토허제 신청 후 취소 (매수인 입니다)

안녕하세요, 발랄한탐방자981님^^ 첫 주택 매수 과정에서 자금 문제가 생겨 많이 당황스러우실 것 같습니다😭 다만 토지거래허가가 아직 나오지 않았다고 해서 매수인이 아무 책임 없이 자유롭게 계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다. 허가 전 계약은 ‘유동적 무효’ 상태이지만, 매도인과 매수인 모두 허가절차에 협력할 의무가 있습니다. 일방이 허가신청을 철회하거나 협력을 거부할 경우 일정 금액을 배상하기로 한 약정도 유효할 수 있을 듯 합니다. 따라서 약정서의 ‘토지거래허가 전 매수인이 취소하면 약정금을 포기한다’는 문구가 명확하다면 약정금 포기로 정리될 가능성은 있습니다. 그러나 그 문구가 계약해제권을 인정한 것인지, 단순한 위약금 조항인지에 따라 추가 손해배상이나 중개보수 문제가 달라질 수 있으므로 약정금만 포기하면 끝난다고 단정하기는 어려울 듯 합니다. 또한 허가관청의 불허가와 매수인의 개인적인 자금 사정에 따른 취하는 다릅니다. 대출 불가 시 계약을 취소할 수 있다는 별도 특약이 없다면 자금 부족은 일반적으로 매수인 측 사정으로 판단될 가능성이 높습니다. 우선 매도인에게 상황을 설명하여 합의해제를 요청하고, 합의가 된다면 다음 내용을 서면으로 남기시기 바랍니다. * 토지거래허가 신청의 취하 * 지급한 약정금의 처리 * 상호 추가 손해배상 및 중개보수 부담 여부 * 이후 서로 민·형사상 이의를 제기하지 않는다는 내용 허가가 먼저 나오면 계약이 소급해 유효해져 문제가 더 복잡해질 수 있으므로, 관할 구청에 허가 진행 상태와 신청 취하 절차도 바로 확인하시기 바랍니다. 토지거래허가는 매도인과 매수인이 공동으로 신청하는 절차입니다. 금액이 큰 계약이므로 약정서와 매매계약서 전체를 가지고 부동산 전문 변호사에게 검토받은 후 취하나 해제 의사를 전달하시는 것이 가장 안전합니다. 다만 취소를 확정하기 전, 해당 주택이 포기해도 아쉽지 않은 물건인지도 다시 한번 살펴보셨으면 합니다. 직장 접근성, 교통, 학군, 생활환경과 주변 아파트 가격을 비교하여 매수가격이 합리적인지 판단해보시기 바랍니다. 가치가 충분한 집이라면 대출 규모 조정, 가족의 도움, 잔금 일정 협의 등 감당할 수 있는 방법이 정말 없는지도 한 번 더 계산해볼 필요가 있습니다. 물론 무리한 대출로 생활이 어려워져서는 안 됩니다. 원리금을 갚고도 비상자금과 일정한 저축을 유지할 수 있는지를 기준으로 결정하시기 바랍니다. 가치와 감당 가능성을 검토해도 어렵다면 빠르게 합의해제를 추진하는 것이 맞지만, 스스로 판단하기 어렵다면 계약 취소 전 부동산 전문 변호사와 투자·내집마련 코칭을 함께 받아보시기를 권해드립니다.

안녕하세요 발랄한탐방자님! 토허제 구역에서 매매계약을 체결하기 전, 허가 신청만 한 상태에서 매수를 포기하면 계약금 외에 추가적인 손해배상 책임이 발생하는지 질문을 주셨네요. 아직 토지거래허가가 나오지 않은 상태이고, 계약서에는 허가 전에 계약을 포기하면 약정금을 포기해야 한다고 적은 것 같네요! 계약서에 배액배상에 대한 이야기가 없다면 약정금 포기가 계약 해제의 조건으로 인정될 가능성이 높습니다. 다만 약정금 포기로 계약을 종료할 수 있다는 권리를 정한 것으로, 배액배상 조항이 없다는 사실만으로 추가 손해배상 청구 가능성까지 배제되는 것은 아닙니다. 가장 안전한 방법은 매도인에게 합의해제를 요청하는 것입니다. 약정서에 기재된 토지거래허가 전 계약 포기 시 약정금 포기 조건에 따라 약정금을 포기하는 것으로 협의하자고 하시고, 약정금 포기를 조건으로 상의 합의해제하고 별도의 청구 없이 본 건을 종결하자고 말씀하시면 됩니다. 그리고서 동의 한다는 문자를 꼭 가지고 계셔야 합니다. 하지만 이런 제안 자체로 매도인에게 받아야 할 것을 받지 못한다는 인식을 심어줄 수 있기 때문에 부동산사장님과 대화를 통해 방법을 찾아보시길 바랍니다. 저도 토지거래 허가가 나기 전 매수하려던 계약이 깨진 경우가 있었는데, 상대방의 계약 파기로 배액배상을 받은 경험이 있습니다. 저의 경우 특약이 있어서 특약대로 진행한 상황이니 특약에 배액배상 이야기가 없다면 너무 걱정 안하셔도 될것같습니다.

안녕하세요. 발랄한탐방자981님, ​토허제 구역에서 허가 전 약정금만 지급한 상태로 계약을 취소하려면, 특약 내용에 따라 약정금 포기 외에도 다음 3가지 사항을 반드시 확인하셔야 합니다. 1. ​정식 계약금(통상 10%) 기준 추가 청구 가능성 대법원 판례상 계약을 일방 해제할 때 해약금의 기준은 실제로 입금한 '약정금'이 아니라 '약정한 계약금 총액(통상 10%)'입니다. 매도인이 정식 계약금 전액을 채워 넣어야 해제할 수 있다고 주장할 위험이 있습니다. 2. ​협력의무 위반에 따른 손해배상(위약금 특약 확인) 토허제 신청은 쌍방 협력의무가 있습니다. 정당한 사유 없이 일방적으로 취하하거나 거부하면 채무불이행이 됩니다. 계약서나 문자 등에 '계약 위반 시 계약금을 위약금(손해배상금)으로 한다'는 조항이 있는지 확인하셔야 하며, 매도인이 추가 손해배상을 요구할 수 있습니다. 3. ​공인중개사 중개보수 청구권 공인중개사의 고의나 과실 없이 의뢰인의 변심으로 파기된 경우, 기여도에 따라 법적으로 중개보수를 청구당할 수 있습니다. ​해당 건은 민사상 계약 분쟁에 해당하므로, 계약서 및 오간 문자 내용을 바탕으로 부동산 전문 변호사와 법률 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다. 빠른시일내에 원만히 해결되시길 바라겠습니다.