월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 대전 서구 |
두 번째 후보 지역 | 대전 유성구 |
세 번째 후보 지역 | 대전 중구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
- 1주차 과제를 하면서 현재 가능한 매수가는 약 5억이었다. 경기도에 투자한 아파트를 매도하여 남은 차익 3억을 포함하여 총 매수가를 약 8억으로 잡으려고 한다.
- 지방 광역시에서도 분양가가 워낙 높다보니 8억으로도 지방에서 살만한 신축이 생각보다 만족스럽지 않다는 생각이 들었다. 우선 대전에서 가장 인기있는 지역인 서구 둔산동 주변을 뽑았다. 크목한(크로바, 목련, 한마루)는 예산에서 많이 벗어나기 때문에 제외하고, 둔산동 신축은 거의 없어 주변인 탄방동, 용문동 등으로 눈을 돌렸다.
- 두 번째 후보지역으로는 대전 유성구를 뽑았다. 인구, 직업종사자가 가장 많은 지역이다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 대전 서구 탄방동 e편한세상 둔산
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 대전시 서구 탄방동
- 연식: 2020년 4월
- 세대수: 776세대
- 평형 : 28평(계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 탄방역, 용문역 사이에 위치(용문역 도보 약6분, 탄방역 도보 16분 )
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 둘 다 자차 20~30분 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1, 대형마트1- 다만, 주변 빌라상권이 많은 편으로 아파트가 밀집되어있지 않다
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 문삼탄(문정, 삼천, 탐방) 각각 91%, 90%, 84%임. 특목고 진학률은 5~6%대로 높은 편
- 학원가 유무: 탄방동은 둔산동과 근접하여 둔산동 학원가(대전1위) 268개 이용 가능. 다만 라이딩 필요해 보임
3) 가격
- 평형 정보: 28평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 7.5억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 자차로 이용 시 나와 배우자 모두 20~30분 정도이다. 현재는 세종에 거주하는데, 직장이 둘 다 대전이기 때문에 출퇴근은 서로 좀 더 용이해질 것 같다. 용문역 도보 6분
- 학군: 둔산동 학원가까지는 거리가 좀 있어서 라이딩 필요. 중학교는 둔산동에서 선호 중학교인 문탄산으로 갈 수 있다. 다만 중학교까지의 거리가 있어, 가장 가까운 탄방중 도보 23분 소요된다
- 환경: 3km 안에 백화점, 대형마트가 각각 1개씩 있고, 상권이 잘 발달 되어 있다. 유해시설은 없으나 주변에 빌라가 많고 균질성이 떨어지는 편
- 종합 및 느낀점: 자차로 이용 시 대전 어디든 접근성 높은 편이고, 용문역과의 거리가 도보 6분정도로 가깝다. 둔산동 주변 일대 신축이라는 점, 둔산동 상권과 학원가를 이용가능하지만 도보로는 어렵다. 중학교가 멀고, 주변에 빌라 상권이 많다는 점이 아쉽다. 주변 둔산더샵엘리프, 둔산자이아이파크 등의 신축과 비교해 볼 필요가 있겠다.
단지 2. 둔산자이아이파크
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 대전 서구 탄방동
- 연식: 2025년 6월
- 세대수: 1974세대
- 평형 : 25평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 탄방역 도보 15분으로, 가까워 보이나 대로를 건너야 함.
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 둘 다 자차 20~30분 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1, 대형마트1- 다만, 주변 빌라 상권이 많은 편으로 아파트가 밀집되어있지 않다
- 대로를 기준으로 둔산동 환경과 떨어져 있는 느낌
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 괴정중(69%), 둔원중(80%)로 둔산자이아이파크가 세워지기 전 학업성취도 이다. 입주민들은 둔산동 학군(문탄삼 중학교)에 편입되지 못한 것을 굉장히 아쉬워함. 초등학교도 둔원초등학교를 원했으나 주변 빌라와 묶여 백운초로 편입된 것에 불만이 많음
- 학원가 유무: 탄방동은 둔산동과 근접하여 둔산동 학원가(대전1위) 268개 이용 가능. 다만 라이딩 필요해 보임
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 없음
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.8억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 탄방역 도보 16분으로 꽤 멀다. 자차로 이용 시 나와 배우자 모두 20~30분 정도이다. 현재는 세종에 거주하는데, 직장이 둘 다 대전이기 때문에 출퇴근은 서로 좀 더 용이해질 것 같다.
- 학군: 둔산동 학원가까지는 거리가 좀 있어서 라이딩 필요. 중학교는 비선호 학군인 괴정중, 둔원중 배정. e편한세상둔산에 비해서는 초중학교 모두 가까운 편
- 환경: 3km 안에 백화점, 대형마트가 각각 1개씩 있고, 상권이 잘 발달 되어 있다. 유해시설은 없으나 주변에 빌라가 많고 균질성이 떨어지는 편
- 종합 및 느낀점: 탄방역 도보 16분은 꽤 멀다고 느껴진다. 다만 차로 이용 시 대전 어디든 접근성 높은 편. 둔산동 주변 일대 신축이라는 점, 둔산동 상권과 학원가를 이용가능하지만 도보로는 어렵다. 초중학교가 가까우나 선호학군이 절대 아니라는 점이 가장 아쉽다. 탄방동이지만 대로를 기준으로 나뉘어져 있어 둔산동에서 다소 멀게 느껴짐. 1900세대가 넘는 대단지로 앞으로 주변 학군에도 큰 영향을 끼칠 것 같다
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지 모두 둔산동 인근 신축이라는 장점이 있지만, 각각의 장단점이 뚜렷했다
e편한세상둔산은 용문역 도보 6분으로 교통이 편리하고, 둔산동 선호 학군에 속한다는 점이 가장 큰 장점이다.
반면 둔산자이아이파크는 2025년식 신축에 1,974세대 대단지라는 점이 매력적이지만, 둔산동 선호 학군에 속하지 못한다는 점이 아쉬웠다
가격만 보면 둔산자이아이파크가 6.8억으로 더 저렴하지만, e편한세상둔산은 7.5억에 28평으로 면적이 더 넓다. 평형 차이까지 고려하면 단순히 둔산자이아이파크가 저렴하다고 보기는 어려울 것 같다
현재로서는 e편한세상둔산이 더 가치 있는 단지라고 판단했다
신축과 대단지라는 장점도 중요하지만, 교통과 학군처럼 쉽게 바뀌지 않는 입지적 가치가 더 중요하다고 생각했기 때문이다
다만 둔산자이아이파크 역시 대단지 신축으로서의 장점이 있고, 향후 학군이나 주변 환경이 어떻게 변화할지는 지켜볼 필요가 있겠다. 두 단지 모두 주변 환경의 균질성이 아쉬운 만큼, 비슷한 예산으로 매수할 수 있는 다른 신축 단지들과도 비교해 보고 싶다
나의 생각과 느낀점 :
이번 과제를 하면서 같은 탄방동에 위치한 신축 아파트라도 입지에 따라 가치가 꽤 다를 수 있다는 것을 느꼈다.
처음에는 당연히 연식이 더 좋고 세대수가 많은 둔산자이아이파크가 더 매력적이지 않을까 생각했는데, 막상 하나씩 비교해 보니 꼭 그렇지만은 않았다. 특히 같은 탄방동인데도 초중학교 배정이나 지하철 접근성에서 생각보다 큰 차이가 있었다…!
또한 지방 광역시에서 8억이라는 예산이면 꽤 괜찮은 집을 살 수 있을 거라고 생각했는데, 막상 찾아보니 입지, 학군, 연식, 평형까지 모두 만족하는 단지를 찾기가 쉽지 않았다ㅜㅜ
이번 비교를 통해 강의에서 배운 지방은 교통보다 환경, 학군이 훨씬 중요하다는 것을 확실히 깨달을 수 있었다
앞으로는 같은 예산 안에서 내가 포기해야 하는 조건이 무엇인지, 그 대신 얻는 입지적 가치가 무엇인지를 더 꼼꼼히 비교해 봐야겠다
아직은 지도와 손품만으로 비교한 결과이기 때문에, 직접 임장을 통해 단지 주변 분위기와 생활 환경을 확인해 보고 싶다
특히 둔산더샵엘리프 등 주변 신축 단지들과도 더 비교하면서 내 예산 안에서 가장 가치 있는 단지를 고르는 연습을 계속해야겠다!
