매매 잔금대출 접수를 해야 할까요?

하미님 안녕하세요. 잔금일을 앞두고 잠이 안 오신다는 말씀이 남 일 같지 않아서 제 생각을 나눠보려고 합니다. [질문 요약] 울산 동구 아파트를 6월에 매수하셨고 잔금은 10월 29일입니다. 9월 중순에 세입자를 구했고, 세입자는 기존 집주인(매도인)과 계약하는 조건으로 전세대출을 접수했습니다. 은행에서 매도인에게 임차보증금반환채권 양도 안내 문자가 간 상태입니다. 부사님은 잔금일에 서류만 다시 확인하고 실행된다며 따로 대출 신청은 안 하셔도 된다고 하셨습니다. 그런데 하미님 본인 대출은 은행에서 생각보다 어려울 수 있다는 말을 들으셔서 불안하신 상황입니다. [먼저 결론부터] → 지금 상황은 좋게 흘러가고 있는 쪽이 맞습니다. 다만 잔금일 당일까지 확정이 아니니, 잔금대출은 실행이 아니라 대비용으로 지금 바로 알아보시는 게 맞다고 생각합니다. → 그리고 두 대출을 같이 실행하는 게 아니라, 전세대출이 안 될 때만 쓰는 비상구로 준비하셔야 합니다. [채권양도 문자는 좋은 신호입니다] 임차보증금반환채권 양도는 세입자에게 돈을 빌려준 은행이 "나중에 이 보증금은 세입자 말고 우리 은행에 돌려주세요"라고 집주인에게 알리는 절차입니다. 은행이 보증금을 담보로 잡는 과정이죠. 이 안내는 보통 심사가 어느 정도 진행된 뒤에 갑니다. 은행이 이 집과 이 계약을 놓고 대출을 내줄 준비를 하고 있다는 뜻이니, 부사님 말씀이 근거 없는 말은 아닙니다. 그런데 이게 승인 확정 도장은 아닙니다. 전세대출은 잔금일 당일에 은행이 마지막으로 등기부와 서류를 다시 봅니다. 그 사이에 등기부에 뭔가 바뀌어 있거나, 매도인 쪽 서류가 준비가 안 됐거나, 보증기관 쪽에서 문제가 생기면 그날 멈출 수 있습니다. 저도 처음엔 "부사님이 괜찮다고 하셨으니 괜찮겠지" 했는데, 해보고 나서 알게 된 게 있습니다. 세입자 대출은 세입자의 일이지만, 안 됐을 때 결과는 전부 매수인에게 떨어진다는 것입니다. 잔금을 못 치르면 계약금이 걸려 있는 건 하미님이니까요. [잔금대출을 지금 알아보셔야 하는 이유] 시간 때문입니다. 오늘이 10월 11일이니 잔금까지 2주 반 남짓 남았습니다. 주택담보대출은 신청부터 실행까지 은행에 따라 1~2주, 길면 그 이상 걸립니다. 29일 당일에 전세대출이 안 된다는 걸 알고 그때 잔금대출을 알아보면 이미 늦습니다. 그래서 지금 하실 일은 "대출을 받는 것"이 아니라 "필요하면 받을 수 있는 상태를 만들어두는 것"입니다. • 은행 두세 곳에 하미님 조건으로 한도와 가능 여부를 다시 물어보세요. 한 곳에서 어렵다는 말을 들은 것이 전부 안 된다는 뜻은 아닙니다. 은행마다, 지점마다 다릅니다. 대출상담사에게 물어보시면 여러 은행을 한 번에 비교해주니 시간이 절약됩니다. • 신청을 해두더라도 실행하지 않으면 취소할 수 있는지, 그때 드는 비용이 있는지 같이 물어보세요. • 은행에서 "생각보다 안 될 수 있다"고 한 이유가 무엇인지 꼭 확인하세요. 소득 때문인지(DSR), 주택 수 때문인지, 신용 때문인지에 따라 다른 은행에서는 될 수도 있고 어디서나 안 될 수도 있습니다. [여기서 꼭 조심하실 것 하나] 두 대출을 같은 날 같이 실행하시면 안 됩니다. 하미님이 잔금대출을 받으면 그 집에 은행 근저당이 걸립니다. 그러면 세입자는 그 근저당보다 뒤로 밀립니다. 세입자 전세대출을 내주는 은행은 이걸 가장 싫어합니다. 잔금일에 등기부를 다시 볼 때 근저당이 새로 잡혀 있으면, 잘 진행되던 전세대출이 오히려 그날 멈출 수 있습니다. 그래서 잔금대출은 "전세대출이 안 될 때만 쓰는 비상구"로 준비해두시고, 그 사실을 잔금대출 은행에도 미리 말씀해두세요. 세입자가 있는 집에 주담대가 되는지, 된다면 어떤 조건인지도 이때 같이 확인하셔야 합니다. [전세대출 쪽은 이렇게 확인해보세요] 하미님이 은행에 직접 묻기 어려우신 건 맞습니다. 대출 당사자가 아니라서 은행이 자세히 말해주지 않습니다. 대신 이렇게 해보세요. 1. 부사님께 세입자분이 은행에서 "승인" 연락을 받았는지 확인해달라고 부탁하세요. "접수됐다"와 "승인됐다"는 다릅니다. 이 차이 하나만 확인해도 마음이 훨씬 편해집니다. 2. 잔금일에 은행이 무엇을 다시 보는지 세입자분을 통해 물어봐달라고 하세요. 보통 등기부 변동 여부, 매도인 근저당 말소 여부, 계약 내용 변경 여부입니다. 매도인 쪽 대출이 남아 있다면 그날 상환하고 말소하는 서류가 준비되는지도 부사님과 같이 챙기셔야 합니다. 3. 29일 당일 시간표를 부사님, 매도인, 세입자, 법무사와 미리 맞춰두세요. 전세대출이 몇 시에 실행되고, 하미님은 차액을 언제 보내고, 등기는 언제 접수하는지요. 하나가 오후로 밀리면 그날 등기 접수를 놓칠 수 있습니다. 4. 잔금 전까지 등기부에 아무것도 바뀌지 않게 하세요. 하미님 쪽에서도, 매도인 쪽에서도요. [정리하면] 채권양도 문자가 갔다면 전세대출은 잘 진행되고 있을 가능성이 높습니다. 너무 걱정만 하실 단계는 아닙니다. 다만 확정은 29일 당일입니다. 그러니 잔금대출은 지금 알아보시되 실행은 하지 않는 비상구로만 준비해두세요. 두 대출을 같이 실행하면 오히려 전세대출이 깨질 수 있습니다. 첫 투자라 실수가 많다고 하셨는데, 지금 이 질문을 하고 계신 것 자체가 제대로 챙기고 계신 겁니다. 모르는 걸 물어보는 게 실수가 아닙니다. 확인 안 하고 넘어가는 게 실수입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 화이팅입니다! 자이코 드림