안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아입니다.
오늘은 최근 시세를 보면서
특히나 지방에서 공급이 줄어드는데도
가격 흐름이 더뎌진 곳들의 이유를 살펴보고
어떻게 대응 해나가야 할지 정리해본 내용을
같이 나눠보려고 합니다.
한동안 잘 오르다가 왜 다시 주춤할까요?
부산과 같이 공급이 줄어드는 곳들의 가격을 살펴보다보면
분명 어느 순간엔 공급이 줄어들고 ,전세가가 오르면서
투자 기회도 주고, 가격도 오르나 싶었는데
최근에는 상대적으로 매매든, 전세든 가격이 주춤한 것을 볼 수 있는데요,
사실 전체적인 공급이 없는데도
‘공급이 줄어든다’ = ‘전세가가 오르면서 매매가를 올린다’라는
일반적인 생각과 다른 모습이 펼쳐지는 이유는 무엇일까요?
여기에 제대로 답을 하기 위해서는
다음 세가지 질문을 제대로 확인해봐야 합니다
1️⃣ 진짜 공급이 줄어들고 있는가?
2️⃣ 앞으로 지어질 물량은 어느 정도 되는가?
3️⃣ 공급 후에 물량이 소화되고 있는가?
공급은 진짜 줄어들고 있는게 맞을까요?
우선 가장 먼저 체크해볼 것은 직접적인 공급 물량인데요
지역별로 살펴보면
대표적으로 공급이 많았던 부산, 대구는 이전 대비 공급 물량이 확실히 줄어들고 있지만
( 부산은 내년에 일시적으로 공급이 많은 )
대전은 내년까지 많은 공급을 보이고 있고,
울산은 절대적인 공급량 자체가 다른 광역시 대비 현저하게 작은 모습입니다.
앞으로 지어질 물량은 어느정도 되나요?
하지만 이 공급량에서 아직 잡히지 않은 ‘숨은 공급’들이 있을 수 있는데요,
실제 아파트를 짓는 ‘착공’ 전의 ‘인허가’가 얼마나 진행되고 있는지를
그래서 함께 살펴봐야 합니다.
지역별로 인허가 / 착공 물량을 살펴보면
부산과 대구의 인허가와 착공 물량은 이전대비 확실히 많이 줄어들긴 했지만
이전의 물량이 워낙 많았던 터라 실제로 신축이 들어온 이후에
새롭게 공급되는 물량이 시장에서 충분히 소화되고 있는지를 살펴봐야 하고
대전의 경우 새로 지을 아파트에 대한 인허가 물량이
최근까지도 많았기 때문에 눈에 보이는 착공 물량은 작더라도
이후의 공급으로 전환될 수 있는 잠재 물량을 잘 지켜봐야 합니다.
울산의 경우 전체적으로 감소 추세이기도 하지만
이전의 인허가와 착공 물량 자체가 크지 않다는 것을 알 수 있습니다.
새로 지어진 물량이 소화 되고 있나요?
마지막으로 체크해봐야할 것은 바로 준공 후 미분양인데요,
말 그대로 새 집으로 다 짓고 나서도,
분양이 되지 않아서 팔리지 않은 ‘재고’가 얼마나 되는지 살펴보는 것입니다.
실제로 공급이 많지는 않더라도,
신상품 재고가 많이 남았다면,
기존 제품에 대한 수요도 크게 활발하지 않은 시기인 것처럼
준공 후 미분양이 남아 있다는 것은
아직 시장의 온기가 충분히 올라오지 않았다는 것으로,
이 부분이 어떻게 해소되는지까지도 잘 지켜봐야 하기 때문입니다.
지역별로 살펴보면 ,
부산과 대구 모두 이전보다 미분양 물량은 줄어들고 있지만
준공 후 미분양 물량의 소화가 더디다는 것을 알 수 있습니다.
대전은 미분양 물량이 늘어나고 있지만,
준공후 미분양 물량 자체는 크지 않은 편이고
울산의 경우 준공후 미분양 물량 자체가 작다는 것을 알 수 있습니다.
그러면 이 3가지가 다 괜찮아야만 투자할 수 있나요?
이렇게 살펴보고 나면
확실히 공급도 줄어들고 있고,
앞으로 지어질 아파트 예정 물량도 적고,
준공후 미분양도 적은 곳만 찾아야 하나라는 생각이 드실 수 있는데요,
위의 지역들 중에서도 그런 사례에 해당 하는
‘울산’처럼 이미 이 모든 조건을 갖춘 곳은
가격이 그리 싸지 않을 수도 있습니다.
왜냐하면 그 지역 안에서도 이미 사람들이 좋아하고
수요가 있는 곳은 시장의 전체적인 분위기가 완전히 좋아지기 전에
이미 먼저 움직이기 때문입니다.
지난 울산 시장에서도 결국 기회를 주었던 단지들,
그리고 시기를 생각해보면
이런 데이터를 보고 ‘타이밍’을 재며 알았던 것이 아니라
결국 각 단지의 수요와 가치를 알고,
지켜보면서 기회를 잡았던 것임을 생각해본다면
- 앞으로의 공급 상황을 면밀하게 살펴보되
- 내가 지켜보고 있는 후보 단지 중에서 가장 가치 있는 곳
- 그리고 그 안에서 전세가가 어떻게 움직이는지를 살펴보면서
내가 할 수 있는 최선의 투자 후보를 찾아 나아가보시면 좋을 것 같습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
