선택과 집중: 나는 방향치이므로 사전 임장 준비를 충분히 한다. [실준75기 우리 투자는 일사(14)천리조 수에즈]
26.10.12 (수정됨)실전준비반 - 1억 더 오를 아파트, 임장・임장보고서로 고르는 법
thanks to 자모님,
thanks to 넬라30, 맑음03, 무츄, 아이요, 원과장, 조르바붓다, 투자자90,
무의식이 의식을 이기던 매 순간,
지하철 역 입구로 향하는 저를 붙잡아주신 조장님과 조원분들께 특별한 감사를 드립니다.
지하철 역 입구만 보이면 아무 생각 없이 발이 저절로 움직여 어느새 계단 앞에 다다르곤 했습니다. 그때마다 옆에서, 앞에서 저를 붙잡아주시고 암흑?의 동굴로 들어가지 않도록 이끌어주셔서 고맙습니다.^^
덕분에 처음으로 중간에 포기하지 않고 계획했던 첫 날 분임 & 다음 날 단임 루트를 끝까지 완주했습니다.
혼자였다면 지하철을 타고 돌아갔을 순간들이, 함께한 덕분에 끝까지 걸어낸 ‘나를 넘어선 경험=두려움 극복'의 장에 남길 수 있습니다.
I. 실전준비반 첫수강: 1주차
분위기 임장: 1회 완료
단지 임장: ½ 회 완료
매물 임장: 당연히 완성하죠!
임장 보고서 완성하기: 당연히 완성하죠!
II. 강의
앞마당 확장과 임장
1. 강의 목표와 나의 목표
강의 목표: 앞마당을 늘리는 이유를 이해하고, 임장과 비교평가를 통해 투자 판단 능력을 기른다.
나의 목표: 성동구에 이어 앞마당을 확장하고, 2029년 4월 안에 투자를 진행한다.
실행 목표: 강의 5개 × 앞마당 5개 × 매물임장 50개
목표 연수익률: 20%
2. 투자의 본질
투자는 단순히 싼 아파트가 아니라, 사람들이 선호하는 아파트를 가치 대비 저평가된 가격에 선택하는 것이다.
가치 판단이 먼저이고, 저평가 판단은 그다음이다.
환금성, 즉 나중에 팔고 나올 수 있는지를 중요하게 본다.
앞마당을 늘려 비교할 수 있는 지역과 단지를 확보한다.
분석에 그치지 않고 결론을 내려야 실행과 복기가 가능하다.
“내 투자금으로, 투자할 시점에 가장 좋은 선택은 무엇인가?”
3. 앞마당의 의미와 투자 판단
앞마당은 임장과 임장보고서를 통해 지역·단지의 가치, 선호도, 시세를 파악하고 투자자로서 결론을 내린 지역이다.
| 판단 순서 | 핵심 질문 |
|---|---|
| ① 가치 판단 | 이 단지는 투자할 만한 가치가 있는가? |
| ② 비교평가 | 같은 가격과 투자금으로 더 좋은 대안은 없는가? |
| ③ 실행 가능성 | 매매가와 필요한 투자금을 감당할 수 있는가? |
4. 단계별 임장
| 단계 | 확인할 내용 | 남길 결론 |
|---|---|---|
| 분위기 임장 | 교통·상권·학교·주거환경, 동별 분위기 | 이 동네는 왜 선호되는가? |
| 단지임장 | 직장·교통·학군·환경, 연식·브랜드 등 | 이 단지는 왜 좋은가? |
| 매물임장 | 구조·층별 가격·현재 시세·중개업소 | 어떤 매물을 얼마에 검토할 것인가? |
| 보고서 완료 | 지역·단지 비교, 투자 후보 정리 | 무엇을 선택하거나 제외할 것인가? |
5. 임장 준비와 기록 원칙
사전 준비: 지도, 주변 지역, 공급, 학군, 직장, 주요 택지, 지적편집도 확인
루트 작성: 시작·종료 지점을 정하고, 역과 동별로 나누어 이동
현장 확인: 현재 위치를 확인하며 교통·생활환경·학교·상권 관찰
기록 방법: 관찰한 사실 → 선호 이유 → 다른 지역과 비교 → 나의 결론
개인 원칙: 방향을 놓치지 않도록 지도와 루트를 충분히 준비한다.
6. 실행과 질문 방법
1주차: 분위기 임장·기본 시세 조사 - 완
2주차: 입지 분석·단지임장 - ½ 완//
3주차: 단지 분석 5개·매물임장 5개
4주차: 임장보고서 완료·비교평가·투자 결론
주간 운영: 토요일 임장, 일요일 기록 정비, 구글캘린더로 일정 관리
질문할 때는 ‘내 판단과 근거 → 비교한 대안 → 헷갈리는 지점’을 먼저 제시한다.
나의 다짐: 앞마당을 늘리는 데 그치지 않고, 매번 투자자로서 결론을 내리며 2029년 4월 투자 목표를 준비한다.
III. 새로운 도전
내가 처음으로 작성해본 분임 루트: 절대 따라 나서면 안 될 루트 ㅠ.ㅠ
/줌 인과 줌 아웃을 무한 반복해야 한다는 것을 나중에 알게 됨
/정상 루트 그려주신 임장팀장님 감사합니다!!!
1.사전 조사: 아무튼 ok
- 지도에서 지역의 위치와 경계를 확인한다.
- 주변 지역과의 관계를 살펴본다.
- 공급과 학군 정보를 확인한다.
- 주요 직장의 종류와 규모·질을 살펴본다.
- 주요 택지와 연식이 좋은 아파트의 밀집 위치를 확인한다.
- 지적편집도로 녹지, 주거지, 상권, 공업지역을 구분한다.
시세 조사에 사용할 동 기준을 확인한다.
2.루트 작성: 아무튼 ok(시도는 좋았다!!!)
- 시작점과 끝지점을 정한다.
- 역을 기준으로 동네를 나누어 돈다.
- 역 위쪽과 아래쪽을 구분해 루트를 만든다.
- 동별로 이동하며 분위기를 비교한다.
학교, 학원, 상권, 공원, 주요 아파트를 동선에 반영한다.
*임장 순서:
- 강남 접근성이 좋은 역부터
- 역과 가까운 동네부터
동별로 나누어 분위기 확인
3.개인적인 준비 원칙
“나는 방향치이므로 사전 임장 준비를 충분히 한다.”
걸으면서 지도와 루트를 확인하고, ‘지금 내가 어디에 있는지’를 계속 파악한다. 가능하면 지하철을 이용해 해당 지역까지 이동하면서 업무 지구 접근성도 직접 확인한다.
*앞마당 완료 체크리스트
:아래 항목을 확인한 지역만 완료로 표시합니다.
- 주요 생활권을 분위기 임장했다.
- 동별 선호도와 그 이유를 설명할 수 있다.
- 우선순위 단지를 단지임장했다.
- 주요 단지의 매매·전세 가격을 정리했다.
- 가치 있다고 판단한 단지의 매물임장을 했다.
- 투자 후보 3개를 정했다.
- 다른 앞마당 후보와 비교했다.
- 검토 가격과 제외 이유를 적었다.
지역을 10분 안에 설명할 수 있다.
끝.
