안녕하세요 동료와 함께 즐겁게 성장하고 싶은 몽그릿입니다 :)
서울지역과 경기도 선호 지역은 현재 토허제로 지정되어 있어 투자가 불가능합니다.
하지만 아직 수도권 비규제 지역이나, 지방의 경우 여전히 투자가 가능하고
가치 대비 싼 물건을 매수 할 수 있다면 여전히 투자 기회가 많다고 생각합니다.
저 또한, 처음 투자를 진행할 때 물건마다 조건과 상황이 너무 다르고
또 어떻게 진행 해야하는지 너무 막막했습니다. 그래서 지금 투자를 준비하는 분들에게
조금 이나마 도움이 되셨으면 하는 바램으로 글 작성해보겠습니다.
투자하기 위해서 크게 4가지 카테고리로 나누어 확인해 보겠습니다.
1)점유자 2)신규 임차인 필요여부 3)잔금기간 4)근저당 말소여부
이렇게 4가지 케이스에 따라 투자 방법과 리스크에 대해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
① 집주인이 계속 거주한다면 → 주인전세
매도인과 보증금·거주 기간·잔금일을 협의합니다.
근저당 정리 조건과 임대차 만기 때의 보증금 반환 계획까지 확인해야 합니다.
② 집주인이 이사한다면 → 신규 전세 모집
잔금 기간을 확보할 수 있다면, 대출 조건을 확인한 뒤 매도인의 전세계약 체결 후 승계하는 구조를 검토합니다.
잔금이 짧다면 전세 대기 수요·현금 임차인·먼저 필요한 자금을 확인해야 합니다.
전세가격을 낮추면 투자금이 늘어나는 점도 고려합니다.
집보기와 계약 진행에 대한 매도인의 협조가 중요합니다.
③ 기존 임차인이 거주한다면 → 계약 유지 또는 신규 전세
계속 거주한다면 기존 임대차를 승계하고, 퇴거한다면 퇴거일·집보기·신규 입주일을 맞춥니다.
현재 보증금·만기·갱신 상황과 전세대출·질권 등 반환 관련 조건을 확인해야 합니다.
조건을 조율한 뒤에도 매수할 이유가 남는지, 필요한 돈과 일정을 내가 감당할 수 있는지가 판단 기준입니다.
최근 투자를 진행했던 케이스에 대해서 다음번에 자세하게 작성해보도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
