안녕하세요, 불뿜는튜브입니다
부동산 투자를 공부하기 전 매수했던 0호기를 최근 매도하며 매도 과정과 배웠던 점, 경험했던 부분들을 나눠보려고 합니다. 매도를 고민하고 계신 분들이 계시다면 도움이 되셨으면 좋겠습니다!
매도의 기준
1) 충분한 수익이 났는가 (O)
: 100% 수익이 났습니다.
2) 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가 (O)
: 매도 시 튀어나오는 돈과 그동안 저축해뒀던 종잣돈을 더하면 가치가 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있습니다.
절대적 매매가 수준도 약 1.5배 높은 단지로 갈아탈 수 있습니다.
3) 보유할 수 없는 리스크가 있는가 (X)
: 실거주를 하고 있었고, 여전히 비싸지 않다고 판단해서 리스크가 있지는 않았습니다.
매도의 원칙과 기준을 통해 충분한 수익이 났고, 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있다는 판단으로 매수 후보 단지들을 추려나가면서 동시에 매도할 단지, 생활권, 지역의 시세를 트래킹 했습니다.
올해 1월부터 강남 1시간 거리의 비규제지역과 0호기 지역을 집중하여 매주 일요일 시세트래킹을 하면서, 매수가 잠잠했던 지역에서 6억이하의 24평 단지들이 6억까지 오르는 모습을 보았습니다. 동시에 0호기 지역은 상위 생활권에서의 거래가 하나 둘 이루어지면서 낮은 호가들은 저층, 탑층, 세안고 물건 위주임을 파악했습니다.
매도/매수/전세 포지션으로 전화임장을 진행해 광고 요청드릴 부동산을 리스트업 해두었습니다.
1) 매매가 설정
✅ 생활권
A 역세권 단지의 선호 생활권 > B 비역세권 단지이지만 인프라가 잘 형성된 택지의 선호 생활권 > C 그 외 신축 단지들 > D 서울에서 멀어지는 후순위 생활권
✅ 단지
A생활권 18년식 동일평형
B생활권 17년식 동일평형, 상권인접
B생활권 19년식 동일평형, 상권살짝멀어진
0호기 생활권 튜브단지
0호기 생활권 동일연식 동일평형 선호도 밀리는단지
C 생활권 18년식 동일평형 선호도 아쉬운단지
✅ 매물
비로얄동 중층, 옵션적음/주인거주 4.85
비로얄동 고층, 옵션적음/주인거주 4.95
로얄동 중층, 옵션많음/주인거주 5.0
비로얄동 고층, 옵션적음/세입자거주 5.0
… 그 외 +8개
2) 부동산 광고 요청
부동산은 지역 내 상위 생활권과 비슷한 생활권, 하위 생활권에 직접 전화하여 광고를 부탁드렸고, 매수 분위기나 적정가에 대한 의견을 터놓고 여쭤보았습니다. 오히려 상위 생활권은 매물도 없고 거래가 뜸했으며, 하위 생활권에서 해당 단지에 대해 문의가 있었다고도 말씀해주셨습니다. 생활권 별 매일 2곳씩 직접 전화하여 방문 빈도를 늘릴 수 있도록 했습니다.
8월 11일(화) : 부동산 광고 요청
8월 15일(토) : 2팀/2부동산 방문
8월 18일(화) : 방문손님 부동산 피드백 요청
8월 22일(토) : 1팀 방문, 매도 가계약금 입금
8월 25일(화) : 계약서 작성
0호기 단지 특성상 비역세권에 인프라가 형성되어 있지 않은 신축으로 주된 수요층은 신혼부부, 미취학자녀의 부부, 싱글이었습니다.
✅ 미취학자녀의 부부 : 깔끔한 집, 산뷰를 마음에 들어했음. 매수가를 직접 문의하심. -> (부동산 피드백) 다른 단지와 고민중.
✅ 신혼부부 : 깔끔한 집, 드레스룸이 넓은 점을 마음에 들어했음. -> (부동산 피드백) 서울에서 전세로 거주하던 분이라 쉽게 결정을 내리진 못하심. 다른 단지들도 함께 봤는데 매수의사를 밝히지 않으심.
✅ 싱글 남성 : 어머니와 함께 방문. 그전에 봤던 집과 비교하며 시스템에어컨 4대, 깔끔한 집을 마음에 들어했음.(어머니가 특히) 폭우에도 방문. -> 20분 뒤 매수의사 밝힘
3) 매수인과의 협상 과정
동일평형 경쟁매물은 당시 12개, 제 물건은 당시 2번째로 낮은 가격이었습니다.
매수인이 원하는 조건은 세가지였습니다.
✅ 가격을 조정해줄것
✅ 대출이 안나올까 우려되니 월초로 잔금일을 협의해줄것
✅ 대출이 만약 나오지 않는다면 계약금을 반환해줄것
첫번째로 가격은 생각하고 있던 마지노선 가격을 정해두었기 때문에 들어줄 수 있다 판단했습니다.
두번째로 하반기 대출에 대한 상황이 불확실했기 때문에 생애최초대출을 받는 매수인의 입장(대출이 안나올까봐 굉장히 불안해 하심)을 고려하여 월초로 잔금일을 설정해줄 수 있다 판단했습니다.
세번째로 대출이 만약 나오지 않는다면 계약금을 반환해줄것이라는 특약은 강의나 칼럼을 통해 매도인에게 불리한 특약임을 미리 알고 있었던 부분이었고, 저의 경우에도 매도 후 매수를 계획하고 있었기 때문에 이 부분은 들어줄 수 없다 판단했습니다. 매수를 생각하고 있는 지역과 단지에 매물이 많지 않았고, 매수분위기가 뜨거웠기 때문입니다. 거절의 의사를 두차례 밝히기도 했습니다.
다만, 0호기 단지 특성상 입지독점성이 크지 않고 수요층도 한정적이라는 생각이 있어 이 매수인을 잡으면서 특약으로 보완할 수 있는 부분이 있을지 시간을 두고 고려해보게 되었습니다.
대출에 제한이 생긴다면 매수인이 일반은행에서 적극적으로 대출실행여부를 알아봐야 한다는 점, 대출접수가 되었을 때 바로 매도인에게 고지해야 한다는 점, 이 외에 다른 사항으로는 계약금 반환은 불가하다는 점을 추가하여 계약서를 작성했습니다.
4) 0호기 물건을 통해 배운 점
무지성 청약으로, 실제 평일에 출퇴근 거리나 시간이 어떻게 될지 구체적으로 파악하지 않은채 매수했던 단지입니다.
보유하고 실거주하며 수도권에서의 직주근접, 교통의 의미를 매일 몸소 체험하게 해준 단지였고 .... (매일 왕복 4시간 ^^^^ 버스-지하철-지하철-지하철-버스 ^^^^) 매수할 때 부터 제대로 된 기준이 필요하다는 것을 알았습니다.
그나마 다행이었던 것은 저렴했던 절대적 저평가의 시기에 감당 가능했던 매매가와 금리로 매수했기에 값진 경험을 할 수 있었던 단지라고 생각합니다.
같은 시기에 같은 투자금으로 할 수 있었던 최선의 선택은 아니었지만, 실력이 없고 아는 단지가 없었던 그때 조급했던 마음으로 아무 단지나 갈아타지 않고 잘 보유하면서 월부에서 공부했던 시간들이 결과적으로 덜 벌었지만 잃지 않고 제대로 배울 수 있었던 시간이라 생각합니다.
그때의 무지성 청약을 했던 시기처럼 모든 자산이 너무 급격하게 올라버려서 조급한 마음이 생기는 그 시기가 다시 돌아오고 있는 것이 느껴집니다. 감당가능한 자산으로 시장에 참여하면서 배울 수 있던 부분이 많아 참 감사합니다. 0호기가 없었더라면 제대로 부동산 투자를 배울 생각을 하지 못했을 것 같습니다.
최근에는 2호기도 매수했습니다. 여전히 최고로 완벽한 단지는 아니지만, 이번에 자산재배치를 하면서 감사하게도 입지가 더 좋고 환금성이 더 좋은 단지로 바꿀 수 있었습니다. 매도한 0호기 단지는 최근 2천만원이 더 높은 가격에도 거래가 되었습니다. 수도권에서의 절대가격이 저렴한 구간에 있어 메리트가 있다고 생각하지만, 싸게 팔았다고 해서 아쉬운 생각은 없습니다. 매도의 기준대로 매도했고, 그 이후의 시간에는 매수 단지들을 고려하고 월세 매물 계약할 시간으로 보낼 수 있었기 때문입니다.
매수가 가장 쉽지만, 매수를 어떤기준으로 어떻게 했느냐에 따라(가/저/환/수/원/리) 보유하는 과정이 어떤것인지를 배웠습니다. 특히 매도를 할때에는 다른 사람의 선택을 받아야 하는 입장이기 때문에 가장 어려운 부분인 것 같습니다. 여전히 경험이 부족하고, 처음해보는 매도 과정이었지만 월부에서 배운 기준들, 특강, 강사님들 말씀, 동료분들의 도움으로 할 수 있었던 것 같습니다.
매도 특강으로 갈아타기의 매도 과정을 구체적으로 잡을 수 있게 알려주신 한가해보이멘토님❤️
처음으로 매도를 결심하게 해준 튜터링해주신 멤생이 튜터님❤️과 우리 실전35기 2조 마메조장님❤️ 나날님❤️ 단길님❤️ 산빠님❤️ 간디님❤️ 유앙님❤️ 우디님❤️ 숲님❤️
고민 있을때마다 SOS 쳤는데 그때마다 알려주신 마메조장님❤️
강의들으면서 진행하느라 정신없었는데 배려해주시고 응원해주신 우리 종모기 스네일수현조장님❤️ 다강맘님❤️ 계획자님❤️ 수지님❤️ 웰빙님❤️
매월 독서모임 하면서 돈없다고 서로 징징 멱살잡아주고 응원해주는 지투25기 25조 별두잇나들❤️
아침마다 굿모닝 열어주고 근황알려주는 산보니팀❤️
굿모닝방 꿀정보 나눠주는 실준62기 78조분들❤️
맨날 우는소리 했는데 응원해주는 블랙스완(쭈야엉니)❤️ 제이주디(디핑)❤️ 젤란(젤엉니)❤️
그리고 저의 0호기 매물을 선택해주신 매수인분과 부동산사장님! 감사합니다!
다들 너무 감사드립니다 모두 원하는 목표를 이룰때까지 함께해요 뺘이띵
