주인전세 매매계약 특약사항

안녕하세요.

주인전세로 매매 계약을 검토 중에 있습니다. 관련하여 특약을 작성해 보았는데 검토를 부탁드려도 될까요?

(추가 또는 불필요한 사항이 있는지, 매수인으로서 Risk가 남아있는 부분이 있는지)

감사합니다.

1. 특약사항

   - 부동산표시 : OO시 OO구 OO아파트 OO동 OO호

   - 매매금 : OO원

   - 계약금 : OO원

   - 계약금의 일부(가계약금) : OO원

   - 본계약일 : 계약금의 일부 입금 후 1주 이내

   - 잔금일 : 2025년 O월 O일 이내 협의  ← Q. 잔금일을 본계약일과 동일하게 맞춰야 할까요? 현재 전세대출 규제로 인해 다음 세입자를 구하기 위해서는 소유권을 빨리 넘겨받는게 유리하다고 들었습니다. 그렇다면 잔금일을 본계약일과 동일하게 하여 최대한 빠른 시일 내에 소유권을 갖고 오는게 맞는지 궁금합니다. (주전세의 경우 일반적으로 본계약일=잔금일 인지도 궁금합니다)

   [매매계약 특약]

   - 현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다.

   - 매매계약시 중대하자 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임진다. (현재 누수 중대하자 없음)

   - 잔금일까지 공과금 및 관리비는 매도인이 부담한다.

   - 잔금일은 매도인과 매수인이 협의하여 조정할 수 있다.

   - 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.

   - 현 소유주가 매도 후 금 OO원에 3개월 전세 사는 조건의 매매계약이다. ← Q. 단기 주인전세일 경우에도 임대차 신고를 해야할까요? 임대차 신고 시 전입신고/확정일자를 받게 되면 임차인으로서 대항력을 갖추게 되어 약속된 3개월 후에 이사를 안나갈 수도 있다고 들었습니다. 임대차 신고를 반드시 해야 하는지 궁금합니다.

   - 현 등기사항증명서상 근저당권 설정(OO주식회사, 채권최고액 금OO원정)은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 소유권 이외의 권리 변동사항은 없도록 한다.

   - 매매계약서, 전세계약서는 잔금일에 동시 작성하고, 전세거래대금은 매매거래대금과 상계 처리한다.

   [전세계약 특약]

   - 현 시설상태에서의 임대차 계약이며, 기본시설 파손시 임차인은 원상복구하기로 한다. (자연마모제외)

   - 전기, 수도, 가스등의 노후로 인한 수선은 임대인이, 사용상의 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이 결로에 대한 배상은 임차인이 한다.

   - 임차인이 이사할 경우, 이사 날짜는 협의해야 한다. 임차인은 2개월 전 이사 여부를 임대인에게 미리 통보한다. ← Q. 이 정도의 특약만 준비해 두어도 다음 세입자분과 이사일을 조정해서 들어오는데 문제 없는지 궁금합니다. (이 특약으로 이사날짜 고정을 피할 수 있는지)

   - 임대인의 사정(매매, 전세)에 의한 부동산 방문에 적극 협조한다.

   - 흡연 및 반려동물 반입은 금지하기로 한다.

   - 벽걸이 TV와 타공을 금지한다.

   - Q. 주전세 특약에 장기수선충당금 등 관리비 관련 항목을 넣어야 할지 궁금합니다.

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