매물임장, 많이 보는 것보다 무엇을 봐야 하는지가 중요하다.
안녕하세요. 나눌 수 있는 투자자가 되고 싶은 베니지기입니다.
지투실 30기가 시작한 지 얼마 안 된 것 같은데 벌써 2강이라니요…ㅠㅠ
언제나 실전반은 시간이 참 빠르게 흘러가는 것 같습니다.
이번 지투실 2강은 **'수익률 100% 지방투자를 위한 매물임장부터 나만의 결론까지'**라는 주제로 갱지지 튜터님께서 강의해 주셨는데요.
매임 단지 선정 방법부터 매물임장에서 확인해야 할 것들, 그리고 나만의 투자 결론을 내리는 과정까지 어려운 내용을 쉽게 풀어주셨습니다.
강의를 들으며 이미 임장에서 적용하고 있던 부분도 있었지만, 알고 있으면서도 제대로 적용하지 못했던 부분들이 더 크게 와닿았습니다.
그래서 이번 후기는 단순히 강의 내용을 정리하는 것이 아니라, 습관적으로 해왔던 저의 잘못된 부분들을 찾아보고, 튜터님께서 주신 가이드를 바탕으로 하나씩 고치고 적용하는 시간으로 만들어보려 합니다.
📌매물임장의 목표를 잊지 말자.
"미래 나의 투자 단지, 후보 리스트를 만들겠다는 목표로 매물임장에 임한다."
초보 시절에는 매임 단지를 선정하는 것부터 참 어려웠습니다. (물론 지금도 초보이긴 합니다만…ㅎㅎ)
한정된 하루 이틀의 시간 동안 어떻게 하면 더 많은 매물을, 더 효율적으로 볼 수 있을지 늘 고민했던 것 같습니다.
랜드마크 단지, 저평가가 예상되는 단지, 내 투자금 예산에 맞는 단지 등 나름대로 기준을 세워 매임을 진행했는데요.
이번 강의를 통해 매물을 많이 보는 것보다 어떤 기준으로 매물을 선정하고, 무엇을 확인할 것인지가 더 중요하다는 것을 다시 생각하게 되었습니다.
튜터님께서는 지방투자에서 매물을 선정할 때 가치와 조건을 기준으로 우선순위를 정하라고 말씀해 주셨습니다.
- 1순위 : 가치도 좋고 조건도 좋은 매물
- 2순위 : 가치가 좋은 매물
- 3순위 : 가치는 다소 떨어지지만 조건이 맞는 매물
- 4순위 : 가치도 떨어지고 조건도 맞지 않는 매물
그리고 현장에 가기 전, 단지 내 1~2순위 매물부터 우선 예약할 것!
생각해 보면 저는 그동안 매물임장을 준비하면서 투자금에 맞는 매물을 찾는 데 집중했던 순간들이 많았습니다.
물론 투자금도 중요하지만, 결국 우리가 매물임장을 하는 이유는 내가 투자할 수 있는 물건 중 가장 가치 있는 물건을 찾기 위해서라는 사실을 다시 한번 생각하게 되었습니다.
앞으로는 매임을 준비할 때부터 가치와 조건을 구분하고, 가치가 좋은 매물을 우선적으로 확인하는 습관을 만들어야겠습니다.
📌지역 상황마다 집중해야 하는 매물이 다르다.
이번 강의에서 제가 가장 새롭게 배운 부분이었습니다.
"지역 상황마다 집중해야 하는 매물이 따로 있다!"
사실 지금까지 지역의 공급이나 시장 상황에 따라 투자 전략이 달라져야 한다는 생각은 했지만, 매물임장에서 집중해야 하는 매물까지 달라져야 한다는 생각은 깊이 해보지 못했습니다.
➡️ 매물이 많은 지역
매물이 많은 지역에서는 좋은 단지와 덜 좋은 단지의 가격 차이가 크지 않은 경우가 많습니다.
매물이 많기 때문에 좋은 단지 안에서도 조건을 맞출 기회가 있고, 협상을 통해 투자금을 줄일 가능성도 있으므로 이런 시장에서는 조건보다 가치가 좋은 매물을 적극적으로 검토!!
➡️매물이 적은 지역
반대로 매물이 적고 일부 가격이 상승한 지역에서는 좋은 단지와 덜 좋은 단지의 가격 차이가 벌어짐.
이런 상황에서는 무조건 투자금이 적게 들어가는 물건을 찾기보다, 선호도가 좋은 매물을 적정한 가격에 매수하는 것이 중요!!
또한 가치가 좋은 단지에서 조건이 맞지 않는다면 후보 단지의 범위를 넓혀보는 것도 필요하다는 것을 배웠습니다.
"덜 선호하는 매물을 싸게 사는 것보다, 선호하는 매물을 적당한 가격에 사는 것이 더 중요하다."
저는 그동안 지역의 시장 상황을 파악하면서도 실제 매물임장에서는 비슷한 기준으로 매물을 선정하고 있었던 것 같습니다. 하지만 매물이 많은 시장과 적은 시장은 매수자가 선택할 수 있는 폭도 다르고, 가격 협상의 가능성도 다르다는 것을 생각해 보게 되었습니다.앞으로는 매임 단지를 선정하기 전에 지금 이 지역이 어떤 시장인지, 그 시장에서 내가 집중해야 할 매물은 무엇인지부터 먼저 생각해 보겠습니다. 이렇게 매물임장의 기준을 하나 더 만들어주신 튜터님께 감사드립니다.
선호도는 막연하게 판단하는 것이 아니라 확인하는 것이다.
이번 강의에서 알고는 있었지만 제대로 정리하지 못했던 부분이 바로 선호도를 파악하는 방법이었습니다.
우리는 임장을 하며 늘 선호도를 확인해야 한다고 이야기합니다.
하지만 막상 매물임장에 가서 어떤 질문으로 선호도를 확인하고 있었는지 돌아보면, 조금은 막연하게 질문했던 순간들이 있었던 것 같습니다.
튜터님께서는 선호도를 크게 동·호수 및 구조, 매물 상태, 단지 선호도로 나누어 구체적으로 확인하는 방법을 알려주셨습니다.
동·호수와 구조 선호도
단순히 어느 동이 좋은지 묻는 것이 아니라, 실제 전세가격과 거래 가능성을 통해 선호도를 확인하는 것입니다.
예를 들어,
"103동 전세가 3.3억이던데, 108동을 매수하면 3.2억에는 전세가 나갈까요?"
"107동에도 3.2억 전세가 있던데, 어떤 매물이 더 빨리 나갈까요?"
"선호도가 조금 떨어지는 동이라도 가격이 저렴하면 거래가 잘되나요?"
이렇게 구체적인 매물을 비교하며 질문한다면 단순히 부사님의 주관적인 답변을 듣는 것에서 그치지 않고, 실제 시장에서 어떤 동과 구조를 더 선호하는지 확인할 수 있을 것 같습니다.
특히 지방투자는 전세를 맞추는 과정도 중요하기 때문에 매매 선호도뿐 아니라 전세 수요가 어떤 매물을 먼저 선택하는지까지 확인해야겠다는 생각이 들었습니다.
매물 상태 선호도
단지 선호도
연식과 가격을 고정하고 최소 3개 단지의 선호도를 비교한다.
이 부분은 꼭 적용해보고 싶습니다.
"옆 단지 20평이랑 가격이 똑같은데 어떤 단지가 더 나아요?"
"연식도 비슷한데 이 단지는 왜 이렇게 저렴한가요?"
이런 질문을 통해 단지 간 선호도를 비교하는 것입니다.
매임할때까지 질문을 통해 확인한다는 생각을 못해봤던것 같습니다.
이번 주가 바로 매물임장인데요. 이번 강의에서 배운 내용을 현장에서 꼭 적용해 보겠습니다. 그동안 습관적으로 해왔던 방식에서 벗어나, 가치와 조건을 구분하고 구체적인 질문을 통해 선호도를 확인하며, 나만의 투자 후보를 찾는 매물임장을 해보겠습니다.
아는 것에서 끝나지 않고, 직접 적용하며 제 것으로 만들어가겠습니다.
좋은 기준을 알려주신 갱지지 튜터님, 감사합니다!
