안녕하세요~ 쌍둥이 ‘율&유’와 행복한 미래를 꿈꾸는 율유랄라 입니다.
재이리튜터님의 ‘지방투자 실전반 1강 내 종잣돈 2배로 불려주는 실전지방투자 노하우’에 대한 강의 후기를 남깁니다.
1. 나에게 특히 와닿았던 점(느낀점)
지방아파트는 실수요,즉 전세가격 움직임이 시장상황을 이끄는 특징이 있어
지방 앞마당 시세트래킹 할 때 전세가+전세 개수 움직임을 잘 살펴봅니다.
전국 지방주요도시 가격 결정요소를 통해 대강의 선호도를 알게 되었습니다.
광역시는 부촌, 학군, 연식, 위치가 공통적 가격 결정 요소이고,
환경(오션뷰, 평지)와 교통의 중요도가 있는 광역시는 부산,
그리고 부촌+학군(범어동)의 중요도가 있는 광역시는 대구임을 알 수 있습니다.
지방도시는 평형, 연식, 생활권보다 중요한 투자 기준은 해당 단지를 ‘그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가’ 입니다.
지방투자에서 선호도는 환금성(=수익)과 연결됩니다.
1등 생활권에서도 어떤 단지지는 매매가가 상승해도 어떤 단지는 매매가가 오히려 하락하는 단지도 있습니다.
선호도와 흐름을 읽는 앞마당 정리법은 1. 선호신축 2. 선호구축 3. 중간신축 4. 후순위단지 순서로 구분합니다.
그리고 시세트래킹을 통해 추이와 개수도 파악하면 매도(매수)시기를 알려주는 신호가 됩니다.
다음으로 전화임장, 매물임장을 통해 투자와 연결합니다.
8월 세제개편 이후로 투자방향은 합산 가액 20억(2주택 내)까지는 양호합니다.
대부분의 지방단지는 5년 보유하고 매수를 목표(연 20% 수익률)로 해야합니다.
지방아파트 매도하는 방법은
1순위) 기존 임차인에게 매도
2순위) 임차인 만기 시 잔금 준비하여 퇴거하여 공실 만들어 실거주자+투자자에 매도
3순위) 투자자에 세안고 매도
지방 상승장에서도 전세 낀 매물은 매도가 쉽지 않아
전세퇴거자금 대출로 잔금을 치고 실거주자에게 매도하는게 유리합니다.
하락장에서 매도하기 위해서는 노출을 넓게해서 최저가로 만들어 매도합니다.
지방투자 매도의 기준 중 투자한 곳이 규제지역으로 지정이 되었다면 2년 미만이어도 매도합니다.
이유는 규제를 맞고 하락장을 맞이하면 회복에 꽤 오랜시간이 걸릴 수 있으므로
목표 수익률(100%)에 도달하면 매도하고 나오는 게 났다는 걸 알게되었습니다.
2.적용해보고 싶은점(적용점)
A. 가치를 볼 줄 모르면 가격에 가치를 붙이는 우를 범하지 않도록 합니다[ex)울산 문수산푸르지오]
B. 지방 앞마당 시세트래킹 시 ‘전세가+전세갯수’도 파악합니다.
C. 전국지방도시 가격 결정요소를 임보에 적용해봅니다.
D. 선호도, 흐름을 읽는 앞마당 정리법(4가지 기준)으로 시세트래킹 해봅니다.
E. 투가 투자 가이드라인(20억 합산)을 목표로 투자방향을 잡습니다.
F. ‘지방 소액투자 범위의 기준’을 적용하여 투자대상 단지가 나오면 장표를 놓고 하나하나 체크해봅니다.
G. 소액투자의 핵심은 ‘가치판단’ 임을 명심합니다.
H. 지방 투자 매도 프로세스(상승기, 하락기)를 적용합니다.
I. 지방투자 매도의 기준을 적용(보유 중 규제 지역 지정 되었을 시 등)
“지방 투자는 사는 게 아니라 팔 때 끝나는 게임이다” 는 재이리 튜터님의 말씀 명심하겠습니다.
좋은 강의로 투자 인사이트 나누어 주신 재이리튜터님께 감사의 말씀 드립니다!
