💡 지방 투자는 돈이 없어서 하는 투자가 아니다
지방 투자는 수도권보다 절대적인 매매가가 낮은 편이라 ‘싸서 투자한다’는 생각이 들 수 있지만
단순히 돈이 없어서 하는 투자의 개념이 아니었습니다.
언제나 그렇듯 중요한 것은 지금 내가 할 수 있는 가장 좋은 자산을 사는 것,
그리고 더 가치 있는 물건으로 나의 돈을 이동시키는 것입니다.
그런 의미에서 지금 지방광역시는 가격적으로 대부분의 지역이 절대적 저평가 시장이므로
투자로 들어가기에 충분히 의미가 있습니다.
하지만 지방에서 가격만큼이나 중요하게 봐야 하는 변수가 있습니다. 바로 공급입니다.
지방에서 공급은 파괴력이 상당하기 때문에 일정한 주기를 가지고 꾸준히 트래킹해야 할 정도로 중요한 요소입니다.
이와 관련해서 최근 전주 시장을 복기하신 부분이 기억에 남는데요.
전주의 흐름을 보면 ‘정말로 공급이 없으면 이런 단지들도 오르는 구나’ 를 알 수 있고
다르게 말하면 ‘이 정도로 공급이 없어야 이런 단지들까지 오를 수 있음’을 의미하기도 합니다.
지금 시점에서 지방을 투자 대상으로 고려할 경우 아직 덜 오른 지역을 찾고,
그 안에서 공급이 적은 지역을 다시 걸러낸 후 그 중에서 가치 있는 물건의 우선순위를 정해서 들어가야 하는데
이 작업은 단발성으로 끝나는 게 아니고 3개월, 6개월 등 주기적으로 시장을 트래킹하면서 계속 업데이트해야합니다.
단순히 가격이 싸다고 들어갔다가는 쏟아지는 공급과 저가치의 역공에 피눈물을 흘리게 될 수도 있습니다.
얼마 전 지방에 2호기를 투자해서인지 이번 강의에서는 특히 갈아타기 시뮬레이션 부분에서 눈이 번쩍 뜨였습니다.
우리가 익히 알고 있는 S&P500과 NASDAQ100의 장기 수익률이 대략 10~14% 수준이고
투자구루 워런 버핏의 수익률이 약 20% 수준이라는 점을 생각하면,
강의에서 보여주신 지방 투자 시뮬레이션의 연평균 복리수익률 38%가 상당해 보였는데요.
단순히 행복회로를 돌린 게 아니고 가치와 가격, 그리고 시장 사이클을 제대로 읽고
적절한 시점에 사고팔며 갈아타는 과정을 전제로 계산한 결과라는 점에서 의미가 있었습니다.
어떤 시점에서든 가치 있는 자산을 찾아 씨앗을 잘 심으면 수익을 거둘 수 있음을 다시 한 번 느꼈습니다.
🟢 BM
매월 부동산지인 → 공급 업데이트 꾸준히 체크★★★
💡투자 운영 로드맵
우리의 투자 목표는 순자산 10억, 자산 30억을 바라보며 가치 있는 자산을 모아 부자가 되는 것이며
1채 매수로 끝나는 게 아니기에 이후 운영과 매도까지 마무리 짓는 과정이 중요합니다.
그러려면 시장 상황에 따라 전략과 전술을 바꿔야 한다는 줴러미 튜터님의 말씀이 기억에 남았는데요.
예를 들어 내가 무주택자인지 / 1주택자인지 / 2주택 이상인지에 따라 세금이 달라지고,
수도권과 지방광역시 중 어디에 투자하느냐에 따라서도 기대수익과 비용이 각각이며
나의 상황도 계속 바뀌기 때문에 현재 시점에서 어떤 선택이 최선인지를 매번 꼼꼼하게 계산해보아야 합니다.
그중에서도 중요한 포인트가 세금이었습니다.
나의 보유세와 양도세를 시뮬레이션해보고 2년을 꽉 채워 매도하는 것이 나은지,
세금을 내더라도 더 좋은 자산으로 갈아타는 것이 나은지 비교해봐야 합니다.
세금은 투자 수익을 결정하는 마지막 단계의 숫자가 아니라 처음부터 투자의사결정에 들어가 있어야 하는 요소라는 것을 다시 느꼈습니다.
그래서 이번 임보에서는 비거주 양도세 시뮬레이션을 직접 돌려보고
상황별 세금과 실제 수익 계산 → 갈아타기 가능 여부 판단 → 최종 투자 결론에 반영까지 연결해보겠습니다.
전세에 대한 이야기도 인상 깊었습니다.
전세가가 올랐을 경우 다음 계약에서 최대한 올려받는 것이 유리하다고 생각할 수 있는데, 그 뒤에 올 수 있는 역전세 위험을 간과하면 안 됩니다.
현재 시점의 전세가도 중요하지만 앞으로 전세가가 어떻게 움직일 것인지를 함께 놓고 판단해야 합니다.
그렇기 때문에 전세 흐름에 대해 스스로 스터디해보는 노력이 필요하고
앞마당을 만들 때도 매매가 위주로만 볼 게 아니라
- 과거 전세가는 어떻게 움직였는지
- 입주물량과 전세가의 관계는 어땠는지
- 현재 전세 흐름은 어느 구간에 있는지
- 앞으로 공급이 어떻게 예정되어 있는지
를 함께 훑어야겠다고 생각했습니다.
특히 강의에서 2013~2015년을 기준으로 전세 흐름을 복기해주신 부분이 기억에 남았습니다.
과거 비슷한 조건에서 시장이 어떻게 움직였는지를 복기하고 현재 시장에 적용해보는 내용 BM해보겠습니다.
🟢 BM
- 이번달 임보에 비거주 양도세 시뮬레이션 돌리고 최종 투자 결론에 반영하기
💡월학에 임하는 태도 - 계획과 복기, 그리고 성장
얼마 전 진담튜터님께서 3개월 성장계획서 검토 후 “여러분의 성장계획서는 수필처럼 읽힌다.”고 피드백 주셨던 게 생각났습니다.
‘해내겠습니다’, ‘노력하겠습니다’는 있지만 언제까지/무엇을/구체적으로 어떻게 하겠다는 내용은 부족한 계획을 보고 하신 말씀이었습니다.
판단할 수 없는 목표는 복기할 수 없고, 복기할 수 없으면 성장도 측정할 수 없으며 결국 "열심히 했다"는 감상만 남는 반면,
목표를 보는 사람은 그 목표를 숫자로 말하고, 숫자로 말할 수 없는 목표는 아직 결심이 아니라 바람에 가깝다고도 하셨습니다.
이 말씀과 함께 1강에서 줴러미 튜터님의 강의를 듣고 저의 월부학교 생활도 돌아보게 되었습니다.
월학을 하면서 나에게 납득이 되는 것만 하려고 하는 반면
실행 수준은 낮고 단기적인 성과에만 매달리는 모습이 아니었을까?
그보다 더 필요한 것은 튜터님을 신뢰하고,
목표는 크게 세우되 일단 실행 후 결과가 기대와 다르면 조정하고,
제대로 된 회고를 통해 다시 개선하는 것이라는 생각이 들었습니다.
살면서 이렇게 많은 계획과 복기를 언제 했었나 싶을 정도로 월부를 시작하고 끊임없이 스스로를 돌아봤던 것 같습니다.
때로는 과제여서 했지만 언제부턴가 스스로 더 나은 방향으로 가기 위해 필요함을 깨닫게 되었습니다.
계획을 세우지 않으면 어디로 나아가야 할지 몰라 헤매게 되고,
복기하지 않으면 같은 실수를 반복한다는 것을 직접 경험했기 때문입니다.
여전히 성장계획서를 쓸 때마다 많은 고민을 합니다.
무엇을 목표로 해야 하는지, 어느 수준까지 해내야 하는지, 제가 정말 할 수 있을지 계속 생각하게 됩니다.
하지만 이제는 완벽한 계획을 세우는 것보다
목표를 정하고 실제로 행동한 뒤 그 결과를 토대로 개선해나가는 것이 더 중요하다는 것을 조금은 알 것 같습니다.
완벽한 정답을 찾은 뒤 움직이기보다, 계 행동하고 복기하면서 나만의 답을 만들어가는 투자자가 되겠습니다.
🟢 BM
- 보다 구체적이고 실효적인 성장계획서 작성(수치로) → 행동 후 튜터님과 소통하여 개선하기
👍🏼 가을학기 첫 강의 통해서 최고 수준 부동산 투자자로 성장하고 결과 내는 법을 알려주신 줴러미 튜터님 감사합니다!! 🥰🥰🥰🥰🥰
