현재 지방시장을 짚어주시고 매수부터 매도까지 중요하게 생각해야할 부분과
행동방법까지 구체적으로 알려주신 재이리 튜터님 1강 강의후기 입니다
투자 방향성
지방투자를 잘하기 위해서는
공급과 선호도를 아는 것이 중요
공급물량에 따른 매매, 전세가격 및 시장상황을 파악하여 투자범위 설정과
지역 내에서 사람들이 좋아하는 단지 파악 중요
가치가 있는데 저평가된 물건을 알아볼수 있는 능력을 키우기 위해서
임장과 임장보고서 작성이 중요
부산, 대구 시세가 멈춘 이유, 울산 북구, 동구 흐름이 오지 않는 이유는
준공후 미분양 때문
준공후 미분양이 정리되면 후순위 단지까지 올라갈 수 있음
준공후 미분양은 한채만 팔려도 큰 신호이다
악성미분양이 어디에 얼만큼있는지,
한건한건이 줄어들고있는지,
3개월 이상 줄어드는지 흐름 보기
지역마다 가격결정요소가 다름
튜터님이 정리해주신 지방 주요도시 가격결정 요소(선호도) 정리 장표
임보에 적용해서
단지별 선호도 파악할때 적용하기
그 지역에서 사람들이 좋아하는 요소에 우선순위 두기(환금성이 좋아 매도 시 유리)
지역별 선호도를 바탕으로 대표단지를
선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위 단지 4가지로 구분하여 시세트래킹
오르는지, 보합하는지, 하락하는지 추이와 물건개수와 나가는 속도까지보면
지역의 흐름을 읽을수 있음
선호신축 선호구축 중간신축 따라가서 후순위까지 오르면 매도타이밍
시세트래킹을 하지 않으면 낚싯대 미끼를 물고기가 먹고 있어도 건지지 않는 것과 같다
시세트래킹 후 전화임장을 하기(목소리 톤으로도 그 지역의 분위기를 알수 있다)
지방소액투자의 범위는 가치대비 가격이 싼데 투자금도 적은것
먼저 공급이 줄어들며 상승이 일어난 곳을 참고
가격이 쌀 때 미리 앞마당을 만들고 가격의 움직임을 포착하며 기회를 잡는 것
매수, 보유, 매도
부동산 알파투자의 핵심은
1)가치가 있고
2)저평가되어있는 (가치대비 싼) 부동산을 사서
3)보유하고 수익이 나면 판다
1단계 저평가: 가치가 더 좋은데 가격이 비슷한 것이 저평가
- 매매가 내림차순 정렬 후 투자 후보단지 선별
2단계 투자금확인: 개인 상황과 물건상황 확인
- 최대한 실거주 사람들이 좋아하는 것으로 선택(동층향 좋은것, 매도시 환금성과 연결)
- 저평가와 저가치 제대로 판단
- 소액투자의 핵심은 "가치판단"
- 두단지 가치가 비슷할때만 투자금 더 적은 것 선택
- 물건에 나를 맞추는게 아니라 내상황에 맞는 물건 찾기
3단계 리스크 확인: 투자후 잃지 않는 것(개인상황, 시장상황 확인)
하락장에서 지방아파트 매도
내가 조금이라도 손실을 안보려는 마음 버리기
조금 싸게 팔 수 있지만 중요한건 더 좋은 자산으로 갈아타는 것
감정이 아니라 기준에 따라 매도하기
“지방투자는 사는게 아니라 팔 때 끝나는 게임이다”라고 해주신 말씀이 너무 와 닿았습니다
지방아파트는 매도대상, 보유기간을 중단기(5년)로 보므로
매도를 위한 반드시 환금성을 생각해야 한다
환금성을 위해서 선호도를 가지고 있어야 함
선호도 파악을 위해서 임장과 임보가 매우 중요
수익률 100% 달성을 위해서 적은 투자금도 중요
적용할점
1.앞마당 시세트래킹 시작하기, 가격+추이(오름, 보합, 하락)
시세 외에도 전세가와 전세개수 같이 트래킹하기
2.준공후 미분양 트래킹, 좋은 시기에 심어두고 제 가치를 찾을 때까지 기다리기
3.전국 주요도시 가격결정요소 장표 적용, 내임장지 가격결정요소에 따른 선호도 정리
그 지역에서 사람들이 좋아하는 요소에 우선순위두기
기억에 남는 말씀
의미없는 앞마당은 없다. 제대로 정리해둔 앞마당은 사이클이 돌아올 때 나의 투자처가 된다
물건에 내상황을 맞추지 않고 내상황에 맞는 물건 찾기
감정이 아니라 기준에 따라 매도하기
