월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
작성일: 2026.10.15
1. 지역선정
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 관악구 |
두 번째 후보 지역 | 구로구 |
세 번째 후보 지역 | 금천구 |
지역선정 이유 및 느낀점: 1강을 듣고 나의 예산을 산정해보니 총 9억까지 가용가능 하다고 판단하였다. 20평형대를 원했기 때문에 (사람2, 고양이1 수용) 2강 강의자료 중 평균 매매가 표 중 21평 기준을 기준으로 가능한 예산 내의 범위 지역을 산정하였다. 9억 이하 가격대의 지역 중 직장과의 물리적 거리가 현실적으로 너무 먼 곳은 제외하였다. 지역 선정 후, 후보지역 순위는 평균 매매가가 높은 순으로 정렬하였다.
2. 단지 1 분석
2.1. 단지선정
단지 1. 신림현대
2.2. 위치 및 기본정보
-. 위치: 서울시 관악구 신림로29길 8
-. 연식: 1993.05.25 (34년차)
-. 세대수: 1,634 세대
-. 평형: 24.86평 (계단식/ 방3 화1)
2.3. 가치평가
2.3.1. 교통 (물리적 위치 및 업무지구 접근성)
-. 강남역까지 직선거리: 8.8 km
-. 강남역까지 소요시간: 35분 (버스 -> 지하철 1회 환승)
-. 시청역까지 소요시간: 48분 (신림선 -> 1호선 1회 환승)
-. 여의도역까지 소요시간: 37분 (신림선 -> 9호선 1회 환승)
-. 나의 직장까지 소요시간: 1시간 12분 (버스 -> 2호선 -> 1호선 2회 환승)
-. 배우자 직장까지 소요시간: 59분 (버스 -> 2호선 -> 5호선 2회 환승)
2.3.2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
-. 반경 3 km 이내 유해시설 여부: 없음
-. 반경 3 km 이내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1
2.3.3. 학군
-. 중학교 학업성취도: 신관중 63.3%
-. 학원가 유무: 7개
2.4. 가격
-. 평형정보: 28평
-. 현재호가: 8억 6,000 만원 (네이버지도, 최저가기준)
-. 최근 실거래가: 8억 9,850 만원 (호갱노노, 2026.10)
2.5. 느낀점 및 결론
-. 교통: 강남까지 35분으로 매우 가깝다. 마을버스를 타고 갈 수 있는 거리 내에 2호선이 있는 영향인 것 같다. 다만, 나와 배우자의 직장까지 각각 약 1시간 이상 걸리고 환승도 1회 해야해 불편할 것 같다. 내 직장의 경우, 셔틀을 타고 가려고 해도 탑승장소까지 가는데도 대중교통을 타야 할 것 같다.
-. 환경: 유해시설은 없으나, 대형마트 또한 없다. 다만 롯데백화점이 하나 있다.
-. 학군: 인근에 신관중학교가 있으나 학업성취도는 63.3%로 낮은편이다. 학원가도 매우 적다.
-. 종합 및 느낀점: 나와 배우자 까지의 직장이 먼 것은 부정 요인이다. 그러나 2호선까지의 접근성, 예산내에 28평형 계단식 아파트라는 점은 ‘내 상황에서 중요한 부분’ 에서 긍정요인이다. 최근 실거래가(8억 9,850 만원) 보다 낮은 호가 (8억 6,000 만원)이 있다.
3. 단지 2 분석
3.1. 단지선정
단지 2. 은천2단지
3.2. 위치 및 기본정보
-. 위치: 서울시 관악구 인헌12길 46-1
-. 연식: 2000. 9. 18. (27년차)
-. 세대수: 384 세대
-. 평형: 18.12평 (계단식/ 방2 화1)
3.3. 가치평가
3.3.1. 교통 (물리적 위치 및 업무지구 접근성)
-. 강남역까지 직선거리: 6.5 km
-. 강남역까지 소요시간: 28분 (환승 X)
-. 시청역까지 소요시간: 53분 (호선 -> 1호선 1회 환승)
-. 여의도역까지 소요시간: 45분 (2호선 -> 2/9호선 1회 환승)
-. 나의 직장까지 소요시간: 1시간 16분 (2호선 -> 1호선 1회 환승)
-. 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 3분 (2호선 -> 5호선 1회 환승)
3.3.2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
-. 반경 3 km 이내 유해시설 여부: 없음
-. 반경 3 km 이내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트1
3.3.3. 학군
-. 중학교 학업성취도: 인헌중 80%
-. 학원가 유무: 15개
3.4. 가격
-. 평형정보: 18평
-. 현재호가: 8억 3,000 만원 (네이버지도, 최저가기준)
-. 최근 실거래가: 8억 원 (호갱노노, 2026.10)
3.5. 느낀점 및 결론
-. 교통: 강남까지 28분으로 신림현대에 비해 근소하게 가깝다. 2호선 낙성대역까지 거리가 멀지 안 g다. 다만, 나와 배우자의 직장까지 각각 약 1시간 이상 걸리고 환승도 1회 해야해 불편할 것 같다. 신림현대에 비해 직장까지의 시간이 증가했다. 내 직장의 경우, 셔틀을 타고 가려고 해도 탑승장소까지 가는데도 대중교통을 타야 할 것 같다.
-. 환경: 유해시설은 없으나, 백화점 또한 없다. 다만 대형마트 하나가 있다.
-. 학군: 인근에 인헌중학교가 있으나 학업성취도는 80%로 무난한편이다. 학원가도 15개로 많은편은 아니다.
-. 종합 및 느낀점: 나와 배우자 까지의 직장이 먼 것, 비교적 작은 평수가 부정요인이다. 그러나 2호선까지의 접근성이 매우 좋다. 예산내에 계단식 아파트라는 점은 ‘내 상황에서 중요한 부분’ 에서 긍정요인이다. 최근 실거래가(8억 원) 보다 높은 호가 (8억 3,000 만원)이 있다.
4. 단지 비교표 작성
단지명 | 신림 현대 | 은천 2단지 | |||
기본정보 | 서울 관악구 | 서울 관악구 | |||
1993/1,634세대 | 2000/384세대 | ||||
24.86평(계단식/방3화1) | 18.12평(계단식/방2화1) | ||||
교통 | 8.8 Km | 6.5 Km | |||
A | 강남: 35분 (버스환승) | S | 강남: 28분 | ||
시청: 48분 (지하철환승) | 시청: 54분(1회환승) | ||||
여의도: 37분 (지하철환승) | 여의도:45분(1회환승) | ||||
내직장: 1시간 12분 (버스 -> 2호선 -> 1호선 2회 환승)
베우자: 59분 (버스 -> 2호선 -> 5호선 2회 환승) | 내직장: 1시간 12분 (2호선 -> 1호선 1회 환승)
베우자: 1시간 3분 (2호선 -> 5호선 1회 환승) | ||||
환경 | A | 백1개, 마트0개 | B | 백0개, 마트1개 | |
비선호 시설 X | 비선호 시설 X | ||||
학군 | C | 신관중 63% | C | 인헌중 80% | |
학원가 7개 | 학원가 15개 | ||||
호가 | 8.6억 | 8.3억 | |||
최근실거래 | 8.9850억 | 8억 | |||
5. 비교평가 결론
관악구에 있는 신림 현대와 은천2단지 아파트를 비교해보았다. 교통의 경우 은천2단지가 좋았고, 환경의 경우, 신림 현대가 백화점 1개로 대형마트 1개인 은천 2단지 보다 좋다고 판단되었다. 학군의 경우 은천 2단지가 조금은 더 좋다고 판단되지만 유의미한 차이는 아닌것으로 보인다.
은천 2단지가 교통이 더 좋다고 판단되는데 은천 2단지가 신림 현대보다 약 3천만원 정도 낮은 호가를 보인다. 환경의 영향인지, 평수의 차이인지 판단이 어렵다.
6. 나의 생각과 느낀점
현재 은천 2단지의 호가가 더 낮은 결론을 이해하기가 어렵다. 아파트 밀집도나 빌라주거지 형성, 동네 분위기 등을 파악하기 위해 임장이 필요하다고 느껴진다. 평소에 신림과 낙성대를 지나다닐때는 확실히 낙성대가 신림보다 느낌이 좋았는데 그런 영향인지도 궁금하다.
