안녕하세요!^^ 10채의 경험으로 달달한 투자자의 삶을 살겠다는 써니텐봉봉입니다.
어제 오후에 받았던 따끈따끈한 매물코칭후기를 남기며 코칭 받았던 내용을 마음에 잘 담고자 합니다.
2번의 투자코칭과 1번의 매물코칭을 받았고, 이번이 4번째 매물코칭입니다. 코칭마다 매번 거인의 어깨의 어깨에 올라타 거인의 시선을 배웠는데요, 이번에도 역시 저에게 많은 인사이트를 주었던 코칭이었습니다.
올해 3월 코칭을 통해 2호기는 실거주보다는 비규제수도권에 투자하라는 방향성의 조언을 얻었지만 그 이후 규제지역이 확대되고, 시장과 정책 등이 많이 변화하면서 저의 방향성을 어떻게 잡아야 하나 고민하고 있었습니다.
쉽지 않은 상황을 마주하다!
그 와중에 저는 10월부터 내마기를 듣게 되었습니다. 작년에 1호기를 하고, 내년 상반기에 실거주했었던 0호기를 매도하고 2호기를 계획하고 있었습니다. 하지만 올해 상속으로 인한 공유지분이 생기면서 계획하지 않던 3주택이 되었습니다. 3주택이 되면서 의도하지 않게 투자든, 실거주마련이든 2호기 투자가 멀어졌다는 생각에 심란하기도 했지만 현재 내가 할 수 있는 최선이 무엇인가를 위해 행동하겠다고 마음먹고 내마기를 수강하게 되었습니다.
시세 조사하던 중 이상한 단지를 발견하다!
2호기 투자는 실거주로의 방향도 생각하고 있었기에 내마기를 수강하며 원래 앞마당이었던 대전 유성구와 서구의 전수조사를 했고, 전수조사를 하다보니 조금 이상한 단지를 발견했습니다. 이정도 연식에 이정도 매매가가 적당한가? 저렴한 것 같은데 하는 생각을 하게 됩니다. 현재 실거주 하던 대전에 올해와 내년에 공급이 많기에 해당 단지의 매매가가 저렴한 것은 아닐까 하는 생각을 하게 되었습니다. 해당 단지는 현재 분양권 상태이고 주변에도 몇개의 단지가 분양권으로 내년과 3년 후에 입주를 앞두고 있습니다. 마침 내마기 1주차 수업을 통해 저의 감당가능한 매매가를 아주 손쉽게 확인할 수 있었습니다. 또한 실거주하던 0호기인 2번 주택과 상속주택인 3번 주택의 매도를 시도하게 되었습니다.
이제 현장에서 확인하자!
분양사무소와 부동산 방문을 통해 관심있던 단지의 시세와 상황을 파악했고, 그날 저녁에는 엑스퍼트 세무상담을 통해 2번주택, 3번주택의 매도, 궁금했던 단지를 매수한다면 어떤 상황일지 상담을 받고 시뮬레이션을 돌려볼 수 있었습니다.
하지만 확신이 들지 않는다!
하지만 세무상담을 받고도 확신이 들지 않았습니다. 세금으로 제가 얼마를 내야하고 어떤 리스크가 있는지는 상세하게 들었습니다. 하지만….!
지금 매수하는 것이 맞을까? 과연 이 정도 단지의 이 정도 매매가 적당한가? 적당하지 않다면 대전에서는 어느 정도 매매가가 적당한가? 내가 방문한 단지들 중 추린 2개의 단지 중에 어떤 것이 우선순위인가? 내가 보지 못하는 리스크는 무엇일까? 4주택이 되는데 사도 될까? 만약 매도를 통해 1주택이 되면 사도 되는 걸까? 그렇지만 혹시 실거주가 아니라 투자가 더 맞는 방향은 아닐까? 등등….
꼬리에 꼬리를 무는 의문이 결국 매수를 해도 지킬 수 없을 수도 있겠다는 생각도 들었습니다. 그래서 2~3일만에 매물코칭을 받자고 마음먹었습니다. 현재 다주택이라는 현재의 상황에서 만약 매수의 오케이(?) 사인이 없더라고, 내가 해당지역, 해당단지를 볼 수 있는 눈을 기르는 기회가 될거다! 투자자로서 한번 더 깊게 배우는 기회가 될거다! 라는 확신으로 어제 매물코칭을 신청합니다.
드디어 윤이나 튜터님과 30분간의 코칭! 궁금했던 모든 것을 속시원하게 해결하다!
1번째 매물코칭 때는 코칭을 신청한 다음날 코칭을 받았는데, 그 사이 코칭 방식이 변경되어 어제 오전 9시에 코칭을 신청하고 어제 오후 3시30분에 코칭을 받았습니다. 매물코칭 가이드에 상세하게 코칭질문지 예시가 올라와 있어서 코칭신청 전날 노션으로 저의 질문지를 정리했었고, 9시 땡! 하자 질문지를 복붙하고 튜터님을 배정받았습니다.
한번도 뵌적은 없지만 컬럼과 강의소개로 많이 뵈었던 윤이나 튜터님이 코칭해 주셨습니다.
코칭을 위해 직장을 조퇴하고 3시부터 집에서 몸가짐을 단정히 하고 코칭을 준비하였습니다.
이번이 두번째 코칭인데도 3시20분부터 마음이 두근거렸습니다.
- 지역을 굉장히 잘 보고 있다. (칭찬 감사합니다 힝힝ㅠㅠ)
- 하지만 조급해 보인다.
- 현재 보유한 단지 2개를 매도해야 훨씬 더 수월한 상황이다. 현재 가져온 단지를 매수하는 것은 취득세로의 리스크가 너무 크다. 이미 1호기를 좋은 단지를 가지고 있기 때문에 투자는 리스크가 너무 큰 투자 말고 안전하게 2채를 보유해 나가는 게 중요한다. 이미 수도권에 1채를 갖고 있기 때문에 2호기는 지방에서 갈아 끼우기를 계속 해나가야 할텐데 너무 리스크는 큰 데 수익이 큰 것들 보다는 안전하게 할 수 있는 방법을 추천한다.
- 대전 내에서의 연식이 차이나는 두 지역에 대해서는 나의 선택이다. 한 지역은 가격이 조금 올랐지만 입지가 좋은 것, 한 지역은 연식은 좋지만 저렴한 것. 둘 중 나의 상황에 맞춰서 내가 선택하는 거다.
- 후보로 가져간 1순위, 2순위 중에서는 2순위가 안쪽이기 때문에 가치가 훨씬 좋다.
- 다른 지방 투자를 고려한다면 지금 투자금으로는 다른 지방의 완전히 최상단의 좋은 단지들을 볼 수 있는 상황이 아니다. 대전이라는 지역이 전체적으로 가치 대비 저렴하다는 걸 인지하고 실거주하면서 갈아타기를 생각하고 너무 조급할 필요가 없다. 현재 비규제지역도 조금 오른 편이다.
- 부동산 투자는 주식처럼 단타로 매수, 매도하는 것이 아니다. 1호기를 하며 느꼈을 거다. 부동산 투자의 특징을 알고 저렴한 가격에 매수를 해서 충분히 가치 있는 단지라면 오르며 나중에 갈아끼우기를 노려보는 게 좋겠다는 조언이다.
- 1호기를 갈아 끼울 준비를 하는 것도 좋다.
- 대전의 두 지역은 한 지역은 오래 가져가도 되고 한 지역은 수익이 났다면 점프업할 자산으로 갈아끼우는 것이 가치가 더 있을 거다. 대전의 두 지역이 어떤 게 괜찮다 보다 남편이랑 강의해서 현재 소유한 주택을 매도하면 그 때 두 지역 중에 두개 단지를 찾아서 또 매물코칭을 받아보고 그때 결정해도 충분하다고 생각한다. 왜냐하면 어떤 시기일지 모르기 때문에 한 지역이 너무 올랐다고 하면 안될 수도 있기 때문이다.
- 대전의 가격대에 적당한가에 대해서는 가져온 단지의 가격은 괜찮은 거다. 이제 가격대가 예전이랑 다르게 많이 달라졌다.
- 2순위의 단지는 주변 단지들과 비교해서 우선되는지는 우선은 그렇지만 주변에 단지와 환경개선이 되면 달라질 수 있지만 현재는 2순위 단지가 우선으로 보인다.
- 1호기 물건은 당연히 10년이상 가져가도 되는 물건이다. 당시에는 이게 베스트였지 않았냐, 수익이 제일 중요한거다. 제일 중요한 것은 1호기를 못난이로 생각하지 마라.
- 지금 당장 서울투자가 가능하다면 수익이 나서 그걸 또 매도하고 안쪽으로 들어가면 너무 좋지만 지금 당장은 어렵다 보니, 이제 지역의 눈을 넓히면서 서울도 더 계속 앞마당을 만들어 나가길 바란다. 그래야 기회가 왔을 때 잡을 수 있다.
- 서울만 앞마당을 좀 만들어 놓겠다는 생각도 좋다. 수도권 1채랑 대전 1채를 가지고 가게 된다면 이 2채를 똘똘한 한 채로 바꿔 끼워가는 과정이다. 지금 1호기가 있는 지역보다 어 안쪽으로 들어오는 거다. 4~1급지로 번갈아가면서 앞마당을 만들어가면 좋을 것 같다. 하락장이 오면 결국 규제 풀린다. 언제 하락장이 올지는 모르지만 어느 순간에 어떻게 될지 모른다. 서울 앞마당 꾸준히 만들어 놓으면 좋겠다.
- 열심히 한다는 생각이 들었다. 수강한 강의도 많다. 너무 자책할 필요 없다. 이제 서울 앞마당 좀 열심히 늘려보면 좋을 것 같다. 기존에 만든 앞마당 보다는 더 안쪽으로 들어가서 앞마당을 만들어보면 좋겠다. 그래야 기회가 왔을 때 매도하고 바로 갈아탈 수 있다.
- 앞마당이 없으면 힘들다. 시세를 봐도 들어가도 되는지 아닌지 모른다.
- 또 하나는 이제 내가 매도를 하는 시기에 다 싸져버려서 하락장이 와서 내것도 싸고 저것도 싸고 하면 좋지만 그때는 또 그때 나름대로 내것은 싸졌는데, 내가 보고 있는 단지는 가격이 많이 안빠져 있다면 고민이 계속이 될거다. 이럴 때 결국 필요한 것이 실력이다.
- 시세 열심히 보고 앞마당 하나하나 진짜 잘 만들어가도 충분히 괜찮다.
- 시세는 트래킹 정도만 해도 된다. 단지를 많이 할 필요없이 앞마당 1개에 5~6개정도만 좀 좋은 단지부터 안 좋은 단지까지 나눠서 앞마당 당 5~6개씩만 매달 해본다! 꾸준히 하는게 중요하다.
기존 기관대출을 갚아야 하는지는 DSR에 잡히지 않고 종잣돈으로 활용할 수 있는 것은 좋지만 이자가 좀 비싼 편인 것 같다. 이자가 비싸면 저축액이 줄어든다. 이런 부분을 고려하고 내가 주담대를 받아서 매매가 정하고 월 이자 내는 거랑 이 비용이랑 합해서 부담되지 않는 수준이라면 끌고 가도 괜찮을 것 같다. 하지만 지금 저축액이나 매달 내야 하는 이자까지 합했을 때 너무 무담된다고 하면 갚고 가고 괜찮을 것 같은데 이건 이자율에 따라 좀 다를 것 같다. 기준은 이자율을 보면서 내가 한 달에 낼 수 있는 그 금액이랑 저축액을 비교해 보면 좋을 것 같다.
앞으로의 마음관리, 행동에 대해서도 관리받다!
- 현재 1호기를 잘 지키는 방향으로 남은 하나의 자산 자리가 남은 거다. 그것을 어떤 가치 있는 물건으로 매수할 것인가를 잘 고민해 보고 연구해 봐라. 그게 막 빠르게 매수한다고 좋은 것도 아니다. 그 시기를 딱 맞출 수도 없다.
- 지금은 매도에 집중하고 공부를 계속해 나가면서 훨씬 좋은 단지를 매수할 수 있을 거다.
- 이제 매수를 하게 되면 마음을 너무 조급하게 먹으면 안된다. 대전이 엄청 싸고 가치가 있는 단지가 싼 되게 매력적인 도시다. 지금 가져온 단지도 굉장히 좋은 단지다. 지금 이야기하면 잘 모르겠지만 상승장 가봐야 안다. 이런 좋은 단지들이고 이런 좋은 단지들을 내가 그만큼 저렴한 가격에 취득할 수 있는 좋은 기회다. 하지만 대신에 공급이 있기 때문에 알다시피 기다림이 좀 필요하다. 그 시간을 왜 이렇게 안오르지? 내가 잘못 샀나? 이런 생각하면서 기다리는 게 아니라! 나는 좋은 단지를 샀어!라는 어떤 확신을 가지고 기다리는 시간이 좀 필요하다.
- 내마기 들으면서 이렇게 코칭까지 받는 사람들 많지 않다. 봉봉님은 매물도 찾아보고 엄청 많이 찾아본다. 그리고 이렇게 매듭도 한번 지어본거다. 봉봉님이 앞으로 나아가는데 엄청난 추진력이 생길거다.
- 너무 잘하고 있고 1호기도 그렇고 앞으로 매수할 대전 단지도 굉장히 잘 될 것이기 때문에 천천히 가치가 가격을 찾아갈 때까지 기다려보면 된다.
- 지금은 매도에 열심히 힘써보는 것이 많이 도움이 될 것 같다.
적용할 점
(1) 2번 주택, 3번 주택 매도에 힘쓴다.-올해안에 꼭!
(2) 2번 주택은 요번주 주말까지 세입자 연락 없으면 먼저 연락해보고 협상시도 하고 안되면 다음주에 매도하려고 했던 금액으로 부동산 내놓는다.-다음주까지
(3) 3번 주택은 10월 예약된 방문예약 성실하게 보여주고, 10월 중에 매도 안되면 500~1,000만원 내려서 매도 시도한다. 11월 중에 매도한다!-11월까지
(4) 대전 시세는 계속 째려본다.-계속
(5) 수도권 앞마당 시세트래킹표 만들어서 매달 앞마당 시세 본다.-10월 31일까지
(6) 수도권 앞마당 만들기 계획 세운다-10월 중일까지
튜터님의 코칭을 정말 마음에 담고 싶어 정말 필사하듯이 정리해 보았습니다. 제가 가져간 단지를 지금은 오케이를 받지 못했지만, 사실 받지 못할 것 같았습니다^^; 저의 행동에 확신이 없어서 누군가 조급한 저 자신을 붙잡아 주길 바랐는지도 모르겠습니다. 이런 저의 상황과 마음을 캐취하셔서 저한테 딱딱 맞는 조언을 아끼지 않아 주셨습니다.
하지만 질문이 참 많았는데, 하나하나 속시원하게 답변해 주신 부분이 정말 감사했습니다. 매물코칭이지만 마치 투자코칭 같았습니다. 매물 뿐만 아니라, 앞으로의 방향성과 그래서 지금 당장 무엇을 해야할지 알게 된 저한테는 정말 소중한 코칭이었습니다.
윤이나 튜터님, 정말 감사해요^^ 꼭 매도하고 매수성공기로 소식 전하겠습니다!
