안녕하세요.
'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.
지투 1강은 재이리 튜터님께서
‘내 종잣돈 2배로 불려주는 실전 지방투자 노하우’라는 제목으로 나눠주셨습니다.
지방투자의 개념에 대해 처음부터 정리해볼 수 있는 가득 찬 강의였습니다.
지방투자를 잘한다는 것은
투자범위(공급)과 선호도(우선순위, 환금성, 수익)을 잘 알고 행동에 임하는 것!
현재 지방은
역전세 시기 싼 바닥가격의 전세에 거주하던 사람들이
물량이 줄어 증가하는 전세가에 갱신권을 희망하고 그러면서 물량은 더 줄고,
좋은 단지들부터 가격을 끌어올리는, 매매가는 비슷한데 전세는 급상승해서 투자하기 좋은 시장이었습니다.
다른 지방에 비해 울산은 먼저 희소했고 가격이 상승하며 사업성이 기대가 되었기에 건설사가 붙으며
28년부터는 다시 과공급으로 전환되는 것을 보기도 하고,
공급 폭탄에도 청주의 대장은 전고를 뚫고 올라가는 모습을 보기도 하며
지방에서의 사이클은 지역마다 다르기에 공급과 시장상황에 따라 계속 돌아가며 기회를 준다는 것을
다시 느낄 수 있었습니다.
특히 그 안에서도 사람들이 좋아하는 곳은 전세가 하락이 멈추면 매매가 반등되는 것에 반해,
덜 좋아하는 곳은 전세가가 붙어서 밀어올릴 때 반등하는 것을 보면
공급으로만 퉁쳐서 아무거나 사는게 아니라 그 안에서의 선호도도 중요함을 많이 느낄 수 있었습니다.
선호도는 환금성을 뜻하고, 보유와 매도가 용이하고 먼저 오르기에
상승장 끝까지 팔 수 있는 시기가 넓음을 의미하기도 하니까.
지방의 특징은
수도권에 비해 인구가 적고 수요가 얕은 지방이기에 실수요 위주의 전세가격의 움직임이 시장을 이끌고,
그렇기에 전세가격과 상황 파악(전세 개수 움직임)이 중요하고
이번 기회에 전임을 통해 단지별 전세가격 비교평가를 해봐야겠습니다.
도시별 매매, 전세 흐름도 다르고 공급이 과잉일 때의 모습도 다르기에
퉁쳐서 보지않고 도시의 개별성을 입체적으로 파악해야겠습니다.
지방 투자방향성은
8월 세제 개편이후 첫 지투 강의였는데 현재의 시장상황에서 세금 기준은
지역, 주택수로 나누지않고 합산 시세 20억 바구니만 생각하면 된다고 정리해주셨습니다.
세금은 가액으로, 투자 대상은 가치로!
세금 판단은 심플하게 하고 넘어가서 우리의 기준인 자산에 대한 가치, 환금성의 판단이 더 중요하겠습니다.
그리고 이젠 올려서 투자금 1.5억이 아닌 1.6억과 8천만원을 기준으로 투자방향성을 잡아주셨습니다.
제가 투자했던 올 초에 비해서도 지역별 1억 미만으로 광역시 선호단지도 충분히 가능하기에!
수도권에 비해 상대적으로 리스크가 있는 지방 투자이지만,
수도권 역시도 지방과 비교해 지금까지 남아있는 단지들은 미들리스크이기에 수도권에서도 더욱
동층향으로 매물 단위 환금성을 챙기는 것이 중요하다고 생각해볼 수 있었습니다.
결국 팔려야 수익이다!
매도 시점이 언젠지 알 수 없기에 어디냐보다 팔릴 수 있는 집을 사는게 중요하다!
지방투자의 차이점은
지방 가치성장투자를 위해 대전, 광주! 공급장일 때 앞마당을 만들어두고 기회를 지켜봐야겠습니다.
투자금이 적은게 먼저가 아니라 가치 대비 가격이 싼게 기본이기에
그 안에서 입지가치의 거주만족도를 하나씩 따지면서 봐야겠습니다.
지방소액투자에서는 특히 교과서를 참고한다는 생각으로
전주 울산 창원을 보고 그 안에서의 투자기준을 잡아야겠습니다.
전세가는 가치에 대비해 급격히 오를 수 있기에 투자금이 적을 때는 가격이 가장 쌀 때는 아닐 수 있다.
지방은 개별성이 강하기에 생활권보단 단지를 찍고 가는 사람들! 이왕이면 더 좋은 동층향으로!
우리의 행동은
팔아야 하는 대상이기에 환금성 자체가 리스크가 될 수 있다!
오를 땐 리스크가 안보이지만 하락장에선 더 중요하기에.
결국 핵심은 저평가! 오르기 전 상태에서 투자를 해야 돈을 벌 수 있다!
창원 트리비앙이 전고점을 네 번 넘는 것을 보며 지방에서의 독점성의 가치를 느낄 수 있었습니다.
여기서도 not A but B! 안된다고 생각하지 말고 위에서부터 보기.
결국 가치, 가격!
싼게 먼저가 아니라 가치가 더 좋은데 가격이 비슷한게 저평가다! 최대한 좋은 걸로!
팔 시기는 내가 정할 수 없기에 팔 수 있는 것이 중요하겠습니다! 환금성!
<BM>
1. 지역 내 전세가 지도로 선호도 파악하기
2. 환금성 더 중점적으로 보고 매물 선택하기. 비용을 줄이는 선택이 아닌 편익이 더 큰 쪽으로.
내가 원하는 시간에, 내가 원하는 곳에서
나를 사랑하는 사람과 함께 할 수 있는 인생을 위해!
저마다의 이유가 있지만, 그럼에도 해내야하는 이유를 잊지않고
꼭 투자를 통해서 실력을 쌓는 투자자가 되겠습니다!!
