월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 동대문구 |
두 번째 후보 지역 | 성북구 |
세 번째 후보 지역 | 은평구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
서울 4급지 중 내 예산인 9.3 ~ 9.7억에 들어오는 세곳을 추렸다.
안양시 동안구(평촌), 용인시 수지구도 고민했으나 서울에서 후보지역을 뽑아보자는 생각으로 서울로 정했다.
9억대의 아파트는 아무래도 생활권 선호도에서도 밀리는 모습의 단지들이 대부분이었으며 단지 갯수도
많지 않았다. 은평구는 아무래도 동대문구 성북구에 비해 강남 및 주요 업무지구와의 거리가 떨어지기에
세번째 후보로 넣었다. 살고 싶은 곳의 생활권은 아니어도 내가 살 수 있는 아파트를 알아보는 시간이
기대된다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 신동아
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 동대문구 용두동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 772세대
- 평형 :26평(계단식 / 방3,화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 8.26km
- 강남역까지 소요시간: 43분(버+지)(환1)
- 시청역까지 소요시간: 25분(버+지)(환1)
- 여의도역까지 소요시간: 40분(버+지)(환2)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 100분(버+지)(환2) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점1, 롯데마트2, 이마트2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 대광중 (79.3%)
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 26평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 없음
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.4.억(26.01.)
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 환승을 해야하는 번거로움은 있지만 강남43분, 여의도 40분, 시청25분으로 가까운 장점이다.
나와 배우자 직장까지는 100분이 소요되어 확실히 서울에서의 직장이동거리는 멀다.
- 학군 : 동대문구의 학군은 원래도 유명하지도 않았지만 대광중학교의 학업성취도 79.3%로 낮으며
학원가 또한 주변에 없다.
- 환경 : 유해시설은 없고 롯데백화점1개, 롯데마트2개, 이마트2개가 근처에 위치해있다.
우선 매물이 1개도 없는 상황으로 26년1월 매매가가 8.4억이라 전임해보니 10억대에 거래 될 것 같다고
한다. 본의아니게 예산보다 금액이 벗어난다. 가격에 맞추면 21평이 될 듯하다.
세대수가 적고 거래량이 적은 아파트는 환금성에서 생각해봐야겠다.
단지 2. 휘경미소지움
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 동대문구 휘경동
- 연식: 1999년
- 세대수: 345세대
- 평형 : 25평형(복도식 / 방3,화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 10.86km
- 강남역까지 소요시간: 50분(지)(환1)
- 시청역까지 소요시간: 31분(지)
- 여의도역까지 소요시간: 54분(지)(환1)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 93분(지+버)(환2) 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점 1, 홈플러스2, 코스트코1롯데마트1, 이마트1
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 경희중 (75.1%)
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9억(중층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.8(5층)(26.08.)
4) 가치평가 및 결론
+9 - 교통 : 강남50분, 여의도 54분, 시청31분으로 시청이 가까운 장점이다.
나와 배우자 직장까지는 93분이 소요되어 신동아와 별반 차이가 없다.
- 학군 : 경희중학교의 학업성취도 75.1%로 낮으며 학원가 또한 주변에 없다.
- 환경 : 유해시설은 아니지만 지상철(경춘선)이 바로 옆에 붙어서 시끄럽다.
롯데백화점1개, 홈플러스2, 코스트코1, 롯데마트1개, 이마트1개가 근처에 위치해있다.
현재 25평 1개 매물로 직전 거래가인 7.8억에 비해 높은 9억에 나와있다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
동대문구의 용두생활권의 신동아, 이문,휘경생활권의 휘경미소지움은 교통은 강남 43분,시청 25분,
여의도 40분인 신동아가 조금 더 앞었으며, 환경은 휘경미소지움이 마트가 1개더 많았다.
학군은 두군데 모두 중학교 학업성취도평가 80% 미만으로 C등급이다.
신동아는 주택가가 혼재 된 곳에 나홀로 단지 느낌이 있지만 휘경미소지움은 단지들끼리 모여 있는
나름 균질성을 갖추고 있다.
2강에서 배운 가장 우선시 되는 교통에서 조금 앞서는 신동아가 우선순위가 되겠다.
그 밖에도 단지규모, 구조(계단식) 등에서 신동아가 우위에 있는 모습이다.
나의 생각과 느낀점 :
교통,환경,학군 거의 비슷하지만 호가가 1억넘게 차이나는 상황으로
입지와 상품성 우위가 1억 넘게 차이 날 것으로 보인다. 전임으로 들은 10억대라는게 적정하겠다.
교통이 좀 더 좋은 신동아가 금액만 맞으면 좋겠지만 현재로선 휘경미소지움이 현실적인 선택이겠다.
다만, 복도식과 소규모 단지인 만큼 가격 메리트가 확실(7억후반~8억초반)할 때 매수하는것이 좋다고
생각이든다.
