안녕하세요 천명입니다.
어제 윤이나S튜터님의 2040서울도시기본계획 글을 읽고
오랜만에 예전 임보에서 2040도시기본계획을 눈빠지게 읽었으나 멍~ 해졌던 기억이 났습니다.
강의에서 인구 파트를 설명 하실 때 도시기본 계획을 보며 앞으로 그려질 미래상을 볼 수 있다고 하신 것도 기억에 남았습니다.
그래서 이번에 튜터님들께서 써주신 2040서울도시기본계획 시리즈들을 다시 한번 정독한 후 꼭 기억해야 할 포인트들을 몇 가지 살펴보았습니다.
우선 처음 들어보신 분이라면 인턴 튜터님이 자세히 설명해 놓으신 글이 있으니 먼저 참조하시면 좋을 것 같습니다.
https://weolbu.com/s/RRFRLQn8tC
2040 서울도시기본계획에서 읽어야 할 포인트
부동산 투자를 공부하다 보면 수많은 개발계획과 교통 호재, 정비사업 소식을 접하게 됩니다.
서울의 경우 그 큰 방향을 보여주는 대표적인 계획이 바로 2040 서울도시기본 계획입니다.
2040 서울도시기본계획은 향후 20년간 서울이 나아갈 방향을 제시하는 서울시의 최상위 도시계획으로, ‘살기 좋은 나의 서울, 세계 속에 모두의 서울’을 미래상으로 제시하고 있습니다.
두껍고 딱딱한 장서지만 하나씩 뜯어서 살펴보면 어떤 방향으로 도시를 발전 시켜 나갈지가 보이기 때문에 투자자라면 한번쯤은 읽어보시면 좋을 것 같습니다.
1. ‘사람이 모이는 곳’
2040 서울도시기본계획은 기존의 3도심·7광역중심·12지역중심 체계를 유지하면서 중심지의 기능을 더욱 강화하는 방향을 제시하고 있습니다. 3도심은 서울도심, 여의도, 강남입니다.
왜 이것이 중요할까요?
부동산의 장기적인 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나가 바로 일자리와 사람의 이동이기 때문입니다.
실제로 2025년 서울 도시기본계획 모니터링 자료를 보면 중심지에는 서울 전체 종사자의 52.3%가 집중되어 있고, 서울 전체 금융보험업 종사자의 86.7%가 중심지에 위치하고 있습니다.
따라서 열심히 입지를 공부하는 우리는 단순히 “싼 지역”을 찾기보다 일자리가 모이는 중심지와 연결되는 지역을 먼저 우선순위로 두어야 합니다.
2. 교통호재는 역보다는 ‘일자리와 연결되는지’
2040 서울도시기본계획에서는 광역철도망과 중심지 체계를 연계하고, 미래교통 인프라를 확충하는 방향을 제시하고 있습니다.
솔직히 고백하자면 저는 10년전에 지하철 역이 생긴다는 호재만 믿고 투자를 덜컥 한 적이 있었는데요.
단순히 역이 생긴다고 호재가 아니었습니다!!
중요한 것은 그 교통망이 사람을 어디로 데려다주는가? 였습니다.
예를 들어 새로운 철도 노선이 생기더라도 주변에 일자리가 부족하고 핵심 업무지역과 연결성이 떨어진다면 집값에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.
반대로 강남·여의도·서울도심과 주요 광역중심을 빠르게 연결하는 교통망이라면 이야기가 달라집니다.
따라서 교통호재를 볼 때는 단순히 역이 생기는 것 보다는 어떤 업무지구로 얼마나 시간을 단축시켜 주는지를 먼저 보시고 기존에 있었던 역이 더 나은지까지도 고려해보시면 좋을 것 같습니다.
강남까지 빠르게 갈 수 있는 노선이 생겼다고 해서 원래도 강남과 가까운 지역보다 더 비싸진다면 이미 호재가 가격에 반영된 것이니까요.
3. 한강과 수변공간
2040 서울도시기본계획의 7대 목표 중 하나가 바로 ‘수변 중심 공간 재편’입니다.
서울시는 한강뿐 아니라 서울 곳곳의 수변공간을 시민의 생활공간으로 활용하고, 수변과 주변 지역의 연결성을 높이는 방향을 제시하고 있습니다.
강의에서도 물리적으로 한강과의 거리까지도 함께 보라고 배웠는데요.
한강과 주변 도시공간이 함께 개선되고 문화시설까지 더해진다면 누구나 살고 싶어하는 땅이 되지 않을까요?
4. 다핵화 · 보행일상권
서울시는 주거지만 있는 공간이 아니라 주거·업무·교육·쇼핑·여가·문화 등을 도보 30분 안에서 누릴 수 있는 자족적인 생활권을 만들겠다는 방향을 제시하고 있습니다.
과거에는 부동산을 볼 때 “역까지 몇 분인가?”, “학군이 좋은가?”, “대형마트가 가까운가?”처럼 개별 요소를 따로 봤다면 앞으로는 하나의 생활권 안에서 얼마나 많은 기능을 누릴 수 있는가를 종합적으로 봐야 합니다.
결국 사람들이 살고 싶어 하는 곳은
직장도 가깝고, 학교도 가깝고, 쇼핑도 할 수 있고, 공원과 문화시설도 있으며, 교통까지 편리한 곳입니다.
이런 지역은 시장이 어려워져도 실수요가 받쳐줄 가능성이 높고, 장기적으로는 임대수요와 매매수요 모두에서 상대적인 강점을 가질 수 있습니다.
부산시에서도 15분 도시를 계획하고 이에 따라 수영구와 해운대구를 잇는 등 도시개발계획에 따라 발전하고 있는데요.
해운대구와 수영구를 잇는 저 다리는 도보로만 건널 수 있는 다리인데요
엄청 막히는 도로를 매연을 만들면서 차로 다니는 것이 아니라 도보로 15분 안에 도시들을 연결하겠다라는 미래상을 그대로 반영한 것이라고 볼 수 있습니다.
바로 앞에 현대 아파트. 갖고 싶지 않으신가요? ㅎㅎ
다만 도시기본계획은 어디까지나 장기적인 방향과 밑그림입니다.
계획에 포함됐다는 사실만으로 투자 가치가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 투자에서는 해당 지역의 현재 가격, 정비사업 단계, 사업성, 분담금, 공급량, 학군, 직주근접성, 전세가율 등을 함께 확인해야 합니다.
결국 좋은 투자는 호재 하나를 찾아내는 것이 아니라 도시가 어디로 움직이고 있는지를 읽고, 그 변화가 실제 주거수요와 가격에 연결되는 지역을 찾는 것이라고 생각합니다.
윤이나S튜터님의 더 깊은 인사이트를 읽고 싶으시다면 참조해주세요.
https://weolbu.com/s/RQCNjw1n6g
https://weolbu.com/s/RP5ZlDL3dm
