월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 성동구 |
두 번째 후보 지역 | 마포구 |
세 번째 후보 지역 | 동작구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
약 15억 원의 예산으로 서울에서 입지 경쟁력과 실거주 만족도를 모두 갖춘 아파트를 찾고자 성동구, 마포구, 동작구를 후보 지역으로 선정했습니다.
세 지역 모두 강남과 주요 업무지구로의 접근성이 비교적 우수하고, 예산 내에서 다양한 선택지를 비교할 수 있다는 점에 주목했습니다.
먼저 임장한 성동구와 마포구에서는 좋은 입지가 가진 가치를 직접 느낄 수 있었습니다. 다만 예산에 맞추려면 평형이나 연식에서 타협이 필요하다는 현실도 확인했습니다.
앞으로 동작구까지 살펴보며 같은 예산으로 확보할 수 있는 입지와 주거환경의 차이를 비교하고자 합니다.
이번 단지 비교의 출발점은 성동구의 왕십리풍림아이원과 청계벽산입니다. 가까운 생활권에 위치하지만 연식, 평형, 역 접근성, 보행환경이 서로 다른 두 단지를 비교하며 우리 가족에게 더 중요한 가치가 무엇인지 알아보고 싶었습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 왕십리풍림아이원
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 성동구 하왕십리동
- 연식: 2004.11.(22년차)
- 세대수: 758세대
- 평형 : 22평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 6.7km
- 강남역까지 소요시간: 42분 (1회 환승, 도보23분)
- 시청역까지 소요시간: 27분 (1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 40분 (환승X)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 46분(서울역) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(롯데백화점 청량리점), 대형마트 3개 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 무학중 80.6% 등
- 학원가 : 행당역, 신금호역 부근 58개 (행당역 근처 학원가 성동구 1위)(성동구는 학업성취도가 낮은편, B이상이 1개뿐, 광희중 85.9%, 성동구 1위)
3) 가격
- 평형 정보: 22평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15.5~16억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 15.05억
4)가치평가 및 결론
왕십리풍림아이원의 가장 큰 장점은 주요 업무지구 접근성과 상대적으로 늦은 준공 시기, 인근 학원가 이용 가능성이라고 생각합니다.
청계벽산보다 연식이 짧고 강남과의 물리적 거리도 가깝다는 점은 긍정적입니다. 반면 실제 이동에서는 도보와 환승 부담이 있고, 22평이라는 면적은 네 식구의 실거주를 고려할 때 가장 큰 고민입니다.
좋은 입지를 선택하기 위해 어느 정도의 공간은 양보할 수 있지만, 아이들의 공부 공간과 재택근무 공간까지 생각하면 평형을 가볍게 타협할 수는 없겠습니다.
입지의 장점은 분명하지만, 우리 가족이 감수해야 할 불편도 구체적으로 확인해야 하는 단지입니다.
<직접 임장하며 느낀 점>
지도에서는 보이지 않던 언덕과 생활 동선
행당역에서 단지까지 직접 걸어보니 예상보다 경사가 가파르게 느껴졌습니다. 단지 내부에도 동별 높낮이 차이가 있어 같은 아파트라도 어느 동에 거주하느냐에 따라 생활 편의성이 달라질 것 같았습니다.
상왕십리역으로 내려가는 길에는 오래된 상가와 좁은 도로가 이어졌고, 차량과 오토바이가 함께 지나다녀 다소 어수선한 인상을 받았습니다. 특히 늦은 시간 귀가할 때의 보행환경은 아쉬운 부분이었습니다.
반면 행당역과 신금호역 인근 학원가를 이용할 수 있다는 점은 아이들의 교육환경 측면에서 조금 더 살펴볼 만한 장점이었습니다.
이번 임장을 통해 교통이 좋은 입지와 실제로 걷기 편한 입지는 다를 수 있다는 점을 배웠습니다.
다음에는 관심 매물의 동을 기준으로 역·학교·학원까지의 이동 경로를 확인하고, 22평 공간에서 네 식구의 생활이 가능한지도 구체적으로 살펴보고 싶습니다.
단지 2. 청계벽산
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 성동구 하왕십리동
- 연식: 1996.6.(31년차)
- 세대수: 1332세대
- 평형 : 27평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 8.0km
- 강남역까지 소요시간: 41분 (환승없음, 상왕십리역까지 도보 11분)
- 시청역까지 소요시간: 22분 (환승없음)
- 여의도역까지 소요시간: 41분 (환승 1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 33분 (서울역) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 중랑물재생센터 3Km 끝쯤.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(롯데백화점청량리점), 대형마트 4개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: C (마장중, 78.5%, 성동구 6위, 성동구 자체내에 85%넘는 학교는 광희중(응봉동) 하나뿐)
- 학원가 : 9개(하왕십리동), 약함
3) 가격
- 평형 정보: 27평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15.35억~15.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 14.8억
4) 가치평가 및 결론
청계벽산의 가장 큰 장점은 평탄한 보행환경, 도심 접근성, 상대적으로 넓은 평형과 대단지 규모입니다.
왕십리풍림아이원보다 준공 시기가 오래되었지만, 비교 평형이 27평이라는 점은 네 식구의 실거주 측면에서 큰 장점으로 느껴집니다. 시청역과 서울역으로 이동하기 편리하고 청계천을 가까이에서 이용할 수 있다는 점도 매력적입니다.
다만 오래된 아파트인 만큼 내부 수리 상태와 공용부 관리 수준을 살펴봐야 합니다. 주변 학원가가 부족하다는 점도 아이들의 교육환경을 고려할 때 중요한 확인 사항입니다.
실거주 만족도가 기대되는 단지이지만, 교육 동선과 매수 가격을 충분히 검토해야 하는 후보입니다.
<직접 임장하며 느낀 점>
평탄한 길과 청계천, 일상이 그려지는 단지
상왕십리역에서 청계벽산까지 걸어가는 길은 비교적 평탄해 편안했습니다. 이동하는 동안 센트라스와 텐즈힐 등 아파트 단지가 이어져 주변 주거환경도 쾌적하게 느껴졌습니다.
특히 청계천이 가까워 가족과 함께 산책하는 일상을 자연스럽게 떠올릴 수 있었습니다. 왕십리풍림아이원과 비교했을 때 역에서 단지까지 걷는 길의 편리함이 인상적이었습니다.
반면 단지 반대편에는 오래된 상가와 빌라가 있어 방향에 따라 생활환경의 차이가 느껴졌습니다. 초등학교 통학로와 주변 보행환경은 추가 확인이 필요합니다.
임대가 혼합된 단지라는 점도 알게 되었습니다. 향후 정비사업의 가능성을 판단하기 위해서는 정확한 소유관계와 사업 추진 여건을 살펴봐야겠습니다.
무엇보다 아쉬웠던 부분은 학원가였습니다. 현재의 생활 편의성도 중요하지만 앞으로 아이들이 중·고등학생이 되었을 때의 교육 동선까지 생각하게 되었습니다.
청계벽산은 직접 걸어보니 지도에서 보았을 때보다 더 매력적으로 느껴진 단지였습니다. 다만 쾌적한 생활환경이라는 장점이 교육환경과 연식에 따른 아쉬움을 충분히 상쇄할 수 있을지는 추가 비교가 필요합니다.
3. 단지 비교표 작성
| 구분 | 등급 | 왕십리풍림아이원 | 등급 | 청계벽산 |
|---|---|---|---|---|
| 기본정보 | 서울 성동구 하왕십리동 | 서울 성동구 하왕십리동 | ||
| 준공 / 세대수 | 2004.11 / 758세대(23년차) | 1996.06 / 1,332세대(31년차) | ||
| 평형 | 22평 | 27평 | ||
| 교통 | A | 강남역 직선거리 6.7km | A | 강남역 직선거리 8.0km |
| 강남 | 42분（환승 1회·도보 총 23분） | 41분（환승 없음·역까지 도보 11분） | ||
| 시청 | 27분（환승 1회） | 22분（환승 없음） | ||
| 여의도 | 40분（환승 없음） | 41분（환승 1회） | ||
| 서울역 / KTX 이용 | 46분 | 33분 | ||
| 환경 | A | 백화점 1개·대형마트 3개 | A | 백화점 1개·대형마트 4개 |
| 비선호시설 | 중랑물재생센터 거리·영향 확인 필요 | 중랑물재생센터 약 3km·영향 확인 필요 | ||
| 학군 | C | 무학중 80.6% | C | 마장중 78.5% |
| 학원가 | 행당동·신금호역 부근 58개 | 하왕십리동 9개 | ||
| 호가 | 15.5억~16억 원 | 15.35억~15.5억 원 | ||
| 최근 실거래가 | 15.05억 원 | 14.8억 원 |
비교평가 결론 :
비슷한 가격, 서로 다른 장점. 결국 중요한 것은 지금의 만족도뿐 아니라 미래에도 선택받을 수 있는 아파트인가 하는 점이었습니다.
두 단지 모두 주요 업무지구 접근성이 좋은 성동구에 위치하지만, 실제 임장에서는 뚜렷한 차이를 느낄 수 있었습니다.
왕십리풍림아이원은 상대적으로 짧은 연식과 행당역 주변 학원가를 이용할 수 있는 생활권이 장점이었습니다. 반면 가파른 경사와 아쉬운 보행환경, 22평이라는 작은 면적은 실거주 측면에서 부담으로 다가왔습니다.
청계벽산은 더 오래된 아파트지만 평탄한 이동 동선과 청계천 접근성, 27평이라는 공간적 여유가 매력적이었습니다. 시청과 서울역 방향의 접근성도 장점으로 조사되었습니다. 다만 상대적으로 부족한 학원 인프라와 구축 아파트의 관리 상태는 아쉬운 부분이었습니다.
처음 임장을 마쳤을 때는 넓은 평형과 편리한 이동 동선 때문에 청계벽산을 더 선호했습니다. 하지만 두 단지의 가치를 다시 생각하면서 판단이 조금 달라졌습니다.
왕십리풍림아이원은 작은 평형과 경사라는 단점이 있지만, 상대적으로 젊은 연식과 행당역 생활권의 교육·생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 직장인과 맞벌이 부부, 자녀를 둔 소규모 가족의 수요를 생각하면 충분히 경쟁력이 있는 단지라는 생각이 들었습니다.
여기서 한 가지 더 고민하게 되었습니다.
10년 후 서울에는 어떤 사람들이 살고 싶어 할까? 성동구의 아파트는 어떤 사람들에게 선택받을까?
앞으로 가구 규모가 작아지고 직주근접의 중요성이 커진다면, 서울 주요 업무지구로 출퇴근하는 젊은 직장인과 맞벌이 부부들이 성동구를 꾸준히 선호하지 않을까 생각했습니다. 가족 단위의 주거 수요도 있겠지만, 학군이나 쾌적한 환경을 중시하는 가족과 교통·직주근접을 중시하는 수요층의 선택은 조금씩 달라질 수 있을 것 같습니다.
이런 관점에서 두 단지를 다시 평가해 보니, 현재는 왕십리풍림아이원을 조금 더 우선적으로 검토하고 싶습니다.
물론 상대적으로 젊은 연식과 작은 평형만으로 미래 가치를 단정할 수는 없습니다. 10년 후에는 두 단지 모두 상당히 노후화될 것이고, 주변의 더 좋은 아파트와도 경쟁해야 합니다.
결국 중요한 것은 현재 가격에 비해 얼마나 경쟁력 있는 입지를 확보할 수 있는지, 앞으로도 충분한 실수요가 유지될 수 있는지라고 생각합니다.
이번 비교를 통해 지금 내가 살기 편한 집과 앞으로도 많은 사람들이 살고 싶어 할 집은 반드시 같지 않을 수 있다는 점을 배웠습니다.
다음 임장에서는 개별 단지의 장단점뿐 아니라 미래의 수요층과 가격 경쟁력을 함께 살펴보고, 인접한 중구의 아파트까지 비교 범위를 넓혀보겠습니다.
나의 생각과 느낀점 :
이번 서울 갈아타기를 준비하는 가장 큰 이유는 자산가치 상승에 대한 기대입니다.
지금보다 더 좋은 집에서 살기 위해서라기보다, 장기적으로 가치가 높아질 가능성이 있는 서울의 입지에 우리 가족의 자산을 옮겨놓고 싶기 때문입니다.
하지만 현재의 예산으로 서울의 좋은 입지를 선택하려면 평형, 연식, 주변 환경 중 어느 하나는 타협해야 한다는 현실을 마주하고 있습니다.
처음에는 우리 가족이 얼마나 편안하게 살 수 있을지를 중심으로 아파트를 바라봤습니다. 넓은 평형과 평탄한 이동 동선, 쾌적한 주변 환경이 중요하게 느껴졌습니다.
그런데 이번 강의와 임장을 통해 집을 바라보는 관점이 조금씩 달라지고 있습니다.
내가 살고 싶은 집도 중요하지만, 10년 후에도 다른 사람들이 살고 싶어 하는 집인지 생각해 보게 되었습니다.
특히 서울은 앞으로 인구와 가구 구조가 변화하면서 지역별로 선호하는 수요층도 달라질 수 있다고 생각합니다.
교육을 중요하게 생각하는 가족은 학군지를, 쾌적한 주거환경을 원하는 가족은 공원과 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳을, 직주근접을 중시하는 직장인들은 주요 업무지구에 접근하기 편리한 지역을 선호할 수 있을 것입니다.
그렇다면 제가 찾아야 할 아파트는 단순히 현재의 생활 만족도가 높은 곳이 아니라, 미래에도 꾸준히 수요가 유지될 만한 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 곳이라는 생각이 들었습니다.
물론 자산가치를 위해 무조건 불편함을 감수하는 것이 정답은 아닐 것입니다. 작은 평형과 오래된 시설, 경사와 주변 환경의 불편함이 장기적으로 주거 수요를 떨어뜨리는 요인이 될 수도 있기 때문입니다.
그래서 이제는 어떤 불편함을 감수할 수 있는지뿐만 아니라, 그 불편함을 감수할 만큼 충분한 입지적 가치가 있는지 함께 판단하려고 합니다.
우리 가족은 앞으로 약 10년 후 서울에서 실거주할 가능성도 생각하고 있습니다. 지금은 아이들의 학교와 학원이 중요하지만, 그때는 아이들도 성장해 가족의 생활 방식과 필요한 주거환경이 지금과는 달라져 있을 것입니다.
결국 이번 갈아타기에서 제가 찾고 싶은 것은 앞으로 10년 동안 자산가치 상승을 기대할 수 있으면서, 훗날 우리 가족이 실거주하더라도 충분히 만족할 수 있는 아파트입니다.
이번 과제는 단순히 두 아파트의 장단점을 비교하는 것을 넘어, 현재의 편리함과 미래의 가치 중 무엇을 우선해야 할지 고민해 보는 시간이었습니다.
아직은 어떤 단지가 정답인지 확신할 수 없지만, 더 많은 아파트를 직접 걷고 비교하며 저만의 가치 판단 기준을 만들어가고 싶습니다.
지금의 편안함보다 10년 후에도 선택받을 수 있는 가치, 그리고 그 안에서 우리 가족의 일상도 함께할 수 있는 곳.
그 교집합이 제가 찾는 우리 가족의 1등 아파트입니다.
