월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 군포시 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
세 번째 후보 지역 | 경기도 부천시 원미구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예산에 맞게 지역을 선정함에 있어 현재 우리 가족 상황을 고려하고 예산에 맞는 단지가 중위에 분포되어 있는
지역을 선정하였는데 네이버 부동산에 필터를 걸고 서울 인근 주변지역을 검색했지만 정말 많은 지역이
예산을 벗어난 지역임을 알 수 있었고, 이번을 시작으로 몇번의 갈아타기가 필요할 것을 알 수 있었기에
조금 더 신중하게 현장 임장과 선호도를 구분하고 비교평가를 해야 겠다는 생각을 했고,
갈아타기가 필요한 만큼 남들이 선호하는 입지적 요소를 최대화 하고 우리 가족의 선호를 일부 반영하는
단지를 찾아야겠다는 생각이 강하게 들었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 산본동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 1318세대
- 평형 : 25평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 18km
- 강남역까지 소요시간: 63분 (환승 2회 : 버스 1 , 지하철 1)
- 시청역까지 소요시간: 70분 (환승 1회 : 버스 1)
- 여의도역까지 소요시간: 60분 (환승 2회 : 버스 1 , 지하철 1)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 선정릉역까지 70분 (환승 2회 : 버스 1 , 지하철 1) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 1개 (수도 녹지 사업소)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 1개 e마트 1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 89% 2개 (수리중 89% , 궁내중 89% : 궁내중이 특목고 진학률은 높음)
- 학원가 유무 : 산본로데오 155개 - (학원버스를 이용하여 평촌학원가를 이용하는 학생 있음)
3) 가격
- 평형 정보: 24평형,25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 입주물은 기본집 4.8억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4.15억 (25평 기본집)
4)가치평가 및 결론
교: 지하철 역과 거리가 멀어 버스로 4호선 산본역이나 금정역 이동후 지하철이용가능. 주변 도로 교통은 양호
직: 주변은 학교와 단지 주변 상가로만 이루어져있고 1기 신도시로 전형적인 배드타운
환: 4호선 산본역 인근에 편의시설이 몰려있어 도보 보다는 버스로 이동해야함.
학: 산본에서 가장 선호하는 학군으로 외부 수요는 끌어들이지는 않지만 지역내에서 선호함.
결론 : 선호하는 학교 인근이여서 산본내에서는 선호될 듯 하지만 버스 이용으로 지하철 역 접근을 하기에 직장 출퇴근정시성은 떨어지고 강남과 시청 여의도를 70분 내외로 출근이 가능한 것이 애매함, 방 갯수가 2개인 것이 수요를 제한적으로 할 수 있다는 판단이 들어 우선순위는 아닐 것으로 판단됨.
단지 2. 단지명
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 당동
- 연식: 1997년식
- 세대수: 800세대
- 평형 : 24평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 18.6km
- 강남역까지 소요시간: 60분 (환승 2 : 지하철 2)
- 시청역까지 소요시간: 67분 (환승0)
- 여의도역까지 소요시간: 57분 (환승 1: 지하철 1)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 선정릉역까지 78분 ( 환승 1 : 지하철 1) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 1개 산본로데오 e마트 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 용호중 83% 특목고 진학률 1%로 낮음
- 학원가 유무 : 산본로데오 155개 (4호선 산본역 인근으로 대중교통 이동 or 평촌학원가로 이동)
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.6억 (예전 올수리물건)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4.4억
4) 가치평가 및 결론
교: 1호선 역세권으로 도보 4분 거리 도로 교통도 IC 인근으로 양호함.
직: 구도심의 전형적인 배드타운
환: 4호선 산본역 인근에 편의시설이 몰려있어 도보 보다는 버스로 이동해야함.
학: 외부 수요는 끌어들이지는 않지만 학교가 도보1분 거리에 있음.
결론 : 1호선 역세권 단지로 생활권이 외부로 산본 중심에서는 떨어져 있어 수요도 제한적이고
각종 편의 시설은 4호선 산본역 중심에 있어 도보로 이용이 어려움. 맞벌이 신혼이 살기에는 역세권이여서
출퇴근이 용이하고 구조가 계단식에 방 3개라 선호도가 중간 정도로 판단됨.
수도권 진입과 경기 남부권 이동이 용이하여 지역내 우선순위로 보고 다른 지역 단지와 비교해봐야 할 것 같음.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
비교평가시 선호도 우선순위에서 수도권은 교통을 먼저 고려해야 하기 때문에 당동 주공4단지가
우선순위이며, 환경면에서도 금강마을 주공9단지는 단지가 경사면에 있고 당동 주공 4단지는 평지의 단지
이기 때문에 우선순위이다. 단지 학군의 경우 금강마을 주공9단지가 선호도가 높지만
다른 비교평가의 기준이 당동 주공 4단지가 높기 때문에 최종적으로 당동 주공4단지가 군포시에서는 우선순위 단지다.
나의 생각과 느낀점 :
예산을 정하고 중위가격을 기준으로 후보지를 찾았지만 생각보다 경기도 외곽지역이 다수이고 강남 1시간내의
단지는 많지 않아서 최근 가격상승의 여파를 체감 할 수 있었으며 단지를 선정하는 과정에 매물들을 확인하면서
전세의 갯수가 너무 없는 것을 발견하고 임대시장 상황도 잠깐 볼 수 있었다.
금강주공9단지 1차의 호가가 기본집인데 4.8억이면 당동주공4단지가 상대적으로 나쁘지 않은 입지에 더 좋은
선택지 일 수 있고 가격 또한 저렴하고 수리가 예전 수리이지만 수리비용을 줄일 수 있어 두 단지만 보았을 때는
당동 주공 4단지가 현실적인 선택지로 판단되었다.
