 생각이 들었습니다.
BM Point!
1~5급지별 시세흐름 체크할 단지 2개씩 선정하여 임장보고서 시세개요 파트에 넣어보고 시세흐름 정리하기
[2] 공급
공급파트에서 인상깊었던 것은 “서울 공급은 뭐가 들어오는지 그냥 외우세요. 얼마 안돼요”라고 말씀하셨던 부분입니다. ㅋㅋㅋ 서울에 얼마나 공급이 적으면 저렇게까지 이야기하실까 싶었습니다.
하지만 이와는 다르게 경기권에서는 국소적인 공급이 정말 많으니 권역별로 잘 뜯어보는 것이 중요하다고 강조해주셨는데요, 서북권, 서부권, 동부권, 남부권의 공급을 나눠서 보여주시는데 권역별로 공급의 영향을 크게 받을 수 있을 지역과 권역 내 공급이 적어 앞으로 서울과 같은 모습으로 나아갈 곳이 극명하게 나뉘어보였던 것 같습니다.
서울/수도권 전역으로 보면 공급이 부족한 것 같지만 국소적 공급들이 권역별로 나눠져 있어 상승장이 무조건 외곽으로 퍼져나간다는 단편적인 생각을 하면 절대 안된다고 이야기해주셨는데요, 저의 2호기도 권역으로 묶어보았을 때는 공급이 많은 곳이라 전세를 잘 맞추어야 겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 튜터님께서 3기 신도시에 대해서 주기적으로 확인해볼 것을 강조해주셨는데요, 입주자 모집공고가 계속 올라오고 있으니 주기적으로 확인하면서 내가 가진 물건에 영향을 주는 시기에 대해서 꼼꼼히 체크해보라고 말씀해주셨습니다.
[4] 분위기
현재 시장은 정부가 내놓고 있는 다양한 정책들에 의해 영향을 크게 받고 있는데요, 튜터님께서 공유해주신 기사가 인상깊었습니다.
정부의 정책으로 수요가 몰리고 있는 가격대가 생기기 시작했고, 급지별로 매물량과 거래량을 통해 확인이 가능하였습니다. 이부분을 보면서 내가 임장하고 있는 지역은 현 정부의 정책에 어떤 영향을 받고 있는 가격대인지 잘 체크해볼 필요성이 있겠다는 생각이 들었고, 상위 급지와 비교를 통해 더 가치있는 곳과 가격 왜곡이 없는지까지 확인해보아야겠다는 생각이 들었습니다.
BM Point!
임장지 내 정책의 영향을 받는 가격대 잘 살펴보고 상급지와 비교하여 더 좋은 선택지는 없는지 생각 남겨보기
지방 현재 시장에 대한 이해
줴러미 튜터님께서 지방 시장을 이해할 때는 2가지 요소만을 집중해서 본다고 말씀해주셨는데요, 바로 가격과 공급이라는 지표였습니다.
특히나 지방에서는 불시에 공급이 생겨날 수 있으니 주기적으로 공급 업뎃을 하라고 말씀해주셨습니다.
다음달 지방임장을 가게 될텐데 지방 공급 한판정리를 한번 해놓아야겠다는 생각이 들었습니다.
BM Point!
지방 전체 공급 한판 정리하기 & 3개월에 한번씩 업뎃하기
튜터님께서는 지방에서 가치있는 + 덜 오른 + 공급이 적은 3가지 요소를 만족하는 교집합인 곳부터 투자대상으로 검토한다고 말씀해주셨고 이렇게 바라보니 여전히 광역시 단위가 먼저 투자 대상후보에 올라오고 있다는 것을 알 수 있었습니다.
현재 시장상황에 따른 운영
최근 부동산에서 뜨거운 감자는 바로 보유세, 종부세, 양도세 3종세트가 아닌가 싶은데요,
현재 나의 상황이 보유세, 종부세가 얼마나 나오는지 그리고 양도세는 얼마나 나올지에 대해 미리 계산해보는 것이 필요한 시장이고 그것이 감당가능한지까지 파악해야 한다고 말씀해주셨습니다.
저의 경우 광역시 1호기와 비규제 2호기를 합쳐도 종부세, 보유세, 양도세에서 자유로운 편이라 현재의 기준으로 따져보는 것보다는 3호기로 갈아타기 했을 경우에 대해서 생각해보고 시뮬레이션 해야한다는 생각이 들었습니다.
현재 서울 내집마련하고 비규제에 2호기가 있으신 분들은 이에 대해 정말 잘 따져보아야겠다는 생각이 들었는데요, 다음달 튜터링을 하게 된다면 이부분에 대해서 정확하게 계산하는 방법에 대해서도 알려드릴 필요성이 있겠다는 생각이 들어 다양한 경우로 예시 장표를 만들어보고 이해하는 시간이 필요할 것 같다는 생각까지 들었습니다.
BM Point!
종부세, 보유세, 양도세 시뮬레이션 1호기 서울, 2호기 비규제로 설정하여 다양한 가격대로 계산해보기
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3개월의 시작을 알리는 강의의 포문이 열렸습니다.
강의를 들으면서 월부학교 학생으로서 어떻게 해야하는지에 대해 기준을 잡을 수 있었고,
현재 시장 상황에 대해서도 이해할 수 있었습니다.
이를 기준으로 3개월을 성장하기 위해 그리고 알려주신 시장상황을 임장보고서에 대입하여 현재 시장에 맞는 임장보고서를 작성하기 위해 노력해야겠다는 생각이 들었습니다.
튜터님께서는 제자들이 걱정되셨는지 이런 말씀을 해주셨습니다.
3개월동안 즐겁게 몰입할 때도 있겠지만 몸과 마음이 쳐지고 힘들때가 있을 겁니다.
잊지마세요. 자기 자신에게 용기를 주세요. 그것이 먼저입니다. - 줴러미 튜터님 -
처음 해보는 에이스반이라 분명 지칠 때도 있을 것이라는 생각이 듭니다.
하지만 튜터님께서 해주신 말씀 잊지 않고 스스로에게 용기를 줄 수 있는 사람이 되어 한발한발 해나가도록 하겠습니다.
긴 시간동안 강의해주신 줴러미 튜터님 감사드립니다.
