https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005342805?sid=101
기사 요약
배경
1기 신도시 재건축 기대감 등으로 분당 및 경기 남부 집값이 급등하자 서울 핵심지와의 가격 격차 축소를 기회로 삼은 차익 실현 자본이 강남 3구 등 서울 최상급지로 대거 유입되는 자산 재편 현상 발생
핵심 내용
분당 거주자의 강남 3구 및 서울 핵심지 집중 매수세
- 2026년 1~9월 경기·인천 거주자 중 강남 3구 공동주택 최다 매수 지역으로 성남시 분당구 기록 (총 589명 매입)
- 동 기간 분당 거주자의 서울 공동주택 매입 건수는 총 1661명으로 전년 동기(1220명) 대비 약 36%(441명) 급증
- 자치구별 매수 분포는 송파구(231명), 강남구(227명), 강동구(151명), 서초구(131명), 용산구(111명) 순으로 최상급지 집중
재건축 호재 기반의 가격 급등과 상급지 이동 유인
- 10월 첫째 주 기준 성남시 분당구 아파트 매매가 누적 상승률 15.10% 기록 (전국 7위 수준)
- 1기 신도시 정비사업 가시화 및 선도지구 지정 기대감에 따른 분당 일대 호가 급등 발생
- 미래 재건축 추가 분담금 및 사업 장기화 리스크 회피 목적의 고점 매도 심리 확산
- 자녀 교육 인프라(대치동) 및 핵심 신축 주거지(반포동 등) 진입을 목적으로 한 자본 지렛대 활용 가속
경기 남부권 가격 상승세와 지리적 특성에 따른 서울 진입 양상
- 화성 동탄(19.34%), 수원 영통(15.39%), 안양 동안(15.19%), 용인 수지(15.17%) 등 경기 남부 전반의 두 자릿수 매매가 상승률 기록
- 경부고속도로 라인에 위치한 용인 처인·수지, 수원 영통 거주자의 강남구 및 서초구 집중 매수세 확인
- 지리적 경계를 맞댄 하남시(210명) 및 성남시 수정구(194명) 거주자의 송파구 공동주택 적극 매수세 형성
대출 규제 환경 속 '똘똘한 한 채' 쏠림 및 자산 재편 지속 전망
- 정비사업 호재 및 반도체 배후 수요로 축적된 경기 남부권 자본의 서울 최상급지 이전 현상 심화
- 금융당국의 대출 규제 강화 기조 속에서 외곽 분산 투자 대신 안전자산인 핵심지로의 자산 압축 선호 증대
- 자금력을 갖춘 경기권 고소득 실수요층의 강남 3구 및 한강벨트 입성 수요 지속 전망
집을's 생각
현재 보유세 인상 기조로 인해 서울 최상급지 단지들마저 좀처럼 맥을 추리지 못하고 있습니다. 규제로 최상급지 가격이 눌리는 사이 재건축 기대감으로 호가가 오른 상급지와의 간극은 눈에 띄게 좁혀졌습니다. 평소라면 쉽게 넘볼 수 없던 가격 차이가 줄어든 만큼 지금이 상급지에서 최상급지로 갈아탈 수 있는 기회로 여겨지고 있는 것입니다.
이러한 흐름이 가장 두드러지는 곳이 바로 분당에서 강남 3구로의 이동입니다. 분당은 최근 경기 남부 반도체 셔세권의 영향을 받아 집값이 펌핑된 데다, 선도지구 지정과 정비사업 기대감까지 더해지며 호가가 급등하는 현상이 나타나고 있습니다.
그런데 재건축이 본격화되면 어차피 거주하던 곳에서 한 번은 나와야 하는 상황이 됩니다. 규제로 최상급지 가격은 눌려 있고 재건축 기대로 상급지 호가는 오른 양측의 가격 차이가 크게 벌어지지 않은 바로 이 시점에 많은 사람들이 본격적으로 이주를 결심하고 있는 것입니다.
다만 분당은 대표적인 학군지라는 점을 짚고 넘어가야 합니다. 분당의 물리적 입지나 교통 편의성도 중요하지만 분당 거주자가 이곳을 쉽게 떠나지 못하는 가장 큰 이유는 학군입니다. 그렇기에 단순히 분당보다 가격만 높은 상급지로 옮겨가는 선택은 쉽지 않습니다.
그럼에도 불구하고 최상급지가 괜히 최상급지인 것은 아닙니다. 모든 입지 요소를 두루 갖추고 있을 뿐 아니라 강남에는 대치 학원가라는 압도적인 학군까지 형성되어 있습니다. 강남 3구로의 이동은 학군마저 오히려 업그레이드하면서 갈아탈 수 있는 선택이 되는 셈입니다. 익숙한 생활권의 편안함이라는 요소만 내려놓는다면 자산 측면에서도, 자녀 교육 측면에서도 더 나은 선택을 할 수 있는 기회가 열려 있는 것입니다.
규제의 효과가 이렇듯 양극단에서 엇갈리고 있습니다. 가격 안정화를 노린 규제가 서민 수요가 몰리는 서울 외곽지에는 심한 타격을 입힌 반면, 상급지와 최상급지 사이에서는 오히려 상급지에서 최상급지로의 이동을 부추기는 방향으로 작동하고 있는 것으로 보입니다.
