서울 집값이 86주째 상승하며 역대 최장 기록을 써내려가고 있습니다.
그런데 같은 뉴스에서 강남, 서초, 송파, 용산은 떨어졌다는 이야기가 나옵니다. 서울 전체는 오르는데, 지역마다 방향이 다른 겁니다. 이런 뉴스를 볼 때마다 집을 알아보던 분들은 마음이 복잡해질겁니다.
“지금이라도 안 사면 앞으로도 못 사는 거 아닐까?”
“그래도 강남이 떨어지는데, 지금 사는 건 위험하지 않을까?”
열심히 모은 돈에 대출까지 받아야 하는 일이니, 쉽게 결정할 수 없는 게 당연합니다. 미래를 알 수 없으니 결정하기 어려운 것도 마찬가지이고요.
이럴 때는 과거에 어땠는지 돌아보는 것이 도움이 됩니다. 앞으로의 정답을 찾기 위해서가 아니라, 지금 놓치고 있는 질문을 찾기 위해서입니다.
지금 시장의 모습
지금은 강남, 서초 등 초고가 지역은 주춤하고 있으며 상대적으로 외곽 지역은 빠르게 상승하고 있습니다.
실제로 지난 3개월간 토지거래허가건수(=거래량)을 봐도 지금의 분위기를 직관적으로 알 수 있습니다. 외곽 지역은 거래량이 늘며 가격도 상승하는 추세이고, 고가 지역은 7월 이후 거래량도 줄어들며 가격도 주춤하고 있습니다.
중요한 것은 이런 현상이 ‘왜’ 일어나고 있는지 아는 것입니다.
첫째, 대출규제가 사람들이 살 수 있는 집의 범위를 바꾸고 있습니다.
현재 수도권·규제지역의 주택담보대출 최대한도는 집값에 따라 달라집니다. 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원입니다.
(실제 대출액은 LTV와 소득에 따른 DSR 제한을 함께 적용해 정해집니다.)
예를 들어 15억짜리 집에 최대 6억을 빌리면 내 자금은 9억이 필요합니다. 그런데 집값이 16억이 되면 대출 상한은 4억으로 낮아져 자금은 12억이 필요합니다. 집값 차이는 1억인데, 필요한 현금 차이는 3억이 되는 것입니다.
이런 문턱 때문에 일부 매수자들은 예산에 맞는 다른 지역과 단지를 찾게 됩니다. 다시 말해 가격 상승의 원인이 꼭 그 동네의 입지조건 때문만이 아닐 수 있다는겁니다. 대출규제로 인해 다른 선택지가 좁아지면서 찾는 사람이 늘어날 수 있는 것입니다.
둘째, 8.3 세제개편안은 고가 주택을 계속 보유할지 고민하게 만들었습니다.
8.3 세제개편안은 비거주 1주택과 고가 주택의 세 부담을 높이고, 양도세 공제도 거주 중심으로 바꾸는 방향이 포함되었습니다. 물론 국회 심의에 따라 달라질 수 있는 안이지만, 발표만으로도 시장에 영향을 주고 있습니다.
내가 보유한 집값은 많이 올랐지만 소득은 변하지 않았다면, 앞으로의 보유세와 매도할 때의 세 부담을 다시 계산할 수 밖에 없습니다. 실제로 발표 직후 강남권에서는 비거주 1주택자들의 매도·실거주 전환 문의가 이어지며 호가가 하락하고, 매물도 늘어나는 모습을 보이고 있습니다.
대출규제로 매수자가 쉽게 들어오기 어려운 상황에서, 세 부담을 우려한 매물이 늘어나는 상황이 겹치며 주춤하는 모습을 보이고 있는겁니다.
과거엔 어땠을까?
과거에도 지금과 비슷한 일이 있었습니다. 2019년 12.16 부동산 대책으로 15억 초과 아파트의 주택담보대출이 전면 금지되었습니다.
이후 5개월간 강남3구의 상승률은 꺾였지만, 외곽지역은 오히려 더 크게 상승하는 모습을 보였습니다. 지금처럼 대출이 막힌 곳에서, 대출로 갈 수 있는 곳으로 수요가 옮겨간 겁니다. 지금 모습과 꽤 닮아있죠.
중요한 것은 그 이후 시장의 모습입니다.
| 시기 | 강남권 | 서울 외곽(노도강 등) |
| 2020년 상반기 | 상승 둔화, 일부 하락 | 급등 |
| 2021년 상반기 | 다시 상승 | 노원구 서울 상승률 1위 |
| 2022년 금리 인상기 | 상대적으로 덜 하락 | 하락폭 최대 |
| 2023년 | 가장 먼저 반등 시작 | 노도강은 여전히 하락세 |
우리는 여기서 세 가지를 배울 수 있습니다.
첫째, 강남이 먼저 꺾인 것이 상승장의 끝은 아니었습니다. 1년 뒤에는 강남과 외곽이 함께 오르며 상승장을 이어갔습니다.
둘째, 금리가 오르자 가장 크게 빠진 곳은 외곽이었습니다. 가장 많은 대출로 들어온 수요가 금리인상을 버티지 못했기 때문입니다.
셋째, 회복은 반대로 강남부터 시작됐습니다. 23년에는 강남부터 반등을 시작했지만 외곽지역은 여전히 하락세를 보였습니다.
지금 나에게 해야 할 단 하나의 질문
위 내용을 바탕으로 “과거에도 올랐으니까 앞으로도 오르겠다.”, “외곽은 하락폭이 크고 늦게 반등하니까 사면 안 되겠다.”라는 이분법적인 결론을 내리는 것은 매우 위험합니다.
같은 지역도 얼마에 샀는지, 얼마나 빌렸는지, 얼마나 오래 보유할 수 있는지에 따라 결과가 달라지기 때문입니다. 우리에게 필요한 것은 다음 달 집값이 오를지 내릴지 맞히는 것보다, 지금처럼 변하는 시장상황에서도 흔들리지 않는 기준이 있는지입니다.
그것은 첫째도 가치, 둘째도 가치, 셋째도 가치입니다. 즉 같은 돈이면 더 가치 있는 집을 매수해야합니다. 이 원칙은 상승장에서도, 하락장에서도 절대 변하지 않습니다.
지금 강남권의 가격이 하락한다고 해서 강남권의 입지가 갑자기 나빠진 것은 아닙니다. 반대로 지금 외곽의 가격이 오른다고 해서 외곽의 입지가 갑자기 좋아진 것도 아닐 수 있습니다.
그래서 지금 시장에서는 “얼마나 올랐는가”만큼 “왜 오르고 있는가”를 볼 수 있어야 합니다. 대출규제 등으로 선택지가 줄어들어 모여드는 수요와, 그 지역의 입지가치 때문에 살고 싶은 이유가 분명해 모여드는 수요는 분명히 다릅니다.
물론 외곽에서도 교통이나 생활환경이 좋아서 꾸준히 선택받는 입지가 있습니다. 따라서 지금은 매수를 결정하기 전, 스스로에게 이 질문 하나만큼은 꼭 해보셔야합니다.
“대출규제가 사라져도 사람들이 이 집을 선택할 이유가 있을까?”
그 근거가 바로 입지가치입니다. 일자리 접근성, 교통, 학군, 주거환경처럼 입지가치를 근거로 판단하고 있는지 스스로에게 물어야 합니다. 다시 말해 규제 때문에 수요가 쏠려 가격이 오르는 것과, 가치가 있어서 수요가 모여 가격이 오르는 것을 구분해야 합니다.
지금 많이 오른다는 이유만이 아니라, 시장 분위기가 달라져도 사람들이 찾을 이유가 있는 집인지 그리고 그 이유에 비해 너무 비싸게 사는 것은 아닌지까지 꼭 살펴보고 결정하시길 바랍니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
요즘은 아침, 저녁으로 날씨가 쌀쌀하네요. 모두 감기 걸리지 않게 겉옷 꼭 챙겨다니시길 바랍니다.
