전세 잔금일이 토요일인 경우 리스크 (현금 전세입자)

내마꿈님, 안녕하세요. 세상에서 가장 존경하는 아내 그리고 두 아이와 서울에서 살고 있는 자이코입니다. 토요일 전세 잔금 질문 주셔서 제 생각을 나눠보려고 합니다. [질문 요약] 1호기 전세 만기가 다가와 새 임차인과 계약을 앞두고 계십니다. 새 임차인분이 대출 없이 보증금을 전액 현금으로 내고 토요일에 잔금과 입주를 하고 싶어 하셔서, 토요일 잔금이 집주인에게 리스크가 없는지 궁금하신 상황입니다. 대출, 관리비 정산, 이체 한도 세 가지는 이미 생각해두셨고요. [먼저 결론부터] → 새 임차인이 전액 현금이라면 토요일 잔금도 충분히 가능합니다. 짚어주신 세 가지도 다 맞습니다. → 다만 빠진 게 하나 있습니다. 기존 임차인의 전세대출입니다. 기존 임차인 보증금에 은행 질권이나 채권양도가 걸려 있다면 토요일은 피하시는 게 맞습니다. [이렇게 생각하는 이유] 토요일 잔금이 어려운 이유는 은행과 관공서가 쉰다는 것 하나입니다. 그래서 그날 은행이 해줘야 하는 일이 있는지를 보고 판단하시면 됩니다. 새 임차인 쪽은 대출이 없으니 은행이 할 일이 없습니다. 돈을 받기만 하면 되니까 토요일이어도 문제가 없어요. 그런데 돈은 두 번 움직입니다. 새 임차인에게 받고, 그 돈으로 기존 임차인에게 돌려줍니다. 이 두 번째 흐름에 은행이 끼어 있는지를 놓치기 쉽습니다. 기존 임차인이 전세대출을 받았고 은행에서 질권설정 통지서나 채권양도 통지서를 받으신 적이 있다면, 보증금 중 대출금만큼은 임차인이 아니라 은행으로 보내야 합니다. 채권양도라면 전액일 수도 있고요. 모르고 임차인에게 다 주면 은행에 또 물어줘야 할 수 있어요. 문제는 토요일에는 은행에 상환이 제대로 됐는지, 질권이 해지됐는지 확인할 방법이 없다는 겁니다. 은행이 알려준 가상계좌로 보내는 경우에도 평일에 처리가 확인돼야 마음이 놓입니다. 이런 경우라면 잔금일을 금요일이나 월요일로 옮기시는 게 가장 깔끔합니다. 질권이나 채권양도 통지를 받은 적이 없다면 기존 임차인에게 직접 돌려주면 되니 토요일도 괜찮습니다. 통지를 받았는지 기억이 안 나시면 기존 임차인에게 대출 여부와 대출 은행부터 물어보세요. 이건 등기부에는 안 나오고 서류로만 확인되는 부분입니다. [짚어주신 세 가지에 대해] 1. 대출 실행 리스크 맞습니다. 새 임차인이 대출을 안 받으시면 은행 심사, 실행 지연, 임대인 확인 전화 같은 일이 전부 없어집니다. 다만 혹시 일부라도 대출을 받게 되면 토요일 실행은 안 되니, 계약서 쓰실 때 대출 없이 전액 현금으로 지급한다는 점을 한 번 더 확인해두세요. 2. 관리비, 공과금 정산 금요일 기준으로 정산하는 방향 좋습니다. 기존 임차인이 금요일에 관리사무소에서 정산하고 영수증을 받아두고, 토요일 하루치는 퇴거 당일 전기, 수도, 가스 계량기 사진을 찍어 두 임차인끼리 정리하면 됩니다. 토요일 오전에 문을 여는 관리사무소도 있으니 한 번 물어보세요. 그리고 장기수선충당금은 집주인이 기존 임차인에게 돌려줄 돈이라, 금요일에 관리사무소에서 납부 확인서를 받아달라고 미리 부탁해두시면 토요일에 같이 정산할 수 있습니다. 3. 이체 한도 맞습니다. 토요일에는 지점에 가서 처리할 수가 없어서 한도에 걸리면 그날은 방법이 없습니다. 새 임차인분과 질문자님 모두 주중에 비대면 이체 한도를 최대로 올려두시고, OTP 같은 보안 수단도 미리 확인해두세요. 한도를 올려도 모자라면 여러 번 나눠 보내야 하니 시간 여유를 두시고요. 금액이 크면 일부를 금요일에 미리 받아두는 방법도 있습니다. [추가로 챙기실 것] 1. 순서를 지키세요. 기존 임차인 짐이 다 빠진 걸 확인하고, 집 상태와 정산까지 확인한 뒤에 보증금을 돌려주세요. 새 임차인 보증금이 들어오기 전에 기존 임차인에게 먼저 보내는 것도 피하시고요. 하루에 다 일어나는 일이라 이 순서만 지키면 위험할 게 없습니다. 2. 새 임차인 쪽 사정도 알아두세요. 토요일에도 정부24로 전입신고를 할 수 있고 확정일자도 온라인으로 신청할 수 있지만, 처리 시점은 미리 확인해보시라고 안내해주시면 좋습니다. 새 임차인이 다음 영업일까지 근저당을 새로 설정하지 않는다는 특약을 요청할 수도 있는데, 집주인에게 손해 볼 게 없는 문구라 받아주시면 됩니다. 3. 계약서에 잔금일과 입주일을 정확히 적고, 기존 임차인에게는 그날 퇴거한다는 확인을 문자로라도 받아두세요. 날짜가 맞물린 계약이라 한쪽이 틀어지면 다른 쪽도 같이 흔들립니다. 4. 전월세 신고는 계약일부터 30일 안에 해야 합니다. 중개사가 처리해주는지 확인해두세요. [정리하면] 새 임차인이 대출 없이 들어오면 토요일 잔금은 문제가 없습니다. 판단 기준은 그날 은행이 해줘야 할 일이 있느냐 하나이고, 그 답은 새 임차인이 아니라 기존 임차인의 전세대출에서 갈립니다. 질권이나 채권양도가 없으면 토요일 그대로, 있으면 평일로 옮기세요. 이체 한도와 관리비는 생각하신 대로 준비하시면 됩니다. 1호기 전세 계약 응원합니다~ 자이코 드림