안녕하세요.
투자자의 시간에 집중하는 인생집중 입니다.
많은 우여곡절이 있었지만 포기 하지 않은 덕분에 스타트라인에 설 수 있는 시간을 맞이 했네요.
(쓰고 보니 주절이 주절이 많이 길었네요)
월부와 함께 동료를 만나다!
저는 월부를 24년 10월에 내집마련을 하려고 정보를 검색하다가 알고리즘의 도움으로 너나위님 영상을 접하고
내집마련 기초반으로 시작을 했습니다.
그러고보니 어느덧 2년가까운 시간이 흘렀네요.
다른 사람보다 원래 결정을 내릴 때까지 신중하다 못해 소심한 부분까지 있었던 것은 과거의 경험이
저에겐 극복이 필요한 벽이였을지도 모르겠습니다.
내집마련 기초반을 듣고 운이 좋게 강사와의만남을 통해 자음과모음님을 만나서 인사이트를 얻었습니다.
내집마련할 수 있는 집과 투자로 마련할 수 있는 집중에 가치가 있는 것이 무엇일까를 고민 하기 시작했고,
기준이 없어 모르다 보니 고민만 늘어가서 정규강의를 수강하면서 투자에 대한 부분도 내집마련에 대한
부분도 이론적인 무장을 해갔습니다.
지금도 비교평가는 어렵지만 정말 저에게는 쉽지 않았습니다.
종잣돈이 크지도 않았고 기존에 갖고 있던 것은 다 처분하여 가족들의 안녕을 위해 사용한 뒤라 더 나올 곳이
없었던 것이 그 때의 가장 큰 고민 있었던 것 같습니다.
“솔직히 월부 환경이 없었다면 저는 이미 포기 했을 지도 모르겠네요.”
첫 실준반을 통해 임장과 임보를 배워야 하는 시점에 사고로 걷기가 불가능 할 정도로 다쳐
지금도 꾸준히 재활을 하고 있지만 임보도 힘들지만 임장이 저에게 큰 복병이였습니다.
무조건 내 발로 걸어서 임장을 해야 한다는 생각에 진통제를 달고 임장을 했고,
다른 동료들보다는 훨씬 뒤쳐지는 속도로 임장을 하던 기억이 생생합니다.
사설이 길었네요. ㅎ
좋은 강사님들의 강의 덕분에 그래도 내집마련과 투자 중에 더 가치 있는 자산을 취득할 수 있는 것을 찾기 위해
노력하는 와중에 각종 규제와 함께 집안에도 우환이 찾아 오다보니,
몸도 마음도 만신창이가 되어갔지만
내 상황에서 할 수 있는 것 보다 쉼쉬는 것 조차도 힘든 상황을 맞이 하게 되었습니다.
다행히 힘든 상황 속에서도 ‘쉼을 찾은 곳이 월부의 동료와 함께 라는 환경’이었습니다.
동료들의 임장다니는 모습, 함께 했던 동료들이 투자에 멋지게 성공하는 모습,
더욱 더 단단한 투자자로 성장하기 위해 높은 수준의 강의를 들으면서 멈추지 않는 모습을 보면서
저도 꾸역꾸역 그냥 하기로 해 온 듯 싶습니다.
많이 늦었지만 포기하지 않고 지속할 수 있었던 이유는 대신할 사람 없이 어차피 해야 하는 것이라면
“내일의 나를 위해 오늘의 내가 해야 할 것을 해나가자 !” 라고
마음을 먹게한 동료들의 목표를 향한 강한 열정이였습니다.
투자를 위한 여정 시작
내 종잣돈 범위에서 투자가 가능한 지역을 앞마당으로 만들기 위해 비규제 지역을 우선으로 체력을 잘 살펴가며
늦은 걸음으로 임장을 하면서 동료들과 함께 앞마당을 넓혀 갔습니다.
분임과 단임를 할 수 있는 만큼 쪼개가며 다른 조원분들보다는 현장으로 더 가야했지만 생각보다 구멍이
많이 생기는 임장을 하게 되더라구요.
왜 그랬나 돌아보니 현실의 상황에서 진짜 우선순위와 시간 배분, 통시간 확보를 잘 못하고 있었다는 것을
투자하기 직전 3개월전에 깨달을 정도로 많이 느리고 무지 했었습니다.
10.15 대책으로 서울과 경기가 토허제로 묶히던 그때 장인어른의 암소식과 장모님의 심장병 재발로
와이프는 거의 병원에서 생활을 이어가고 있었습니다.
26년 1월 월부 첫 실전반인 지투실을 하는 도중 아버지의 병환으로 하반신 마비상태의 어머니까지 간병과 요양을
해야 하는 상황까지 내몰리게 됩니다.
실전반을 포기가 답이겠지라고 생각하는 순간 ! 동료의 전화가 저를 깨우는 단초가 됩니다.
이 상황이 영원할 수는 없는데 이 시간이 지나면 내가 후회를 안할만한 선택은 무엇인가 ? 를
고민하는 시간을
가지고 다시금 지투실에 남은 시간을 쏟기 위해 잠은 이동 중에 버스에서나 병동 대기실 의자에서 쪽잠으로
채우면서 전임과 워크인의 벽을 넘는 경험을 하게됩니다.
허씨튜터님의 권유로 지속했으면 좋겠다라는 이야기에 광클에 자신이 없어 동료들의 도움을 받아
바로 다음달 실전반까지 수강하게 됩니다.
실전반에서 리스보아튜터님도 과거에 본인의 경험안에서 성장을 하신 것을 알려주셨기에
내가 할 수 있는 것을 꾸준히 해갈 수 있는 초석을 다지는 시간이 되었습니다.
마음 먹으면 처한 환경이 문제가 아님을 느끼는 시간이였습니다.
그 당시 튜터님이 올려주신 응원글
✨병실 복도에서 적어 내려간 어느 50대 제자분의 전화임장 노트를 보며 [ 리스보아 ]
https://weolbu.com/s/PzSi64E7Wg
체력은 고갈이 되고 3번의 블랙아웃 … 다행히 중환자실 앞에서 그런 경험을 하게 되어서
의료진들의 도움으로 생을 이어 갈 수 있었습니다.
솔직히 이때는 눈을 계속 감고 있는 것이 편하지 않았을까 하는 생각이 많이 들었지만
환경안에 있었기에 튜터님과 동료들 덕분에 무사히 멘탈을 잡고 빠져 나올 수 있었습니다.
멘탈은 잡았지만 현실은 4명 부모님의 간병과 요양을 책임지고 이끌어 가는 입장이라 다 생존을 위해
지방의 일터에서 고생하는 다른 형제들의 도움은 주중에는 받기가 힘들어서
주말은 무조건 도움을 받아 임장을 나갔습니다.
투자 하기 3달전부터 비규제 지역 앞마당의 전수조사와 투자우선단지를 뽑고 전임과 매임을 병행하면서
투자 범위를 좁혀갔습니다.
최근 시장을 경험하고 계신 동료들은 아시겠지만 매물수도 줄었지만 투자가능한 매물과 볼 수 있는 매물이
가치가 높다고 생각되는 단지에는 좀 처럼 잡히지 않았습니다.
그리고 또한 세입자가 거주하고 있는 매물을 볼 수 있는 시간은 제가 조정할 수 있는 부분이 아니였기에
이 시간을 맞추는 것이 저에게는 관건 이였습니다.
매물을 찾듯이 주변에 시간제로 근무 가능한 요양보호사님을 리스트업하고 전화해서 가능여부를 확인하고
병동 스테이션 간호사들의 근무 시간과 내가 자리에 었을 때 갑작스런 상황에 대처할 수 있는 방비를 하고
대응을 하기 시작합니다.
우리가 배운 투자리스크에 대비와 실제 생활이 닮아 있다는 것을 이때 한번 느껴봤습니다.
상황을 내가 어찌 할 수 없다면 대응을 할 수 있는 방법을 찾아 상황별로 대응을 해가자가 되어,
비용을 들여 간병시간을 매물임장 시간으로 치환을 하기 시작하면서 답답했던 투자 매물 우선순위가
가려지기 시작했습니다.
비규제 지역 G,Y,B,S 4개 지역 중 각지역별 우선순위 단지를 최대 10개까지 뽑고, 단지 대 단지로 우선순위를
정하고 단지별 매물임장을 하기 시작했습니다.
내가 정한 최우선 단지의 매물이 잡히지 않고 3순위까지 내려왔는데도 투자매물이 잡히지 않아 강의에서
배운데로 투자범위를 조금 더 확장하게 됩니다.
지금 투자매물을 발견한 것도 이때 였습니다.
역세권이고 환경이 약점이 상대적으로 적어 신혼부부들에게 꾸준하게 선호되는 단지을 찾게 됩니다.
그래도 좀 더 나은 가치에 매물을 찾고 싶어서 앞마당 지역을 격주로 넘어가며 매물 임장을 이어갑니다.
시장의 분위기가 바뀌는 변곡점이라고 느끼는 순간이 Y 지역의 전세 매물이 점점 더 말라가더니 입주가능 매물의
호가 갑자기 2~3천 단위로 오르던 것이 4천을 돌파하면서 S 지역 역세권 매물도 저층을 제외한 모든 매물이
호가 상승을 하거나 다시 들어가는 현상을 보게 됩니다.
전임과 매임을 통해 알아본 바로는 실거주자들이 대거 매수자로 참여하는 시장에는 전세호가 상승보다 입주가능
매물의 매매호가 상승반응이 빠르게 이루어진다는 것을 경험하게 됩니다.
이 때 저는 결정을 해야했습니다.
내가 못본 더 나은 매물이 있을꺼라는 기대를 가지고 더 찾아봐야하는지 VS 지금 뽑아논 우선순위 매물로
투자를 진행할 것인지.
저는 더 좋은 것에 투자하는 것보다 투자를 못하고 다시 예전의 생활로 돌아가는 것이
더 큰 리스크라고 생각하고 내가 봤던 매물 중에서 TOP 3를 뽑고 매물 코칭을 신청하게 되었습니다.
코칭 전 다시 한번 저환수원리에 적용여부와 단지가 속한 주변지역의 공급 상황 그리고 인급 공급을 인한
역전세 발생시 내가 감당해야 하는 수준을 점검하는 시간을 갖고 매물 코칭 전 점검을 완료했습니다.
✨[매물 코칭 후기] 자향 멘토님의 어깨를 빌려 확신을 갖기 위한 시간
https://weolbu.com/s/Pz6ffdWqaM
실제 투자의 시작
매코를 통과 하고 자향 멘토님의 가이드 라인을 근거로 기존에 수집해 두었던 매도자 상황을 정리하면서
어떻게 협상을 하면 나쁘지 않은 협상 결과를 가져 올 수 있을까를 고민했습니다.
일단 제가 생각했던 포인트는
✔ 흥정을 하는 듯한 뉘앙스로 가격협상은 하지말자.
✔ 돈이 없으니 깍아달라는 워딩도 배제하자.
✔ 주변 매물 상황을 적극 이용하여 부사님 먼저 수긍을 시키자.
정리된 매도자의 매도 상황과 주변 매물들의 매도호가를 근거로 협상을 시작했고,
처음부터 되리라는 생각을 안했지만 쉽게 수긍을 안하는 분위기 였습니다.
협상을 시도했던 물건 중 가장 최우선순위 물건은 단지내에서 동층향이 매우 우수하고 수리상태도 샷시까지
양호 했기에 다른 단지의 비슷한 매물의 이야기를 해도 선호도 면에서 차이가 난다는 것을 알고 있는 부사님을
설득 하는 건 쉽지 않았습니다.
또한 물건지 부사님이 아닌 공동중개 부사님으로 제가 워크인으로 들어간 곳에서 어렵게 본 매물이다 보니
확실히 협상에는 마이너스 요소로 작용한 듯 하여
다음 투자시에는 꼭 물건지 부사님을 찾기위해 인풋을 더 넣어야 겠다는 생각을 했습니다.
다행히 이 물건의 세입자가 근무를 이유로 집을 잘 볼 수가 없어 그동안 매물을 본사람이 없다는 것도
저에게는 유리하게 작용 했습니다.
특올수리에 RR 매물이여도 다른 단지의 수준이 있기 때문에 부사님께 매도인이 제가 제시한 가격에 응한다면
가계약금을 보통 관례 보다 조금 더 많이 지급할 의사가 있다는 것과
지금 솔직히 다른 매물도 협상 중이기에 그 쪽이 먼저 된다면 그쪽으로 결정하겠습니다라는 의사를 전달했습니다.
물건지 부사님이 아니였기에 협상에 적극적으로 임하지 않는 부분을 원천 차단하기 위한 방법이였는데
얼마 지나지 않아 부사님이 자신이 할 수 있는 최선이라는 이야기를 꺼내며 저에게 협상을 시도 했지만
저에겐 후보가 있다는 말만 하고 정해지면 다시 연락 달라는 이야기를 하고 1차 협상은 결렬 되었습니다.
이렇게 협상을 한 이유는 매도인의 매수가를 알고 매도인의 매도 사유가 자녀를 위한 빠른 현금 확보임을
다른 부동산 전임을 통해 확인을 한 상태였기 때문에 내가 급할 것이 없다고 생각했고,
이 매물이 아니면 두번째 물건도 로얄동은 아니지만 투자금을 최대한 줄일 수 있는 투자로 판단되어 매도시
약간 수요차이는 있겠지만 감당 가능하다는 판단을 먼저 했기 때문이였습니다.
2차 협상은 살짝 진흙탕으로 갈 수 있는 소지가 있었지만 매도인 부동산에서 설정한 매도호가에 근처에서
마무리 하는 것으로 서로 협의 하는 것으로 하고,
가계약 금을 보내기전 관리소 누수신고 확인 및 아랫층 누수확인을 요청했고
특약이 정리 하여 당자사간 동의 확인을 했습니다.
또한 , 실질적으로 이 단지의 최근 이번달 실거래가가 제가 제시한 매수가를 3천이상 상회하는
가격이라 매도자 입장에서는 받아들이기 쉽지는 않았겠지만
실입주 가능 매물과 세낀매물의 차이를 부사님께 설명을 부탁드리고
매도자 설득을 요청을 했었습니다.
그리고 최근 실수요자들의 해당단지의 매물임장 비율이 높아지는 것을 감지하고 가계약금 입금시 중도금까지
일부 납입하는 것을 요청하여 협상을 잘 마무리 하고 가계약금 및 중도금을 송금하고 마무리 했습니다.
이 생각이 난 것은 잔쟈니 튜터님 투자경험담을 강의에서 말씀해주실 때 상승장에서 일어날 수 있는 계약파기에
대응 하는 방법으로 적은 금액이라도 서로 합의하여 송금하면 계약파기를 미연에 방지 할 수 있다라는 설명이
기억이 났기 때문입니다.
아니나 다를까 다음날 부사님과 통화시 계약파기 문제가 매도자에게 언급이 되었다는 이야기를 듣게 되었지만
이미 돈은 넘어간 상황에 매도자의 선택지가 거의 없기에 무사히 계약서를 쓰고 우선 완료를 했습니다.
투자를 할 때 매수 과정에서 도움 받은 강의 및 강사님 정리
- 앞마당 선택 및 임장지 결정 - 서울투자 기초반, 열반스쿨 중급반, 열반스쿨 실전반 - 권유디 강의
- 임장을 통해 우선순위 파악 - 서울투자 기초반, 소액투자 라이브 - 자음과모음 강의
- 지역내 비교평가 &지역간 비교평가 - 열반스쿨 중급반, 열반스쿨 실전반 - 잔쟈니, 진심을담아서 강의
- 매물 선정 및 매물 비교 - 열반스쿨 중급반 - 양파링 강의
- 열반스쿨 실전반 - 잔쟈니 강의
- 인터리어 상태별 비교 - 실전준비반 - 코크드림 강의
- 매수시 실제 특약 관련 - 열반스쿨 중급반 - 양파링 , 지방투자 실전반 - 재이리 강의
실전반 튜터링을 해주셨던 허씨허씨 , 리스보아 튜터님 튜터링데이
전체적인 복기
실질적으로 온전하게 몰입했던 것은 26년 6월 부터 였던 것 같습니다.
다행히 그래도 매일 투자를 위한 행동 최소 한가지 이상은 그냥 했던 것이 결과를 만드는데 큰 도움이 되었습니다.
이번 투자에서 물건지 부동산을 찾는 노력이 부족했지만 매도자의 사정을 알기위해 다른 부동산을 통해
확인을 한 점과 직접 보지 못한 매물이라도 수리 상태와 거주자의 상황을 전임과 매임을 통해 알아보려고
노력한 점은 잘 해낸 것 같네요.
다음 투자를 위해서 보완해야 할 것은 비교평가의 양을 늘려서 더욱 뾰족한 선호도 구분을 할 수 있는
통찰력을 기르는 것이 최우선 일 듯 하고,
평소의 매물 임장을 통해서 우호적인 부사님 선별과 매물에 대한 현장 비교평가 능력을 키워야 할 것 같습니다.
마지막 열중 강사와의 임장에서 잔쟈니 튜터님과 8월 31일까지 투자 한다고 데드라인 선언을 하고
튜터님 알람까지 맞춰놓으셨는데 그 전에 마무리 할 수 있어서 너무 기쁘네요.
그동안 함께 임장지를 누비며 응원과 격려를 보내준 동료들에게 감사함을 전하고 싶습니다.
좋은 강의를 해주신 월부의 모든 강사님들과 멘토님 튜터님,
그리고 저에게 매물의 확신을 심어주신 자유를 향하여 멘토님 너무 감사드립니다.
이제 선배동료들이 섰던 시작점에 올라왔다는 것이 실감이 나네요.
앞으로도 환경안에서 독강임투인 하는 인생집중으로 성장하도록 노력하겠습니다.
주절 주절 너무 긴 글 읽어 주시느라 수고 많이 하셨습니다.
