월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 노원구 |
두 번째 후보 지역 | 서울 중랑구 |
세 번째 후보 지역 | 서울 강북구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강을 듣고 계산한 나의 가능한 예상 매매가가 7억 9천만원이다. 구로구가 7.9억이 살짝 넘었는데, 현재 나의 직장과는 너무 멀어서(A의 기준일 수 있으나 너무 먼 것은 무시할 수 없으므로) 24평형 기준 7.9억 이하인 지역 중 가장 가격이 높은 지역이 노원구여서 노원구를 선택하였다. 그리고 가격 순으로 두 번째는 중랑구, 세 번째는 강북구였다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 태강
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 노원구 공릉동
- 연식: 1999년 - 28년차
- 세대수: 1676세대
평형 : 21평(방2/화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : A
- 강남역까지 직선거리:14.8km
- 강남역까지 소요시간: 57분
- 시청역까지 소요시간: 40분
- 여의도역까지 소요시간: 53분
- 나의 직장까지 소요시간: 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 대형마트 6개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 공릉중(81%)
- 학원가 유무 : 학원 16개
3) 가격
- 평형 정보: 21평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.9억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.5억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 현재 거주하는 곳보다는 출퇴근 시간이 좀 더 걸리지만 1시간 이내이므로 나쁘지는 않다고 생각함. 7호선까지는 15분, 6호선까지는 8분 정도가 소요되고, 강남과의 접근성은 1시간 정도임.
- 환경 : 유해시설은 없고, 백화점 1개와 대형마트 6개가 있고 대학병원이 1개 있어 생활하기에 편할 것 같음.
- 학군 : 공릉중이 있으나 학업성취도는 그리 높지 않고, 학원도 16개 정도로 많지는 않음.
- 결론 : 학군은 별로이나 교통과 환경은 나쁘지 않아서 내 예산 내에서는 괜찮은 곳이라고 생각된다. 네이버 지도로 보면 주위에 다른 아파트 단지들이 많이 보이는데, 실제는 어떤지 확인이 필요하다.
단지 2. 상계중앙하이츠2차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 노원구 상계동
- 연식: 1998년 - 29년차
- 세대수: 795세대
- 평형 : 25평(방3/화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : B
- 강남역까지 직선거리: 17.9km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 1분
- 시청역까지 소요시간: 48분
- 여의도역까지 소요시간: 59분
- 나의 직장까지 소요시간: 35분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : S
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개, 대형마트 5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : B
- 중학교 학업성취도: 상계중(86%), 신상중(86%)
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.4억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.2억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 4호선까지는 10분이 소요되고, 7호선까지는 13분이 소요됨. 강남과의 접근성은 1시간 정도임. 출퇴근 시간이 35분으로 이 점은 매우 좋음.
- 환경 : 유해시설은 없고, 백화점 2개와 대형마트 5개가 있고, 대학 병원이 2개 있어 생활하기에 편할 것 같음.
- 학군 : 상계중과 신상중이 있고 두 학교 모두 학업성취도는 86%로 B의 기준(85%)을 살짝 넘기는 정도임. 주변이 학원은 없음.
- 결론 : 학군은 그다지 좋다고 할 수는 없다. 주위에 학원이 없으나 중계동 학원가까지 자동차 10분 이내, 버스 20분이면 갈 수 있음. 교통과 환경은 나쁘지 않아 내 예산 내에서는 괜찮은 곳이라고 생각된다.그런데 주위에 있는 아파트(상계주공)와 주변 빌라 단지가 재건축 예정인 것 같아서 공사가 시작된다면 주거하기에 좋지 않은 환경으로 바뀌지 않을까 생각된다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
- 교통 : 강남역까지는 두 단지 모두 1회 환승이 필요하고, 태강이 1시간 이내이나 상계중앙하이츠2단지(이하 ‘상계중앙’)와 4분 차이이므로 시간은 차이가 거의 없다고 할 수 있다. 시청역과 여의도역까지도 태강이 좀 덜 걸리지만 그 차이가 6~8분이고, 모두 1회 환승해야 하므로 차이가 거의 없다. 내 직장까지 고려하면 교통은 상계중앙 > 태강이라고 생각한다.
- 환경 : 상계중앙이 대형마트 5개로 태강보다 1개 적지만 백화점이 2개로 태강보다 1개 더 많다. 모두 주변에 아파트와 빌라 단지가 혼재되어 있고, 비선호 시설은 없다. 그래서 태강 > 상계중앙이라고 생각한다. 그런데 중앙의 경우 주변의 아파트와 빌라 단지가 안전진단, 관리계획 수립, 건축심의, 사업시행 인가 등의 상태이다. 만약 주변의 재건축이 본격적으로 진행되어 공사를 하게 되면 주거 환경이 나빠지지 않을까 걱정된다.
- 학군 : 중학교 학업성취도는 태강보다 상계중앙이 좋은데, 주변에 학원이 없다. 태강은 학원이 있지만 16개로 적은 편이다. 내가 상계중앙에 거주하는 만약 학부모라면 주변에 학원이 없더라도 버스로 20분, 자동차로 10분 이내로 갈 수 있는 중계동의 대형 학원가로 아이를 보낼 것 같아서 학원이 없는 것은 크게 신경 쓰지 않아도 될 것 같다. 그래서 학군은 상계중앙 > 태강이라고 생각한다.
이 모두를 종합적으로 고려했을 때 상계중앙이 더 나에게 적합한 단지라고 생각한다.
나의 생각과 느낀점 :
현장강의를 들은 후 주말에 교직환학에 의해 노원구에서 단지 2개를 정하고 대략 조사를 마쳤는데, 오늘 내용을 정리하려고 보니 두 단지 모두 재건축 예정이었다. 분담금을 낼 능력이 되지 않으므로 다시 단지를 정하고 조사를 했다. 그동안 부동산에 관심이 없었기 때문에 어디가 재건축되는지 알지 못해 일을 두 번 한 것이다. 앞으로는 단지를 선정할 때 재건축, 재개발도 고려해서 정해야겠다고 생각했다.
그리고 조사를 하다보니 궁금증이 생겼는데, 단지 주변의 다른 아파트들이 재건축을 하게 되는 경우 이를 어떻게 평가해야 할지이다. 위의 환경에서 언급했듯이 상계중앙 주변의 재건축이 본격적으로 진행되면 공사를 하게 되는 것이므로 분명 주거 환경에 영향을 미칠 것 같은데, 단지를 선정할 때 이런 점도 고려해야 하는 것인지 궁금하다.
이번에 조사를 하면서 내가 갈 수 있는 곳은 이런 곳이구나...하는 생각에 현타가 왔다. 아직 임장도 하지 않았는데, 조사 단계에서 벌써 실망을 하다니... 하지만 권유디님 말씀처럼 실망하는 것은 당연한 것이고, 앞으로도 계속 실망을 할 거다. 하지만 실망해서 멈추는 것이 아니라 계속 조사해서 내가 선택할 수 있는 것 중 최고를 고르겠다고 계속 다짐하며 내 집 마련의 길을 나아가야 겠다.
