세낀 물건(지방) 매도 시, 세입자가 갱신권 사용 의사가 있고 집 보여주기를 거부할 때 대응 방법이 궁금합니다!

안녕하세요 배워야지역사를님! 2년 만기 시점에 매도를 진행하시는데 있어서 현재 세입자분의 계약갱신 청구 사용 희망으로 고민이 많으실 것 같습니다. 우선적으로 지금 말씀주신 상황에서 발생 가능한 문제점에 대해서 말씀드려볼게요 - 법적 리스크 검토 (실입주 후 매도 관련)문제점: 세입자가 갱신청구권을 행사하여 2년 거주가 보장되는 기간 내에 실입주를 사유로 퇴거시킨 뒤 곧바로 매도를 진행하는 것은 법적 문제가 될 수 있습니다. 이미 세입자가 사전에 매수 의사 여부를 알고 있고 갱신 의사를 명확히 밝힌 상황이므로, 추후 손해배상 청구 소송으로 이어질 리스크가 존재합니다. - 현실적인 대응 방향 및 협의 포인트방안 1) 세안고 매매 : 세입자의 갱신 의사와 집 보여주기 거부 성향을 고려하여, 매매가를 낮춰 경쟁력을 확보하고 세안고 매매로 진행하는 방법입니다. 2) 대출을 활용한 퇴거 및 협의: 대출을 통해 보증금을 반환하고 직접 입주하여 갱신권을 거부하는 방안을 검토 중이시나, 이 경우에도 세입자와의 충분한 소통과 협의가 선행되어야 합니다. 세입자분 입장에서도 배워자지역사님이 실거주 사유로 퇴거를 요청한다면 당장은 이행할 수 밖에 없는 점은 인지하고 계실 것 같습니다. 그래서 안정적인 보증금 반환과 함께 충분한 이사 준비 기간(직접 매물을 알아봐 주는 등) 및 이사비 지원 등 실질적인 부분을 제안한다면 협의를 할 수 도 있는 포인트가 됩니다. 단순히 강제하기보다는, 지역 부동산 시장 상황과 세입자의 성향 및 요구사항을 파악하여 '임대인이 제공할 수 있는 편익(이사 기간, 이사비 등)'과 '비용'을 면밀히 비교·따져본 뒤, 세입자분과 상호 원만한 합의점을 찾아나가보면 좋을 것 같습니다. 무사히 매도 마무리까지 진행되기를 응원드립니다:)

배워야지역사를님 안녕하세요, 지방 물건 매도를 앞두고 고민이 많으실것같습니다. 우선 앞서 다른 분들이 얘기해주신 것처럼 최근 판례가 나왔었는데요. 실거주 목적으로 갱신 거절 후 갱신 기간(2년) 이내 제3자에게 매도하거나 신규 세입자를 맞춘 경우에 손해배상 청구가 나온 사례가 있습니다. 따라서 1번 방안은 법적 분쟁 소지가 있기 때문에 하지 않으시는 걸 권장드립니다. 결국 매도하시기 위해서는 세낀 상태에서 매도 혹은 세입자와 잘 협의하여 내보내는 방법일텐데요, 일단 세입자분께서 이사비 지원에도 이사가시길 거절하셨기 때문에 세낀 상태에서 매도하는 방법을 우선 검토하셔야할 것 같습니다. 결국 투자자에게 팔아야하는 상황이므로 주변 단지, 내 단지 내 경쟁매물 상태와 가격을 우선확인하시고 내 물건을 빠르게 파는 방법을 고민해 볼 것 같습니다. 그리고 세입자분께도 역사님 상황을 잘 설명드리고 인근에 비슷한 가격대로 전세를 갈 수 있는지도 알아보고 한번 더 제안드려볼 것 같습니다. 마지막으로 지금 매도하시는 이유가 더 좋은 단지로 갈아타실 곳이 있는지 조금 더 여유를 가지고 매도해도 되는 곳인지에 대해 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 이 부분과 관련해서는 매도코칭을 이용하셔도 좋을 것 같습니다. 세입자분과 잘 협의하셔서 매도 잘 진행되면 좋겠습니다. 응원드리겠습니다 :)

안녕하세요 배워야지역사를님~~ 매도를 고려하고 계시는데 생각처럼 쉽게 안되서 걱정이겠어요ㅠㅠ 저도 지금 매도중이여서 역사를 님의 답답한 마음이 어느정도 이해가 갑니다! 우선 다른분들 말씀해주신 것처럼 실거주를 이유로 개갱권을 거절한 뒤, 매도하거나 세입자를 받는 건 리스크가 너무 크실거 같습니다. 최대한 관계는 완만하게 하되, 매도를 진행하기 위해 고려할 수 있는 현실적인 대응쪽으로 가져가야 될거 같습니다. 1) 세안고 매매 : 투자자 방문시 세입자가 집을 보여주기로 협조 > 세입자에게 작은 소정의 선물을 전달하며 집 보여주는 것을 협조해달라고 부탁하는 방법인데요. 이때는 세가 끼어있는 상황이기 때문에 주변 단지의 경쟁 매물 상태와 전세가, 수요를 면밀하게 확인한뒤 가격을 경쟁력 있게 내놔야합니다. 2) 합의에 의한: 매도가 필요한 상황임을 솔직히 설명하고 실질적인 편익을 제안하는 방식 입니다. 적정 수준의 이사비와 중개비를 지원해주는 방법이지요 3) 실거주 매수자 등장: 만약 실거주 희망 매수자가 나타난다면, 세입자가 정식으로 갱신권을 행사하기 전(만기 6개월 전)에 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기까지 완료해야 새 매수인이 실거주를 이유로 갱신 거절권을 행사할 수 있습니다. 결론적으로 위 3가지의 방안을 추천 드리며 더 좋은 단지로 갈아타기 위한 것인지, 여유를 두고 매도해도 되는 상황인지 등 전체적인 자산 운용 계획도 함께 점검해 보시길 반드시!!! 권장드립니다.

안녕하세요. 배워야지역사님. 전세를 끼고 매도하려고 하시는데, 세입자분이 계약갱신을 원하셔서 매도가 쉽지 않은 상황이시군요. 현재 실거주를 이유로 세입자분을 내보낸 후 매도하는 방법도 고려하고 계신 것으로 이해했습니다. 다만, 다른 분들이 답변해 주신 것처럼 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 실제 거주하지 않는 경우에는 법적 분쟁이나 손해배상 문제가 발생할 수 있어 신중하게 접근하시는 것이 좋겠습니다. 저도 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했던 경험이 있습니다. 세입자분이 계속 거주하시면 자금 계획에 차질이 생겨 실제로 해당 주택에 들어가 살아야 하는 불가피한 상황을 세입자분께 설명하며 협의했었습니다. (실제 거주지와 투자물건 지역이 실거주한다고 했을 때 납득이 가는 지역이었음) 만약 실거주가 어려운 상황이라면, 갱신을 거절하는 방법보다는 세입자분과 원만하게 협의할 수 있는 방안을 먼저 찾아보시는 것도 좋겠습니다.저도 지방 물건을 매도할 때 세입자분이 계약갱신을 원하셨던 경험이 있습니다. 당시 이사비와 중개수수료를 지원해 드리는 조건을 제안했고, 일반적인 지원 금액보다 넉넉하게 제시하여 협의할 수 있었습니다. 물론 세입자분의 상황에 따라 협의가 어려울 수도 있지만, 이사에 따른 부담을 줄여드리는 조건을 제안하는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다. 배워야지역사님께서도 세입자분과 원만하게 협의하여 좋은 조건으로 매도하실 수 있기를 응원하겠습니다!

역사님 안녕하세요. 1. 다른분들께서 말씀하신 것 같이, 실제로 실거주 목적이신지는 모르겠으나 실거주 이유로 개갱권을 거절한 뒤, 매도를 진행하게되면 이에 따른 리스크가 정말 큽니다. 동료분들 중에 그렇게 매도를 진행하신분이 있는데, 다시는 안 하신다고 후회를 하시더라고요. 이 방안은신중하게 접근하시는 것을 권유드리며, 저의 경우라면 하지 않을 것 같습니다. 2. 말씀하신대로 세낀 매물의 경우 매도 가격을 낮게 낮추는 방법이 있을 것이고, 주담대나 전세퇴거자금대출을 받을 경우 일정 기간 전입 및 실거주 의무가 부여될 수 있으니 꼭 확인해보셔야합니다. 저 같은 경우라면, 해당 지역에 따라 다르겠지만 전세 안고 매도를 진행해보거나, 세입자분에게 이사비 + 위로금을 지급해 공실로 만들고 매도하는 방법까지 생각해볼 것 같습니다. 비용과 편익을 꼭 따져서 진행하셨으면 좋겠습니다.

배워야지역사를님 안녕하세요. 현재 세입자가 있는 상태에서 매도에 대한 고민이 있으신 것 같습니다. 앞선 선배님들께서 잘 말씀해주셨듯이 3가지 정도의 방법이 있는 것 같습니다. 다만, 현재 지방광역시 지역별로 세낀 채로 매도하는게 어려운 지역이 꽤 있는 것으로 알고 있습니다. 그래서 만약 그런 지역에 해당하신다면 세입자분에게 비용을 지불해드리고 공실로 만들어 매도를 하시는게 가장 좋은 방향일 것 같습니다. 그리고 우선 이사비 지원을 제안드렸을때 세입자분께서 거절을 하신 걸로 알고 있습니다. 그러면 여기서 추가로 비용을 좀 더 드리는 방향을 생각해보셔도 좋을 것 같습니다. 만약 주변에 좀 더 좋은 단지가 있거나 세입자 분이 더 이사가고 싶어하는 생활권이 있다면 해당 지역의 전세가격을 고려해 추가로 전세 대출을 받는 금액만큼의 이자를 미리 드리겠다는 식으로 제안을 해볼 수도 있을 것 같습니다. 그러면 세입자분 입장에서도 이자는 그대로 내면서 좀 더 좋은 단지에 전세를 살 수 있으니 좋은 방향으로 검토해보실 수도 있을 것 같습니다. 만약 이러한 방법도 안된다면 세낀 채로 매도를 하되 가격을 낮춰서 매력적인 투자 물건으로 매도를 하시는 방법이 있지만 최대한 첫번째 방법으로 공실을 만드셔서 매도하시는 것을 추천드립니다. 그럼 좋은 결과 있으시길 응원드리겠습니다!