안녕하세요.
행복하게 투자하고 싶은 해피율율입니다.
요즘 지방을 공부하면서 미분양 아파트에 대해서도 조금씩 알아보고 있는데요.
지방에 미분양이 많다는 이야기는 많이 들었지만,
사실 그동안 미분양에 대한 세금 혜택까지 자세히 알아본 적은 없었던 것 같아요.
그러다가 문득 궁금해졌습니다.
"준공 후 미분양을 매수하면 세금 혜택이 있다던데, 얼마나 되는 거지?"
"그럼 다주택자도 혜택을 받을 수 있나?"
궁금한 마음에 하나씩 찾아봤습니다. ㅎㅎ
1. 준공 후 미분양을 사면 취득세가 50% 감면된다고?!
먼저 준공 후 미분양은 아파트가 다 지어졌는데도 아직 분양되지 않은 주택을 말합니다.
2026년 기준으로 지방 준공 후 미분양 아파트를 취득하면
일정 조건을 충족했을 때 취득세를 최대 50%까지 감면받을 수 있다고 합니다.
대표적인 조건은
수도권이 아닌 지방 아파트
전용 85㎡ 이하
취득가액 6억 원 이하
사업주체로부터 최초 취득
법에서 정한 취득기한과 기타 요건 충족
법에서 정한 감면 25%에 지역별로 조례 감면 25%를 더해 최대 50% 감면이 가능한 곳도 있습니다.
예를 들어 4억 원 아파트라면 일반 취득세 본세가 400만 원인데, 감면받으면 200만 원!
오호... 생각보다 혜택이 있네요?!
그런데 여기서 또 궁금한 게 생겼습니다.
"그럼 이미 집이 2채 있는 사람도 혜택을 받을 수 있을까?"
2. 다주택자도 가능하다고요?
찾아보니 일정 조건을 충족하는 지방 준공 후 미분양 아파트는
다주택자의 취득세 중과 대상에서도 제외될 수 있다고 합니다.
예를 들어 기존 2주택자가 세 번째 주택을 취득하면서 원래 취득세율 8%가 적용되는 상황이라면,
4억 원 아파트 기준으로
일반 취득세 8% → 3,200만 원
중과 배제 + 50% 감면 → 200만 원
무려 3,000만 원 차이!
우와... 이 정도면 투자금에 꽤 큰 영향을 줄 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
물론 기존에 보유한 주택의 지역과 가격 등에 따라
원래 적용되는 세율부터 달라질 수 있어서 모두에게 해당하는 계산은 아닙니다.
그래도 투자 전에 한 번쯤 꼭 확인해 볼 만한 제도인 것 같습니다.
3. 그런데 세금마다 주택 수 계산이 다르다고?!
이번에 공부하면서 새롭게 알게 된 사실!
저는 처음에 '주택 수에서 제외'라는 말을 보고
취득세, 종부세, 양도세 모두 주택 수가 빠지는 건 줄 알았습니다.
그런데 알아보니 그게 아니더라고요. ㅎㅎ
취득세 중과를 판단할 때의 주택 수와
종부세, 양도세를 계산할 때의 주택 수는 각각 기준이 달랐습니다.
특히 기존에 2주택을 보유한 상태에서 미분양을 추가로 매수한다고 해서
기존 주택의 양도세가 자동으로 비과세되는 것도 아니었습니다.
결국 같은 미분양 아파트라도
내가 지금 몇 채를 갖고 있는지,
기존 주택은 어디에 있는지,
어떤 주택을 먼저 매도할 것인지에 따라
적용받을 수 있는 혜택이 달라질 수 있다는 것!
아... 역시 세금도 매수할 때만 보는 게 아니라 매도할 때까지 같이 봐야 하는구나!
이번에 다시 한번 느꼈습니다.
4. 그런데 세금 혜택이 크다고 좋은 투자일까?
공부하다가 또 이런 생각이 들었습니다.
"취득세를 3,000만 원이나 아낄 수 있다면 좋은 투자 아닐까?"
그런데 가만히 생각해 보니 꼭 그렇지만은 않을 것 같습니다.
예를 들어 4억 원에 할인분양하는 아파트가 있다고 해도
주변 비슷한 아파트가 3억 5천만 원에 거래되고 있다면?
세금을 아무리 아낀다고 해도 비싸게 사는 건 마찬가지겠죠.
그리고 준공 후 미분양이라는 것은
결국 아파트가 다 지어졌는데도 아직 팔리지 않았다는 뜻이니까요.
왜 안 팔렸을까?
가격이 비싸서일까?
입지가 아쉬운 걸까?
주변에 신축 공급이 너무 많은 걸까?
아니면 사람들이 선호하지 않는 동이나 타입이 남은 걸까?
이런 부분을 먼저 확인해야겠다는 생각이 들었습니다.
특히 전세를 놓을 생각이라면 주변 전세 물량과 실제 계약되는 전세가도 중요할 것 같습니다.
5. 그래서 앞으로 이렇게 적용해 보려고 합니다.
이번에 지방을 공부하면서 미분양 단지를 보게 된다면 세 가지를 꼭 확인해 보려고 합니다.
첫째, 세금 혜택이 없어도 싼 가격인가?
주변 비슷한 연식과 입지의 단지들과 비교해 보기!
둘째, 전세 수요는 충분한가?
실제 전세가와 향후 공급량까지 확인해 보기!
셋째, 내가 가진 주택들과 어떤 관계가 있는가?
취득세뿐 아니라 기존 주택의 양도세와 매도 순서까지 같이 생각해 보기!
이번 공부를 통해 남은 생각
처음에는 단순히 미분양 세금 혜택이 궁금해서 찾아보기 시작했는데,
알아볼수록 생각할 게 많아지네요. ㅎㅎ
세금 혜택도 분명 투자금에 영향을 주는 중요한 요소이지만,
결국 투자에서 가장 중요한 건 가치 있는 물건을 싼 가격에 사는 것이라는 생각이 들었습니다.
세금 혜택 때문에 매수하는 것이 아니라,
좋은 물건을 싸게 살 수 있는데, 세금 혜택까지 있다면?!
아직 세금도, 지역도 배워야 할 것이 많지만
이렇게 하나씩 알아가는 과정에서 또 하나 배우게 됩니다.
앞으로 지방 미분양 단지들을 살펴볼 때는
'왜 미분양이 되었는지', '지금 가격은 충분히 싼지'까지 생각해 봐야겠습니다.
오늘도 하나 배우고 갑니다. ㅎㅎ
함께 공부하시는 동료분들께도 도움이 되었으면 좋겠습니다. 💛
