이번 줴러미님의 1강을 통해 수도권과 지방의 시장 상황을 정리하고, 그동안 배워온 투자 원칙을 실제 투자에서 얼마나 잘 적용하고 있는지 돌아보는 시간을 가졌습니다.
강의를 들으면서 가장 인상 깊었던 것은 이미 알고 있는 내용이라도 실제 의사결정에서 적용하지 못한다면 의미가 없다는 것이었습니다.
저 역시 지역을 분석하고 비교평가를 하면서 가치의 중요성을 배웠지만, 막상 투자할 수 있는 물건을 고민할 때는 가치를 판단하고 생각해야하는 요소에 매몰된 적이 많습니다.
이번 강의를 통해 배운 내용을 단순히 정리하는 것에서 끝내지 않고, 기존의 생각과 비교하면서 앞으로의 투자 판단 기준을 다시 세워보고자 합니다.
1. 수도권 투자 : 상승장에서도 갈아타기 기회를 놓치지 말자.
핵심 정리
수도권 시장은 가격·공급·금리·분위기라는 네 가지 프레임으로 살펴봐야 합니다.
① 가격 : 상급지와 하급지의 가격 간격이 좁혀지는 시기
최근 4~5급지의 상승이 가팔라진 반면, 일부 상급지는 가격이 횡보하거나 매물이 증가하는 모습을 보이고 있습니다.
하급지의 상승률이 높아졌다는 사실에만 집중하기보다, 상급지와의 가격 차이가 얼마나 좁혀졌는지 확인해야 합니다.
상승장이라고 해서 매수하고 기다리기만 하는 것이 아니라, 더 가치 있는 자산으로 갈아탈 수 있는 기회를 계속 살펴봐야 한다는 점이 인상 깊었습니다.
② 공급 : 서울 공급 부족이 수도권 전체의 상승을 의미하지는 않는다.
서울은 공급 부족이 예상되지만, 경기와 인천은 권역별로 공급 상황이 다릅니다.
특히 인천과 부천, 남양주와 구리처럼 생활권과 수요가 연결되는 지역은 행정구역만 나누어 공급을 판단해서는 안 됩니다.
서울의 공급이 부족하니 수도권 외곽까지 모두 상승할 것이라는 단편적인 생각을 경계해야겠습니다.
③ 금리 : 시장의 방향보다 내가 감당할 수 있는지가 중요하다.
금리 상승은 시장에 부담을 줄 수 있지만, 금리가 오른다는 이유만으로 무조건 매수를 미룰 필요는 없습니다.
과거와 비교해 상승의 속도와 폭이 어느 정도인지, 그리고 내 대출 규모에서 감당할 수 있는지를 판단하는 것이 중요합니다. 더불어 현재 시장의 금리는 이전 급격한 금리상승때와는 다르다는 것.
④ 분위기 : 정책과 수요 이동이 가격에 미치는 영향을 살펴보자.
대출규제와 정책으로 상급지의 거래가 위축되는 동안, 상대적으로 접근 가능한 가격대에서는 실수요의 매수가 이어질 수 있습니다.
따라서 시장 전체가 상승하는지 하락하는지만 볼 것이 아니라, 어떤 구매력을 가진 사람들이 어느 가격대에서 움직이는지 살펴봐야 합니다.
나의 생각
최근 서울 전세난과 대출규제에 관한 기사를 보면서, 실수요가 자신의 구매력 안에서 선택 가능한 지역으로 이동할 가능성이 있다고 생각했습니다.
서울에서 원하는 주택을 매수하기 어려워진 수요가 경기나 인천의 대체재로 이동할 수 있고, 그 과정에서 특정 가격대의 수요가 증가할 수 있다는 생각이었습니다.
하지만 이번 강의를 통해 한 가지를 더 생각하게 되었습니다.
하급지가 상승하는 동안 상급지가 횡보한다면, 같은 돈으로 더 가치 있는 자산을 선택할 수 있는 기회도 생기는 것 아닐까?
단순히 수요가 몰리는 가격대를 찾아가는 것이 아니라, 가격 차이가 좁혀지는 과정에서 상대적으로 저평가되는 자산을 찾아야 한다는 생각이 들었습니다.
결국 투자자는 시장의 상승을 따라가는 사람이 아니라, 변화하는 가격 속에서 더 나은 선택지를 발견할 수 있어야 한다고 느꼈습니다.
적용할 점
관심 지역의 상급지와 하급지 가격 차이를 3개월 단위로 비교하기
관심 권역의 공급을 인접 도시까지 확장해 확인하기
보유 자산의 매도 가능 금액과 상급지 갈아타기 가능성을 시뮬레이션하기
금리 변동을 예상하기보다 실제 대출 상환 여력을 계산하기
BM : 상승장에서 가격을 추격하기보다, 상급지와의 가격 차이가 좁혀지는 과정에서 갈아타기 기회를 찾자.
2. 단지 비교평가 : 먼저 오른 단지가 반드시 더 가치 있는 것은 아니다.
핵심 정리
이번 강의에서 특히 인상 깊었던 부분은 단지들의 가격 변화를 4월, 7월, 10월로 나누어 복기한 내용이었습니다.
비슷한 가격대의 단지라도 먼저 상승하는 이유는 달랐습니다.
땅의 가치가 좋은 단지가 먼저 상승하기도 하고, 신축의 쾌적성이나 교통호재, 환경개선에 대한 기대감이 먼저 가격에 반영되기도 했습니다.
강의에서 비교했던 청계현대와 래미안장위퍼스트하이의 사례처럼, 어느 시점에는 한 단지가 먼저 상승하더라도 시간이 지나면서 다른 단지가 가격을 따라가는 흐름이 나타났습니다.
또한 길음뉴타운4단지와 길음역어울림센터힐 사례에서도 생활권의 가치와 역세권·신축의 장점이 시기별로 다르게 가격에 반영되는 모습을 확인할 수 있었습니다.
따라서 한 시점의 상승률만으로 가치 판단의 옳고 그름을 결론 내리면 안 된다는 것을 배웠습니다.
나의 생각
그동안 비교평가를 하면서 어느 단지가 더 가치 있는지 판단하는 데 집중했습니다.
하지만 시간이 지나 내가 더 가치 있다고 판단했던 단지보다 다른 단지가 먼저 상승했다면, 내 판단이 틀렸다고 생각했을 것 같습니다.
이번 강의를 통해 가격의 상승 순서와 자산의 가치가 항상 일치하는 것은 아니라는 사실을 다시 배웠습니다.
중요한 것은 어떤 단지가 더 많이 올랐는지가 아니라, 내가 판단한 가치가 가격에 반영되는 과정에서 무엇이 달라졌는지 확인하는 것이라고 생각했습니다.
또한 먼저 상승한 단지에만 관심을 두기보다, 가치가 있음에도 상대적으로 덜 오른 단지가 있는지 살펴볼 필요가 있겠다고 느꼈습니다.
다만 덜 올랐다는 이유만으로 매수하는 것이 아니라, 그 단지가 가진 가치와 선호도를 먼저 확인해야 한다는 점도 기억하겠습니다.
적용할 점
앞으로 비교평가했던 단지 중 가치 판단이 어려웠던 단지 5쌍을 선정해 가격의 흐름을 복기하겠습니다.
과거 내가 판단했던 가치 우선순위를 기록한다.
4월·7월·10월 등 시점별 가격 변화를 비교한다.
가격 차이가 벌어지거나 좁혀진 이유를 분석한다.
기존 가치 판단에서 놓쳤던 부분을 정리한다.
단순히 시세를 확인하는 것에서 끝나지 않고, 가격의 움직임을 설명할 수 있는 실력을 쌓고 싶습니다.
BM : 가격의 결과만 복기하지 말고, 그 가격이 형성된 이유와 나의 가치 판단을 함께 복기하자.
3. 지방 투자 : 가치 있는 것 ,덜 오른 것 ,공급이 적은 것 3개의 교집합
핵심 정리
지방 투자는 단순히 종잣돈이 부족해서 선택하는 투자가 아니라는 점이 인상 깊었습니다.
강의에서 지방 시장을 살펴볼 때 강조하신 것은 다음 세 가지의 교집합이었습니다.
① 가치가 있는 지역과 단지인가?
지방에서도 수요가 꾸준하고 선호도가 높은 자산을 선택해야 합니다.
같은 도시 안에서도 생활권과 연식, 단지 선호도에 따라 가격 흐름이 달라질 수 있기 때문입니다.
② 상대적으로 덜 오른 시장인가?
이미 가격이 많이 상승한 지역과 아직 가격이 상대적으로 낮은 지역을 구분해야 합니다.
다만 덜 올랐다는 것만으로 좋은 투자처가 되는 것은 아닙니다.
③ 앞으로 공급이 적은 지역인가?
지방은 공급의 영향이 크기 때문에 아무리 가치가 있는 자산이라도 입주물량이 많은 시기에는 가격이 눌릴 수 있습니다.
따라서 공급을 일회성으로 확인하는 것이 아니라 3개월 단위로 업데이트해야 한다는 말씀이 인상 깊었습니다.
또한 수도권 외곽의 일부 지역부터는 지방 광역시와 반드시 비교해야 한다는 내용도 기억에 남았습니다.
나의 생각
저는 2027년 상반기 2호기 투자를 목표로 수도권을 살펴보고 있습니다.
자연스럽게 수도권에서 투자할 수 있는 물건에 더 많은 관심을 두고 있었는데, 이번 강의를 통해 지역을 먼저 정해놓고 투자처를 찾는 방식에 대해서도 생각해보게 되었습니다.
같은 투자금으로 수도권 외곽의 구축을 매수할 수 있고, 지방 광역시의 선호 단지도 매수할 수 있다면 어느 쪽이 더 좋은 투자일까요?
단순히 수도권이라는 이유로 우선순위를 높여서는 안 되겠다는 생각이 들었습니다.
물론 수도권과 지방은 수요의 규모와 가격 흐름, 환금성 등이 다르기 때문에 단순히 연식이나 평형만으로 비교할 수는 없습니다.
결국 내가 가진 투자금으로 어떤 자산을 매수하는 것이 더 좋은 결과를 만들 수 있는지 판단하는 실력이 중요하다고 느꼈습니다.
지방에서 좋은 투자를 하기 위해서는 공급을 확인해야 하고, 수도권에서 좋은 투자를 하기 위해서도 지방이라는 대체 투자처를 함께 알아야 한다는 생각이 들었습니다.
적용할 점
수도권 2호기 후보와 지방 광역시의 선호 단지를 동일 투자금으로 비교하기
지방 투자 후보 지역의 공급을 3개월 단위로 업데이트하기
공급이 적다는 이유만으로 판단하지 않고 선호도와 가격 수준을 함께 확인하기
투자금 대비 수익률뿐 아니라 환금성과 보유 기간까지 고려하기
BM : 수도권이라는 이름에 투자하지 말고, 같은 투자금으로 더 가치 있는 자산에 투자하자.
4. 투자 원칙 : 덜 오른 것이 저평가는 아니다.
핵심 정리
이번 강의에서 가장 다시 새기고 싶었던 내용은 가저환수원리라는 투자 기준을 실제 의사결정에서도 지켜야 한다는 것이었습니다.
가치를 판단할 줄 알면서도 실제 투자할 때는 투자금에 맞는 물건부터 찾거나, 덜 오른 단지에 더 집중하는 경우가 있다는 말씀이 인상 깊었습니다.
저평가는 단순히 덜 오른 것이 아니라, 가치 대비 가격이 저렴한 것입니다.
많이 올랐다는 이유로 고평가라고 판단해서도 안 되고, 덜 올랐다는 이유로 저평가라고 판단해서도 안 됩니다.
또한 수익성만 고려하는 것이 아니라 원금보전, 환금성, 리스크 관리까지 함께 검토해야 합니다.
특히 리스크를 바라보는 태도도 중요했습니다.
위험이 전혀 없는 완벽한 투자처를 찾기보다, 내가 어떤 위험을 감당해야 하고 그 상황에서 어떻게 대응할 수 있는지 준비해야 합니다.
나의 생각
저 역시 투자금을 적게 사용할 수 있는 단지를 보면 관심이 가는 경우가 있었습니다.
하지만 투자금이 적게 들어간다는 사실과 그 단지가 가치 있다는 것은 다른 문제입니다.
투자금이라는 조건에 맞추다 보면 내가 원래 판단했던 가치의 우선순위가 뒤바뀔 수 있다는 점을 경계해야겠다고 생각했습니다.
또한 가격이 많이 올랐다는 이유만으로 투자 대상에서 제외하기보다, 여전히 가치 대비 저렴한 수준인지 비교해볼 필요가 있겠다고 느꼈습니다.
좋은 자산을 싸게 사는 것이 목적이지, 단순히 싼 자산을 사는 것이 목적은 아니라는 점을 다시 새겼습니다.
적용할 점
앞으로 실제 투자 후보를 선정할 때 다음 순서를 지키겠습니다.
가치 판단 → 가격 비교 → 투자금 검토 → 가저환수원리 점검 → 최종 의사결정
특히 투자 직전에는 스스로 다섯 가지 질문을 던지겠습니다.
내가 선택한 자산은 왜 가치가 있는가?
현재 가격이 가치 대비 저렴하다고 판단하는 근거는 무엇인가?
같은 투자금으로 더 가치 있는 자산을 살 수는 없는가?
전세와 대출, 세금 등을 고려해 원금을 지킬 수 있는가?
예상과 다른 상황이 발생하면 어떻게 대응할 것인가?
BM : 투자금에 맞춰 가치의 기준을 낮추지 말고, 가치 있는 자산을 매수할 수 있는 방법을 찾자.
5. 자산 운영 : 매수가 아니라 보유·매도·갈아타기까지가 투자다.
핵심 정리
투자의 정의를 다시 생각하게 된 부분이었습니다.
투자는 단순히 좋은 가격에 아파트를 매수하는 것이 아니라, 매수한 자산을 보유하고 적절한 시점에 매도하거나 더 좋은 자산으로 갈아타는 과정까지 포함합니다.
따라서 매수 시점의 수익률뿐만 아니라 보유하는 동안 발생하는 비용도 함께 고려해야 합니다.
특히 보유세와 양도세, 대출이자, 역전세 등은 실제 투자 성과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
전세가격이 상승해 자금을 회수할 수 있더라도 무조건 추가 투자를 하는 것이 아니라, 대출 상환이나 역전세 대비, 세금 준비에 활용하는 방법도 생각해야 합니다.
매도 역시 수익이 발생했다는 이유만으로 결정하는 것이 아니라, 매도 후 어떤 자산을 선택할 수 있는지까지 검토해야 합니다.
나의 생각
현재 보유하고 있는 자산의 운영 방향을 고민하고 있는 입장에서 특히 와닿았던 내용이었습니다.
그동안 새로운 투자처를 찾는 데 집중했다면, 이제는 내가 보유한 자산을 계속 가져가는 것이 유리한지, 매도 후 다른 자산으로 이동하는 것이 유리한지 구체적으로 계산해봐야겠다고 생각했습니다.
같은 자산이라도 대출 규모와 보유 기간, 세금, 매도 후 투자할 수 있는 자산에 따라 의사결정은 달라질 수 있습니다.
또한 전세가격이 상승하더라도 이후 역전세가 발생할 수 있다는 점을 고려하면, 현금을 확보하는 것 역시 중요한 자산 운영 전략이라는 생각이 들었습니다.
좋은 자산을 선택하는 능력뿐만 아니라, 내가 가진 자산을 오래도록 지키고 더 가치 있는 자산으로 바꿔가는 능력도 투자 실력이라는 것을 배웠습니다.
적용할 점
보유 자산에 대해 세 가지 시나리오를 작성하겠습니다.
① 계속 보유하는 경우
대출이자, 보유세, 예상 현금흐름을 계산하고 유지할 수 있는지 확인하기
② 매도하는 경우
매도가격에서 대출상환액, 세금, 거래비용을 제외한 실제 회수금 계산하기
③ 갈아타는 경우
회수 가능한 투자금으로 매수할 수 있는 자산을 확인하고 기존 자산과 가치 비교하기
이를 통해 막연히 오를 것이라는 기대만으로 보유하거나, 수익이 났다는 이유만으로 매도하지 않겠습니다.
BM : 보유와 매도의 비용과 편익을 숫자로 비교하고, 더 가치 있는 자산을 선택하는 의사결정을 하자.
6. 투자자의 성장 : 아는 것을 실제로 적용하는 사람이 되자.
핵심 정리
이번 강의에서 투자자의 태도와 복기를 강조하신 이유를 다시 생각해보았습니다.
투자 공부를 오래 했다고 해서 반드시 투자 실력이 좋은 것은 아닙니다.
이미 배운 기준을 실제 투자에 적용하고, 그 과정에서 잘한 부분과 놓친 부분을 복기해야 실력이 성장합니다.
또한 성장계획은 단순히 최소한의 목표를 채우는 것이 아니라, 스스로의 수준을 높이는 과정이어야 합니다.
임장과 임장보고서 역시 양을 늘리는 데서 끝나지 않고, 이전보다 더 정확한 가치 판단을 할 수 있어야 의미가 있습니다.
나의 생각
저는 잘하고 싶은 마음이 클수록 더 많은 정보를 찾아보고, 확신이 생길 때까지 고민하는 경향이 있습니다.
하지만 이번 강의를 통해 완벽하게 알고 행동하려 하기보다, 배운 기준을 가지고 실제로 판단하고 복기하는 경험을 쌓는 것이 중요하다고 느꼈습니다.
특히 부족한 부분에 집중하는 것에서 그치지 않고, 그 부분을 개선하기 위해 어떤 행동을 바꿀 것인지 고민해야겠다고 생각했습니다.
단순히 임장을 많이 하고 임장보고서를 완성했다는 사실에 만족하기보다, 그 과정에서 이전보다 더 정확하게 가치를 판단할 수 있게 되었는지 확인하고 싶습니다.
또한 투자 과정에서 경험한 시행착오나 새롭게 배운 내용을 다른 동료들에게 나누는 것도 제 성장에 도움이 될 것 같습니다.
적용할 점
① 전화임장 120회 달성하기
월 40회씩 진행하면서 단순히 횟수를 채우는 것이 아니라, 실거주 수요와 단지 선호도, 거래 분위기에 대해 새롭게 확인한 내용을 기록하겠습니다.
② 비교평가 단지의 가격 흐름 복기하기
비교평가했던 단지를 3개월 단위로 점검하면서 내가 판단한 가치와 실제 가격 흐름의 차이를 분석하겠습니다.
③ 매월 한 가지 성장 포인트 만들기
한 달 동안 잘한 점과 부족한 점을 복기하고, 다음 달에 반드시 개선할 행동 한 가지를 정하겠습니다.
④ 배운 것을 나누는 경험 쌓기
투자 과정에서 경험한 내용을 정리하고, 다른 사람의 시행착오를 줄이는 데 도움이 되는 나눔을 실천하겠습니다.
BM : 공부의 양이 아니라, 내가 내리는 투자 판단의 질이 얼마나 달라졌는지 확인하자.
이번 강의를 통해 가장 크게 느낀 것은 투자자는 시장을 정확하게 예측하는 사람이 아니라, 변화하는 시장 안에서 가치 있는 자산을 찾고 자신의 상황에 맞는 의사결정을 할 수 있는 사람이라는 점이었습니다.
단순히 더 많이 공부한 사람이 아니라, 이전보다 더 나은 의사결정을 할 수 있는 투자자로 성장하겠습니다.
가격을 쫓는 투자자가 아니라, 가치 있는 자산을 알아보고 선택할 수 있는 투자자가 되겠습니다.
좋은 강의로 투자자의 방향을 다시 생각할 수 있도록 해주신 줴러미튜터님께 감사드립니다.
